나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12285 [1] 경기도 화성시 새솔동 99-1 송산엔젤리움2 1동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재"새솔동행정복지센터"남측 인근에 위치하는 부동산(구분
건물, 송산엔젤리움2 제1동 제1층 제111호, 제112호)으로서, 주위는 근린생활시설, 단독주
택, 공원, 아파트단지 등이 혼재하는 송산신도시지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교
통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 제1층 111호, 112호로서
(사용승인일:2019.05.15)
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
차호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호1,2 공히 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 벽체 구분없이 공실인 것으로 도사됨.
(현황사진 참조)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 중로, 동측으로 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류(폭35m-40m)(대로1류)(접합), 중로2
류(폭15m-20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역(송산그린시티)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 토지에 별도등기(금지사항 등기)가 있으므로 확인 요함
2. 목록1.과 목록2.는 벽체 구분 없이 사용하다 공실상태임
3. 목록1.에는 ‘WINE’, 목록2.에는 '떡상'이라는 간판이 있음
4. 본건 부동산은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 위치와 면적의 특정이 가능하여 구조상 및 이용상 독립성을 갖추었으며, 칸막이 설치시 비용이 발생할 것으로 보이나 복원은 용이함(2025.11.18.자 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경12285 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인천원예농업협동조합

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 화성시 새솔동 99-1 송산엔젤리움2 1동 1층 111호, 112호 (목록1, 목록2)

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 111호, 112호 (사용승인일: 2019.05.15)

건물 외벽: 석재붙임 등 마감

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샤시창호 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 113,100,000원

토지면적: 24.40㎡ (약 7.38평)

토지 지분: 24.403㎡ (약 7.38평)

건물면적: 58.58㎡ (약 17.72평)

건물 지분: 58.58㎡ (약 17.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 화성시 새솔동에 위치하며, "새솔동행정복지센터" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 송산신도시 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

본건 부동산은 북측 및 서측으로 중로, 동측으로 대로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류(폭35m-40m), 중로2류(폭15m-20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역(송산그린시티)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2019년 11월 29일 접수된 인천원예농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 금액은 780,000,000원입니다.

등기부상 을구의 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다. 갑구의 권리 중 경매개시결정등기(갑5)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

다만, 토지에 별도등기(금지사항 등기)가 있다고 명시되어 있어, 이 부분은 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있으므로 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다 [주의사항, 물건명세서 참고사항].

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 엔젤건설주식회사 (2019-05-22)

* 소유권이전: 김현웅 (2019-11-29, 매매)

* 근저당권: 인천원예농업협동조합 (2019-11-29, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 엔젤건설주식회사 (2020-01-06, 417,600,000원) - 말소

* 임의경매: 인천원예농업협동조합 (2024-11-11, 772,448,115원) - 말소 (본건 경매)

* 압류: 화성시 (2024-12-09) - 말소

등기부채권 총액: 1,197,600,000원

3.3. 임차인 분석

인수되는 임차인은 없는 것으로 파악되며, 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상인 임대 관계는 추후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 업종

본건은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 현재는 목록1과 목록2가 벽체 구분 없이 공실 상태로 이용 중입니다. 목록1에는 'WINE', 목록2에는 '떡상'이라는 간판이 설치되어 있습니다 [감정평가서요약 요향표].

4.2. 배후수요

본건이 위치한 송산신도시는 근린생활시설, 단독주택, 공원, 아파트단지가 혼재되어 있어 상업시설에 대한 잠재적 배후수요가 존재합니다.

4.3. 주변 상업시설

주위에는 근린생활시설이 분포하고 있으며, 새솔동행정복지센터가 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 편리합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 건 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

본건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 현재 내부 벽체 구분 없이 공실 상태이며, 칸막이 설치 시 비용이 발생할 것으로 예상되나 복원은 용이한 상태입니다 [감정평가서요약 요향표, 물건명세서 참고사항].

5.2. 주변 편의시설

인근에 새솔동행정복지센터, 공원, 아파트단지 등이 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 활용

현재 건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 두 개의 호실이 벽체 구분 없이 사용되어 칸막이 설치 등 내부 복원에 비용이 발생할 수 있습니다 [감정평가서요약 요향표, 물건명세서 참고사항].

6.2. 별도 등기

토지에 "별도등기(금지사항 등기)"가 존재하므로, 이 등기가 매각으로 소멸되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 소멸되지 않을 경우, 해당 권리 관계를 인수해야 할 수 있습니다 [주의사항, 물건명세서 참고사항].

6.3. 복원 비용

내부 칸막이 설치 등 원상 복구를 위한 비용이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰가의 추가 부담 요인이 될 수 있습니다 [물건명세서 참고사항].

7. 종합 의견

본건은 송산신도시 내 근린상가로서, 개발이 진행 중인 지역에 위치하고 있습니다. 신축 건물이며 교통 및 행정 시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 토지에 대한 별도 등기(금지사항 등기)가 있다는 점은 반드시 확인해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 내부 복원 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 검토한 후, 주변 시세 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송산신도시의 장기적 개발 가능성: 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 근린상가로서의 입지: 주변 주거 단지 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정하기에 한계가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음 사항들에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 사례 조사.

* 토지에 명시된 별도 등기(금지사항 등기)의 구체적인 내용 확인 및 권리 인수 여부 판단.

* 내부 복원 및 칸막이 설치 예상 비용 산출.

* 송산신도시의 향후 개발 계획 및 상권 활성화 가능성에 대한 면밀한 분석.

이러한 추가 정보를 바탕으로 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준부터 검토를 시작하여, 상기 리스크 요인들을 반영한 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.