나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102188 [8] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선""역삼역""서측 인근에 소재하며, 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선) 역삼역 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제5층 제504호 외 7개호로서,
외벽:석재붙임 등 마감
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102188 (8)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5, 9층 904호

용도: 오피스텔

감정가: 461,000,000원

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

토지 지분: 6.6393㎡ (약 2.01평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.05평)

건물 지분: 26.59㎡ (약 8.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 2호선 역삼역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 역세권 지역으로 교통망이 우수한 편입니다.

* 건물구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 9층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형이며, 현재 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 남측 방향으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로 제2지구)에 해당하며, 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 2021-01-22)

* 말소 예정 권리: 을1 (근저당권), 갑3 (임의경매, 2025-02-20), 갑4 (가압류, 2025-03-28) 및 이하 후순위 근저당권부채권질권 등

* 말소되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 명시되어 있으나, 특별히 등기된 지상권은 확인되지 않아 현 시점에서는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권채림

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입/확정일자: 2024-08-08

* 배당신고일자: 2025-04-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 상기 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

* 총 채권액: 등기부등본상 채권 총액은 3,378,500,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 주요 업종 및 시설: 본건이 위치한 역삼동 일대는 강남의 핵심 업무지구로, 대기업 및 IT 기업들의 본사, 금융기관, 다양한 오피스 빌딩이 밀집해 있습니다. 또한, 오피스텔과 상업시설이 공존하며 근린생활시설이 풍부하여 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 개발 호재: 인근 테헤란로 일대는 지속적인 개발 및 비즈니스 환경 개선이 이루어지고 있어 향후에도 우수한 상업적 가치를 유지할 것으로 보입니다. (참고: 검색 결과에 따르면, 인근에 역삼 센터필드, 조선팰리스 호텔 등이 위치하며, 페이스북, 아마존 등 대형 기업 입주 예정 지역과도 가깝습니다.)

* 타 물건과의 비교: 유사 면적대의 역삼동 오피스텔 매물들이 다수 존재하며, 역세권 및 신축 여부에 따라 시세 차이가 발생합니다. (참고: 검색된 자료에 따르면, 해당 지역의 오피스텔 실거래가는 전용면적 30~40㎡ 기준으로 3억원대 초중반에 형성되어 있습니다.)

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 역삼역 및 다양한 버스 노선 이용이 편리하여 서울 시내 어디든 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 각종 상업시설, 금융기관, 병원, 식당 등이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 업무지구 내 위치하나, 주거용 건물들도 함께 분포하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 조성하고 있습니다. (참고: 검색 결과에 따르면, 역삼역 인근 주거 지역은 유흥거리보다는 조용한 편이며, 어린이집, 공원 등도 위치해 있습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 현장 확인 불가: 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었습니다. 실제 이용 상황과 일부 상이할 수 있어 경매 진행 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미확인된 부분이 있어, 잠재적인 명도 저항이나 인수 사항이 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 본건 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 낙찰 후 채권자들의 배당 순위 및 잔여 채무 처리에 대한 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

* 법적 제한: 토지이용계획상 최고 높이 제한, 대공방어협조구역 등 건축 및 개발에 관한 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 강남구 역삼동 역세권에 위치한 오피스텔로, 훌륭한 입지와 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 업무 및 상업 시설이 밀집한 지역의 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담은 적으나, 현장 확인 불가 및 높은 채권 총액 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 강남 역세권 입지: 지하철 2호선 역삼역 도보 접근 가능한 핵심 업무지구에 위치하여 희소성이 있습니다.

* 주변 개발 가치: 테헤란로 일대의 지속적인 개발 및 비즈니스 중심지로서의 위상 강화로 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 업무/상업 인프라: 풍부한 편의시설과 직주근접 환경으로 임대 수익 창출에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 461,000,000원입니다. 유사 면적대의 역삼동 오피스텔 실거래가가 3억원대 초중반인 점과, 현장 확인 불가, 높은 채권 총액 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준인 391,850,000원 ~ 437,950,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 현장 방문을 통해 실제 내부 상태 및 이용 현황을 정확히 파악하고, 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102188 (8)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5, 9층 904호

용도: 오피스텔

감정가: 461,000,000원

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

토지 지분: 6.6393㎡ (약 2.01평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.05평)

건물 지분: 26.59㎡ (약 8.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 2호선 역삼역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 역세권 지역으로 교통망이 우수한 편입니다.

* 건물구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 9층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형이며, 현재 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 남측 방향으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로 제2지구)에 해당하며, 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 2021-01-22)

* 말소 예정 권리: 을1 (근저당권), 갑3 (임의경매, 2025-02-20), 갑4 (가압류, 2025-03-28) 및 이하 후순위 근저당권부채권질권 등

* 말소되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 명시되어 있으나, 특별히 등기된 지상권은 확인되지 않아 현 시점에서는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권채림

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입/확정일자: 2024-08-08

* 배당신고일자: 2025-04-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 상기 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

* 총 채권액: 등기부등본상 채권 총액은 3,378,500,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 주요 업종 및 시설: 본건이 위치한 역삼동 일대는 강남의 핵심 업무지구로, 대기업 및 IT 기업들의 본사, 금융기관, 다양한 오피스 빌딩이 밀집해 있습니다. 또한, 오피스텔과 상업시설이 공존하며 근린생활시설이 풍부하여 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 개발 호재: 인근 테헤란로 일대는 지속적인 개발 및 비즈니스 환경 개선이 이루어지고 있어 향후에도 우수한 상업적 가치를 유지할 것으로 보입니다. (참고: 검색 결과에 따르면, 인근에 역삼 센터필드, 조선팰리스 호텔 등이 위치하며, 페이스북, 아마존 등 대형 기업 입주 예정 지역과도 가깝습니다.)

* 타 물건과의 비교: 유사 면적대의 역삼동 오피스텔 매물들이 다수 존재하며, 역세권 및 신축 여부에 따라 시세 차이가 발생합니다. (참고: 검색된 자료에 따르면, 해당 지역의 오피스텔 실거래가는 전용면적 30~40㎡ 기준으로 3억원대 초중반에 형성되어 있습니다.)

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 역삼역 및 다양한 버스 노선 이용이 편리하여 서울 시내 어디든 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 각종 상업시설, 금융기관, 병원, 식당 등이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 업무지구 내 위치하나, 주거용 건물들도 함께 분포하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 조성하고 있습니다. (참고: 검색 결과에 따르면, 역삼역 인근 주거 지역은 유흥거리보다는 조용한 편이며, 어린이집, 공원 등도 위치해 있습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 현장 확인 불가: 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었습니다. 실제 이용 상황과 일부 상이할 수 있어 경매 진행 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미확인된 부분이 있어, 잠재적인 명도 저항이나 인수 사항이 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 본건 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 낙찰 후 채권자들의 배당 순위 및 잔여 채무 처리에 대한 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

* 법적 제한: 토지이용계획상 최고 높이 제한, 대공방어협조구역 등 건축 및 개발에 관한 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 강남구 역삼동 역세권에 위치한 오피스텔로, 훌륭한 입지와 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 업무 및 상업 시설이 밀집한 지역의 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담은 적으나, 현장 확인 불가 및 높은 채권 총액 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 강남 역세권 입지: 지하철 2호선 역삼역 도보 접근 가능한 핵심 업무지구에 위치하여 희소성이 있습니다.

* 주변 개발 가치: 테헤란로 일대의 지속적인 개발 및 비즈니스 중심지로서의 위상 강화로 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 업무/상업 인프라: 풍부한 편의시설과 직주근접 환경으로 임대 수익 창출에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 461,000,000원입니다. 유사 면적대의 역삼동 오피스텔 실거래가가 3억원대 초중반인 점과, 현장 확인 불가, 높은 채권 총액 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준인 391,850,000원 ~ 437,950,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 현장 방문을 통해 실제 내부 상태 및 이용 현황을 정확히 파악하고, 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.