나이스옥션 법원경매 인천 2024타경530212 [6] 인천광역시 중구 유동 4-39 더포레스트 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경530212 [6] 인천광역시 중구 유동 4-39 더포레스트 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경530212
• 주소: 인천광역시 중구 서해대로500번길 9, 4층402호 (유동,더포레스트)
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매24계 2024타경530212 | 소재지: 인천광역시 중구 서해대로500번길 9, 4층402호 (유동,더포레스트) | 감정가: 379,000,000원 | 최저가: 185,710,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경530212 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2024타경530212(6) 사건으로, 인천광역시 중구 유동 4-39에 위치한 더포레스트 건물 내 4층 402호입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

구분건물 정보:

건물명: 더포레스트

주소: 인천광역시 중구 유동 4-39, 4층 402호

용도: 다세대주택 (건물은 다세대주택 및 오피스텔로 구성되어 있음)

총 감정가: 379,000,000원

토지 정보:

토지 면적: 32.14㎡ (약 9.73평)

토지 지분: 32.14㎡ (약 9.73평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 정보:

건물 면적: 78.90㎡ (약 23.88평)

건물 지분: 78.9㎡ (약 23.88평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (일부 정보 비공개)

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 중구 유동에 소재하며, "광성고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 단독 및 다가구주택 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

교통 상황으로는 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동남측 직선거리 약 350미터 지점에 도원역이 위치하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

건물은 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 확보되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며, 본건은 4층에 위치합니다. 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 마감되었습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자(수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)에 의해 신청되었습니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계(예: 선순위 임차권, 가압류, 가처분 등)에 대한 상세한 분석이 어렵습니다. 일반적인 임의경매 절차에 따라 낙찰자는 잔금을 납부하면 소유권을 취득하게 되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 세부적인 권리관계 및 말소 여부는 반드시 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류를 통해 직접 확인하시기 바랍니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 파악되어, 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

인천 중구 유동 지역은 오랜 주거 역사를 가진 곳으로, 다세대주택과 단독주택이 밀집해 있으며 최근에는 신축 오피스텔도 건설되어 주거 기능이 강화되고 있습니다. 본 물건이 위치한 더포레스트 건물 자체도 다세대주택과 오피스텔로 구성되어 있어, 해당 건물 및 인근 지역 내에서의 잠재적 수요가 존재합니다.

인근에 광성고등학교가 있어 학군 수요가 있으며, 도원역을 중심으로 한 교통 요지로서 배후 상권의 활성화 가능성도 있습니다. 다만, 대규모 상업 지구보다는 생활 편의시설 및 주거 관련 서비스 업종이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 2개, 다용도실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

건물 내 개별난방 보일러 설비가 갖추어져 있으며, 엘리베이터, 위생설비, 급배수설비, 출입구 보안 개폐설비 등 기본적인 편의시설이 구비되어 있습니다.

인근 학교로는 광성고등학교가 있으며, 도원역 이용으로 인한 광역 교통망 접근성이 좋습니다. 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입도 원활한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공부와의 차이: 본건 중 기호(9):601호는 의뢰목록 및 등기부등본상 "제2종근린생활시설"로 기재되어 있으나, 2024.4.3.자로 용도변경되어 집합건축물대장상 "공동주택(커뮤니티실)"로 등재되었습니다. 이는 향후 재산권 행사나 매각 시 혼란을 야기할 수 있는 사항으로, 정확한 확인이 필요합니다. (본건 402호와 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리 측면에서 참고할 사항입니다.)

2. 내부 상태 미확인: 관계인 부재로 일부 내부 이용 상태는 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으며, 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가되었습니다. 이는 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있음을 의미하며, 경매 진행 시 현장 방문을 통한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

3. 임대차 관계 미상: 본 건의 임대차 관계가 현재 확인되지 않아, 낙찰 후 점유자 명도에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 명도 저항 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 토지이용계획 및 제한: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 특별관리해역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당합니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

5. 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 유동 지역의 교통 요지(도원역 인근)에 위치한 다세대주택/오피스텔 복합 건물 내 호수입니다. 준수한 입지 조건과 편리한 교통망, 그리고 주거 및 편의 시설이 잘 갖춰진 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 면적을 고려할 때 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 공부와의 차이, 내부 이용 상태의 불확실성, 미상인 임대차 관계 등은 낙찰 후 해결해야 할 과제입니다. 또한, 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 개발 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도원역과 인접하여 수도권 광역 교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보 및 자산 가치 상승에 긍정적인 요소입니다.

* 주거 밀집 지역: 다세대주택과 오피스텔이 혼합된 주거 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 토지 사용에 대한 제약 없이 활용 가능성이 높습니다.

* 시세 차익 기대: 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 할인율을 확보한다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 추가 확인 필요: 공부와의 차이, 내부 상태, 임대차 현황 등에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 투자 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

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