나이스옥션 법원경매 수원 2024타경102720 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-42 101동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "용인초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철 에버라인 "용인중앙시장역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 난방설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 평탄화한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서 상 민간임대주택으로 등재되어 있는 점 및 외부관찰, 인근탐문 등에 의거 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용중임
2. 등기사항증명서상 ‘101동’으로 기재되어 있으나, 현황은 ‘A동’으로 표시되어 있음
3. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경102720 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-42 101동 2층202호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용 이용 중)

* 감정가: 218,000,000원

* 토지면적: 49.19㎡ (약 14.88평)

* 건물면적: 54.95㎡ (약 16.62평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역

* 건축물 정보:

* 건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 이용 중.

* 건물 총 4층 중 2층 202호.

* 사용승인일: 2020년 9월 2일.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "용인초등학교" 북측 인근.

* 주위 환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재.

* 교통: 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 에버라인 "용인중앙시장역" 소재 (대중교통 편리).

* 토지: 완경사 지대 내 자체지반 평탄화한 세장형 토지.

* 도로: 남측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경102720).

* 총 채권액: 250,000,000원 (주택도시보증공사).

* 소유권: 박명자 외 1명 (2020.09.07 보존등기).

* 기타 등기사항:

* 공유자전원지분 이전: 박승준 (2022.05.30 매매).

* 주택임차권: 이 (2022.04.18 확정일자, 2022.05.09 전입). 보증금 250,000,000원. (말소 예정)

* 인수되는 권리: 없음 (매수인이 인수하는 임차보증금 0원).

* 특이사항:

* HUG 인수조건 변경으로 인해 신청채권자(주택도시보증공사)가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

* 집합건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중.

* 등기사항증명서상 '101동'으로 기재되어 있으나, 현황은 'A동'으로 표시됨.

1.3. 상권분석

* 배후수요: 주변 지역의 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등으로 인한 일정 수준의 배후수요 확보 가능.

* 접근성: 용인중앙시장역(에버라인) 인근으로 대중교통 이용 편리하며, 차량 접근성도 양호.

* 경쟁 환경: 유사 오피스텔 및 주거용 건물들과의 경쟁 가능성 존재.

* 발전 가능성: 용인시 처인구 중심 상권과 인접하여 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "용인초등학교" 인근에 위치하며, 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근 용이.

* 교통: 용인중앙시장역(에버라인) 및 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 관공서 및 상업시설: 처인구청 등 관공서 및 상업시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 집합건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중으로, 추후 용도 변경 관련 문제 발생 가능성. (단, HUG 확약으로 인한 인수 보증금 0원으로 리스크 완화 가능성 있음.)

* 건물 명칭 혼동 가능성: 등기부상 '101동', 현황 'A동'으로 표기되어 혼동 소지.

* 임차인 보증금 인수 여부: HUG 인수조건 변경 확약서에 따라 매수인이 인수하는 임차 보증금은 0원으로 명시되었으나, 입찰 전 HUG 및 관련 당사자와의 최종 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역 등으로 묶여 있어 향후 개발 행위 제약 가능성.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 직접 주변을 살펴보시는 것이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 현황 주거용으로 이용되고 있습니다. 감정가는 218,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리분석상 가장 중요한 사항은 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 임차인의 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으나, 신청 채권자의 확약서에 따라 잔존 보증금은 인수하지 않는 것으로 정리됩니다. 다만, 입찰 전 HUG 및 관련 당사자와의 최종 확인이 필수적입니다. 공부상 용도와 현황 용도 불일치는 잠재적 리스크이나, 현재 주거용으로 이용되고 있으며 HUG의 확약으로 인해 큰 문제가 되지 않을 가능성이 높습니다. 복잡한 권리 관계를 고려하여 철저한 사전 조사와 법률 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 용인중앙시장역(에버라인) 도보 이용 가능한 거리로 교통 편리성 우수.

* 현황 주거용 이용: 실수요자에게 매력적인 주거용 오피스텔.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 현 시세 조사를 통해 추가적인 투자 기회 모색 가능.

* 권리관계 명확화: HUG 인수조건 변경으로 인한 인수 보증금 0원 처리로 복잡한 권리 관계 정리 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 물건과 유사한 조건(동일 건물, 유사 면적, 층수 등)의 주변 오피스텔 매매/임대 시세 조사가 선행되어야 정확한 예상 입찰가 산정이 가능합니다.

* 건물 면적은 54.95㎡ (약 16.62평)입니다.

* 감정가는 218,000,000원입니다.

* 인수 보증금 제외: 현재 정보상 매수인이 인수하는 임차 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 본 물건의 잠재적 리스크(공부상 용도와 현황 용도 불일치, 복잡한 권리 관계 등)와 함께, 주변 시세 및 경쟁 상황을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권고 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 205,000,000원

* 최종 입찰가 제안: 198,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 추정치이며, 반드시 현장 방문, 실거래가 및 주변 시세 정밀 분석, 경쟁 동향 파악 등 철저한 사전 조사 후에 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.