나이스옥션 법원경매 수원 2024타경101239 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 7층739호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 "용인시청" 남동측 인근에 위치하는 용인센트럴
코업 7층 739호로서 주위는 오피스텔, 호텔, 근린상가, 아파트단지, 관공서 등으로 이루어져
있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 전철 "시청-용인대 역"이 위치하여
대중교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 17층 중 7층 739호로서,
외벽 : 석재붙임, 시멘트몰탈위 페인팅마감,
내벽 : 페인팅 및 벽지마감 등,
창호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 엘리베이터설비, 소화전설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린상가, 오피스텔 및 숙박시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 서측으로 중로, 남측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 역삼도시개발지구 내 소재하고 현장조사일 현재 확정지번 미부여 상태이며 집합
건축물대장상 중심상업지역입니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상이며 내부구조는 건축물현황도 및 외관관측을 참고하였습니다.

- 본건은 2021.10.05. 건축허가과-39470호에 의거 생활숙박시설에서 오피스텔로 용도변경
되었습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 오피스텔로 이용중임
2. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함함. 처인구 회신서에 따르면 토지에 대한 취득세가 납부됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 용인시 처인구 역북동에 위치한 용인센트럴코업 오피스텔 7층 739호로, 수원지방법원 2024타경101239 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지: 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 7층 739호

건물용도: 오피스텔 (생활숙박시설에서 용도 변경)

감정가: 116,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 25.47㎡ (약 7.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축년도: 2017년 (확인됨)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 "용인시청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 호텔, 근린상가, 아파트단지, 관공서 등으로 형성된 지역입니다. 역삼도시개발지구 내 중심상업지역에 속해 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철 "시청-용인대 역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건은 북측으로 광대로, 서측으로 중로, 남측으로 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2024타경101239) (2024년 12월 13일 접수, 채권자 김효영, 권리금액 125,000,000원). 등기부상 해당 강제경매 기입등기 자체에 '말소' 표기가 되어 있는 점은 특이사항으로, 정확한 권리관계는 현장 조사 및 등기부 열람을 통해 재확인이 필요합니다.

* 등기부상 권리현황:

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (2017-12-12) - 말소

* 소유권이전 (2021-11-02) - 말소되지 않음

* 강제경매 (2024-12-13) - 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 김효영 (추정, 김 로 마스킹)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 10일

* 확정일자: 2022년 04월 26일

* 배당신고일자: 2024년 12월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 임차인의 보증금 125,000,000원에 대한 인수 여부는 면밀한 법률 검토가 필요합니다. (단, 제공된 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 이는 배당을 통해 전액 변제받을 가능성을 시사하나, 대항력 유무는 별개이므로 주의가 요구됩니다.)

1.3. 상권분석

* 주요 시설: 본건 주변으로 용인시청, 용인문화예술원, CGV 용인, 용인중앙시장 등이 위치하고 있으며, 다수의 근린상가, 금융기관, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 개발 계획: 역삼도시개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 높습니다. 중심상업지역으로서 오피스텔 및 상업시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 "시청-용인대 역"과 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 용인시청을 비롯한 관공서, 마트, 병원, 은행, 영화관(CGV) 등 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 뛰어납니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 오피스텔로서 대지권이 미등기 상태입니다. 다만, 평가에 포함되었고 토지에 대한 취득세가 납부되었다는 점은 긍정적이나, 등기 완료까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김효영 임차인은 전입일자(2022.05.10)가 말소기준권리(2024.12.13)보다 늦지만, 확정일자(2022.04.26)를 받았고 '대항력 있음'으로 표시되어 있어, 법률적으로 복잡한 해석이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반될 수 있으므로, 낙찰 시 보증금 125,000,000원을 추가로 인수해야 할 위험성을 배제할 수 없습니다.

* 권리관계 복잡성: 등기부상의 말소기준권리 표기와 '말소' 표기의 일관성에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시청 인근 역삼도시개발지구 내 중심상업지역에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 상권 발달 및 관공서 밀집으로 인한 안정적인 수요가 기대됩니다. 그러나 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인 존재 등 잠재적 리스크 요인이 명확하므로, 철저한 권리분석과 현장 조사 후에 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 용인시청과 역삼도시개발지구의 중심에 위치하여 행정, 상업, 문화 생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철역과 버스정류장이 인접해 있어 광역 교통망 접근성이 뛰어납니다.

* 미래 가치: 도시개발지구 내 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 최근 매매가는 2025년 11월 기준으로, 전용면적 22.476㎡~26.8㎡ 기준으로 8,000만원 ~ 9,200만원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 987만원 ~ 1,353만원 수준입니다.

본건의 건물 면적(25.47㎡, 약 7.7평)을 고려할 때, 시세는 약 8,285만원 (7.7평 * 1,076만원/평) 내외로 추산됩니다.

감정가는 116,000,000원입니다.

제공된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로, 임차인 김효영의 보증금 125,000,000원을 낙찰자가 직접 인수하지 않는다고 가정할 경우, 감정가 대비 적정 낙찰률(70~80%)을 적용하면 81,200,000원 ~ 92,800,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

그러나 상기 '대항력 있음' 정보와 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 상충하므로, 최악의 경우 보증금 125,000,000원 인수 가능성을 염두에 두고 매우 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로, 대항력 있는 임차인으로 인한 불확실성 및 시세 등을 고려하여, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위로 제시합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하여 정확한 권리분석 및 법률 검토를 거친 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.