나이스옥션 법원경매 인천 2024타경530212 [5] 인천광역시 중구 유동 4-39 더포레스트 4층401호 다세대주택 경매
매각기일: 2026-03-24
물건 개요
나이스옥션 법원경매 인천 2024타경530212 [5] 인천광역시 중구 유동 4-39 더포레스트 4층401호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2024타경530212
- 주소: 인천광역시 중구 서해대로500번길 9, 4층401호 (유동,더포레스트)
- 용도: 다세대주택
인천지방법원 경매24계 2024타경530212 | 소재지: 인천광역시 중구 서해대로500번길 9, 4층401호 (유동,더포레스트) | 감정가: 367,000,000원 | 최저가: 179,830,000원 | 용도: 다세대주택
1. 인천지방법원 2024타경530212 (5) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 인천지방법원 2024타경530212 (5)
소재지: 인천광역시 중구 유동 4-39, 더포레스트 4층 401호
용도: 다세대주택 (집합건물)
감정가: 367,000,000원
토지면적: 33.39㎡ (약 10.10평)
건물면적: 81.98㎡ (약 24.80평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 건물 상세 내역
건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 4층 401호
외벽: 돌붙임 등 마감.
내벽: 벽지 및 타일 등 마감.
창호: 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호.
1.3. 이용 상태
본 건은 더포레스트라는 건물 내 4층 401호로, 공부상 다세대주택이나 오피스텔 등으로 복합 용도가 있을 수 있습니다. 제공된 '이용상태'에 따르면, 해당 건물 내 일부 호수는 다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등)으로, 일부는 오피스텔(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등)로 이용 중입니다. 본 건 401호가 이 중 어떤 용도인지 정확히 명시되어 있지 않으나, 일반적인 다세대주택/오피스텔의 내부 구조를 기준으로 평가되었을 것으로 추정됩니다.
임대 관계: 미상임.
1.4. 설비 내역
개별난방 (보일러 설비)
엘리베이터 설비
위생 설비, 급/배수 설비
출입구 보안 개폐 설비 등
1.5. 토지 이용 현황
토지 형상 및 이용 상태: 3필 1단의 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택, 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로 상태: 남측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접함.
1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태
일반상업지역 (2017-08-28)
방화지구
소로3류 (폭 8m 미만) (2019-04-08) (접합)
상대보호구역 (2021-05-14) <교육환경 보호에 관한 법률>
과밀억제권역 <수도권정비계획법>
역사문화환경보존지역 (2017-01-16) <인천광역시문화재보호조례>
특별관리해역 (시화호-인천연안) (2007.04.16.) <해양환경관리법>
1.7. 공부와의 차이
본건 중 일부(기호 9: 601호)는 의뢰목록 및 등기부등본상 "제2종근린생활시설"로 기재되어 있었으나, 2024.4.3.자로 용도 변경되어 집합건축물대장상 "공동주택(커뮤니티실)"로 등재되었습니다. 해당 호수의 집합건축물대장 발급이 불가능한 것으로 조사되었습니다. 본건 401호와 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 건물 전체의 행정적 관리 상태를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.
1.8. 입지 조건
본 물건은 인천광역시 중구 유동에 소재하며, "광성고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독 및 다가구주택 등으로 이루어진 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 동남측으로는 약 350미터 거리에 도원역(1호선)이 위치하여 도심 접근성이 양호한 편입니다. 인천 중구는 인천의 원도심 지역으로서, 지역 균형 발전 및 도시 재생 사업이 꾸준히 추진되고 있는 곳입니다.
1.9. 권리 분석
본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 이는 채권자가 담보권을 실행하여 경매를 신청한 사건임을 의미합니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 경매 신청 채권자의 근저당, 전세권 등이 말소 기준 권리가 되어 경매 절차 종결 후 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다. 다만, 낙찰자가 인수해야 하는 유치권, 법정지상권 등은 없는지, 그리고 특이 권리 사항(예: 가압류, 압류)은 없는지 상세한 권리 분석이 필요합니다. 채권자 정보가 일부 가려져 있으나, 실제 입찰 시에는 등기부등본 및 법원 경매 기록을 통해 모든 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.
1.10. 상권 분석
인천 중구 유동 지역은 전통적인 주거 지역과 더불어 오피스텔 등 신축 건물이 공급되면서 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로 변화하고 있습니다. 본 물건이 소재한 '더포레스트' 건물 역시 다세대주택과 오피스텔로 구성되어 있어, 1인 가구 및 소규모 가구를 위한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 도원역을 중심으로 한 역세권의 이점과 주변 상업 시설의 접근성이 상권의 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 인천 중구 지역은 동인천역을 중심으로 한 원도심 상권이 형성되어 있으며, 과거 '인천의 명동'이라 불렸던 지역이 골목형 상점가 등으로 재정비되며 활성화를 꾀하고 있습니다. 다만, 전반적인 원도심 상권의 쇠퇴 및 소상공인의 높은 폐업률 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
1.11. 생활 정보
교통: 도원역(1호선) 도보 약 5~10분 거리 (직선거리 약 350m), 다수의 시내버스 노선 운행.
교육: 광성중학교가 인근에 위치하며, 인천광역시 중구 내에는 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포되어 있습니다.
편의: 단지 주변 및 도원역 인근으로 상업 시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.
주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 밀집한 주거 지역입니다.
1.12. 혐오시설 정보
현재까지의 조사 결과, 본 물건 소재지(인천광역시 중구 유동 4-39 더포레스트) 주변에서 직접적으로 인근에 위치하거나 단지 내에 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장, 유흥가 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인천 지역에서 폐기물처리업체 유치 관련 주민 찬반 논란이 있었던 사례가 있어, 향후 지역 개발 계획 수립 시 잠재적인 이슈로 부상할 가능성은 있습니다.
1.13. 잠재적 리스크
1. 임대 현황 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 누구이며 계약 관계는 어떻게 되는지 파악되지 않았습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 명도 저항이나 추가적인 시간/비용 발생 가능성이 있습니다.
2. 공부와의 차이: 일부 호수(601호)의 용도 변경 사례가 존재하여, 건물 전체의 행정적인 관리나 내부 구조 변경에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. 본건 401호 자체의 공부상 내용과 실제 이용 상태 간의 차이가 있는지 추가 확인이 필요합니다.
3. 토지 이용 계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 특별관리해역 등 다양한 용도지역 및 지구에 묶여 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.
4. 건물 노후화 가능성: (구체적인 건축 연도 정보는 제공되지 않았으나) 건물 상태에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.
5. 원도심 상권 쇠퇴: 인천 중구 원도심 지역은 상권 쇠퇴 및 소상공인 폐업률 증가 등의 어려움을 겪고 있어, 투자 회수 기간이나 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
1.14. 종합 의견
본건은 인천광역시 중구 유동에 위치한 '더포레스트' 건물의 4층 401호로, 도원역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 3억 6천 7백만원이며, 토지 및 건물 면적을 합쳐 약 35평(약 35평)에 해당하는 규모입니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 갖춘 편입니다. 임의경매로 진행되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 세부적인 권리 관계와 현황 조사는 필수적입니다. 임대 현황 미상, 공부와의 차이, 다양한 토지 이용 제한, 원도심 상권 쇠퇴 등은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다.
1.15. 투자 포인트
1. 역세권 프리미엄: 도원역 인근으로 교통 편의성이 뛰어나 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.
2. 원도심 개발 기대: 인천 중구 지역은 원도심 활성화 및 도시 재생 사업 추진으로 향후 발전 가능성이 있습니다.
3. 다세대/오피스텔 수요: 1인 가구 및 소규모 가구 증가 추세에 따라 다세대주택 또는 오피스텔로서의 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
4. 적정 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 경우, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.
법원 정보
인천지방법원 경매24계