나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123880 [1] 서울특별시 동작구 상도동 463-7 단독주택 경매

매각기일: 2026-03-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123880 [1] 서울특별시 동작구 상도동 463-7 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매21계 2024타경123880 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도로37길 56-1 플레로마 | 감정가: 1,646,532,380원 | 최저가: 1,053,780,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경123880 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 463-7

용도: 단독주택 (현재 다중주택으로 13개 호실 이용 중)

감정가: 1,646,532,380원

토지 면적: 143.80㎡ (약 43.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 242.17㎡ (약 73.26평)

건물 제시외 면적: 7.64㎡ (약 2.31평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 1.입지조건

본건은 지하철 7호선 숭실대입구역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 상도로 후면으로는 상도전통시장이 형성되어 있어 상업용 부동산과 주거용 부동산이 혼재된 지역입니다. 본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 지하철역과 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로, 단독주택(다중주택) 건부지로 이용 중입니다. 다만, 자루형 토지의 입구 부분이 '상도로37길'에 접하고 있으나, 접면하는 부분의 길이가 지적상 2m에 미달하여 도로 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다. 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

1.1. 2.권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 중복사건으로 진행 중이므로, 해당 사건들의 진행 상황 및 말소기준권리 확인이 필수적입니다. 주의사항으로 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각이며, 건물감정평가요항표에 따르면 2024년 12월 2일 발급된 등기사항증명서상 4개 호수에 임차권등기가 설정되어 있습니다. 따라서 임차권의 배당 여부 및 인수 여부, 명도 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.1. 3.상권분석

본 물건은 지하철 7호선 숭실대입구역 역세권에 위치하며, 상도전통시장이 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 상업용 부동산과 주거용 부동산이 혼재되어 있어 다양한 상권을 형성하고 있습니다. 현재 건물은 총 13개의 원룸 호실로 이용 중이며, 탐문 결과 임대 중인 것으로 파악되었습니다. 숭실대입구역 인근 상권은 대학가와 주거지역이 복합적으로 형성되어 있어, 탄탄한 수요층을 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.1. 4.생활정보

교통은 지하철 7호선 숭실대입구역 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다. 생활 편의시설로는 상도전통시장이 가까이 있어 장보기 등 일상생활이 편리하며, 주변 주거 환경은 상업시설과 주택이 혼재된 형태로 편리함을 제공합니다. 또한, 탐문 결과 각 개별 호실에 붙박이장, 에어컨, 세탁기 등이 제공되는 것으로 조사되었습니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

첫째, 토지 진입로의 폭이 지적상 2m에 미달하는 점은 향후 건축 관련 규제나 재건축 시 문제 소지가 될 수 있습니다. 둘째, 건물 등기사항증명서상 4개 호수에 임차권등기가 설정되어 있어, 낙찰 후 배당 및 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, 제시외 건물(옥상 부분)이 존재하며, 공부상 다락이나 옥탑 구조가 현황과 상이한 부분이 있어 건축물대장과의 차이점을 명확히 확인하고, 관련 법규 검토가 필요합니다. 넷째, 중복사건으로 진행되는 만큼, 다른 경매 사건과의 연관성 및 최종 말소기준권리 확인에 신중을 기해야 합니다. 주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.1. 6.종합 의견

본 물건은 숭실대입구역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 상도전통시장 인접으로 인한 풍부한 배후 수요를 갖춘 단독주택(다중주택)입니다. 13개의 원룸 호실로 현재 임대가 이루어지고 있어, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 도로 접면 폭 미달, 임차권등기, 제시외 건물 존재 및 공부와의 차이 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 권리분석과 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.1. 7.투자 포인트

우수한 입지와 역세권 프리미엄을 바탕으로 한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 특히 숭실대입구역 일대는 지속적인 개발 가능성을 가진 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 고려해 볼 수 있습니다. 제시외 건물 및 공부와의 차이점을 정확히 파악하고 법적 문제를 해결한다면, 추가적인 가치 상승의 기회가 될 수 있습니다. 철저한 권리분석과 현장 답사를 통해 잠재적 리스크를 해소한다면, 안정적인 수익형 부동산 투자처로서의 잠재력이 높다고 판단됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계