나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12001 [2] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층142호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 " 기흥동탄TG " 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 업
무시설, 상업시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트형공장 및 업무지대로서 제반
주위환경 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근 및 주정차가 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층중 1층 143호 및 1층 142호로서
외벽 : 화강석 및 외장판넬 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

근린생활시설로서 기준시점 현재 공실.
(기준시점 현재 벽체구분없이 내부수리중에 있음 : 1층 138호∼1층 143호 내부수리중)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로와 접하고, 남측과 동측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(대(주)2-21)
(접합),대로3류(폭 25m-30m)(일반도로,동탄2지구)(접합),중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)
(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한
특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>
택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본건 포함 동 건물 138~143호 전체가 벽체 구분 없이 내부 리모델링 공사를 하던 중 중단된 상태이며, 각종 건축 자재가 방치되어 있음
2. 본건 부동산은 건축물현황도상 위치와 면적의 특정이 가능하여 구조상 및 이용상 독립성을 갖추었으며, 내부 리모델링공사 및 벽체공사에 대한 비용이 발생할 것으로 보이나 복원은 용이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경12001 (2) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOOO이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층 142호

용도: 근린상가

건축물대장상 주요 용도는 공장(지식산업센터, 창고), 근린생활시설, 업무시설(사무소)이며, 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2024년 5월 22일 기준으로 약 62954.87㎡의 연면적을 가진 건물에 해당합니다. 본건은 해당 건물의 1층 142호로, 2016년 10월 17일 건축물 사용승인을 받았습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 66,700,000원

토지 면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

토지 지분: 16.1966㎡ (약 4.90평)

건물 면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

건물 지분: 52㎡ (약 15.73평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 각종 근린생활시설이 혼재하는 아파트형 공장 및 업무지대입니다. 차량의 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 서측으로는 대로와 접하고, 남측과 동측으로는 각각 중로와 접해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 토지 이용 계획

본 토지는 준주거지역(동탄2지구)으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한 대로2류, 대로3류, 중로3류 도로에 접해 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2023년 8월 25일에 접수된 국민은행 근저당(을1)입니다. 본 경매로 인해 아래 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 김상태 소유권이전(매매) (갑5, 2023-08-25 접수)

* 국민은행 근저당 (을1, 2023-08-25 접수, 말소기준권리)

* 주식회사솔라뷰픽쳐스 소유권이전청구권가등기(매매예약) (갑6, 2024-02-14 접수)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (갑7, 2024-05-22 접수)

* 국민은행 임의경매 (갑8, 2024-10-29 접수)

* 화성시 압류 (갑9, 2025-12-04 접수)

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 임차인으로 솔라뷰동탄2(진홍기)가 있습니다.

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 6,200,000원

* 전입/사업일자: 2024-03-26

* 대항력: 없음

인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 임차인 진 은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 정보가 확인되었습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 531,142,820원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 소재한 동탄2신도시는 신규 택지 개발지구로서 업무시설, 상업시설, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 더퍼스트타워투는 아파트형 공장 및 업무지대에 위치하여 관련 업종 종사자 및 방문객을 대상으로 한 상권 형성에 유리합니다.

4.2. 건물 상태

본 건은 20층 건물 중 1층에 위치한 근린생활시설입니다. 현재 공실 상태이며, 내부 리모델링 공사가 진행 중이었으나 중단된 상태입니다. 본건을 포함한 동 건물 138호부터 143호까지 전체적으로 벽체 구분 없이 내부 리모델링 공사가 중단되었고, 각종 건축 자재가 방치되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건은 동탄2신도시 내 업무지구에 위치하여 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 주변에는 쇼핑몰, 식당, 병원, 학원 등 생활 편의시설이 다수 존재할 것으로 예상됩니다. 또한, 더퍼스트타워투 건물 자체적으로도 편의 시설이 갖추어져 있을 가능성이 높습니다.

5.2. 혐오시설 유무

본 물건 주변 반경 내에 특별히 지적된 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 동탄2신도시는 계획된 신도시로서 주거 및 상업, 업무 기능 위주로 개발되었기 때문에 혐오시설과의 인접성은 낮을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 리모델링 공사 중단

본 건을 포함한 인접 호실들의 내부 리모델링 공사가 중단된 상태이며, 각종 건축 자재가 방치되어 있어 미관상 좋지 않고 안전상의 문제도 발생할 수 있습니다.

6.2. 복원 비용

내부 리모델링 공사 중단으로 인해 본 건물의 구조상 및 이용상 독립성을 갖추었으나, 내부 리모델링 공사 및 벽체 공사를 위한 추가적인 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 다만, 복원은 용이한 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시의 주요 업무지구에 위치한 근린상가로, 발전 가능성이 높은 지역에 속합니다. 현재 리모델링 공사 중단으로 인한 공실 상태이며 건축 자재가 방치된 특이사항이 있으나, 이는 오히려 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 복원 및 수리가 필요한 부분은 있으나, 복원이 용이하다는 점을 감안할 때 향후 정상적인 상가 운영이 가능하다면 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 동탄2신도시의 중심 업무지구에 위치하여 풍부한 배후 수요 및 유동인구를 기대할 수 있습니다.

* 가격: 리모델링 공사 중단이라는 특이사항으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 활용: 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 66,700,000원입니다. 예상 입찰가는 위에서 분석한 내용을 바탕으로, 예상되는 복원 비용, 명도 비용, 취득세 등 제반 비용과 현 시장 상황 및 경쟁자들의 성향을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히 리모델링 공사 중단으로 인한 복원 비용을 감안하여 감정가 대비 일정 비율을 할인한 금액으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.