나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102188 [7] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선""역삼역""서측 인근에 소재하며, 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선) 역삼역 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제5층 제504호 외 7개호로서,
외벽:석재붙임 등 마감
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102188 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동작신용협동조합 (자료상 동OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층903호

용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제5층 제504호 외 7개호 (전유부 정보 기반 9층 903호)

총 층수: 10층 (지하 1층 포함)

사용승인일: 2020년 12월 17일

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 461,000,000원

1.4. 특이사항

공동담보 물건으로 파악됨.

## 1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 위치합니다. 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서울 강남구 테헤란로 13길 8-7 주소지의 경우, 교통편이 우수하여 대중교통 이용이 편리하다는 평가가 있습니다.

1.1. 3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지이며, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남측 방향으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (테헤란로 제2지구)

* 가로구역별 최고높이 제한 지역 (건축법)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

## 1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2021년 01월 22일 접수의 주식회사비젼에이엠씨대부 근저당 (채권액: 3,200,000,000원)

* 주요 등기사항:

* 2021년 01월 22일: 주식회사비젼에이엠씨대부 근저당 (말소기준권리)

* 2021년 01월 22일: 구순덕 외 2명 신탁등기말소 (갑2)

* 2025년 02월 20일: 동작신용협동조합 임의경매개시결정 (채권액: 2,718,308,632원) (갑3)

* 2025년 03월 28일: 신용보증기금 2번 정웅재 지분가압류 (채권액: 178,500,000원) (갑4)

* 2025년 09월 26일: 완도금일수산업협동조합 1번 근저당부채권질권설정 (채권액: 3,200,000,000원) (을1-3)

* 2025년 09월 26일: 주영상 (3)1번 근저당부채권질권설정 (채권액: 200,000,000원) (을1-4)

* 2025년 09월 26일: 이혜경 (2)1번 근저당부채권질권설정 (채권액: 400,000,000원) (을1-4)

* 2025년 09월 26일: 채동규 (1)1번 근저당부채권질권설정 (채권액: 800,000,000원) (을1-4)

1.2. 2. 채권 총액

등기부채권 총액: 3,378,500,000원

1.2. 3. 인수되지 않는 권리

말소기준권리(주식회사비젼에이엠씨대부 근저당)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 없음)

* 비고: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

1.2. 5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이며, 보증금 총액이 0원이라 명확한 임차인 현황 파악이 어려운 상태입니다. 만약 임차인이 존재한다면, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 경매 진행 시 주의가 필요합니다.

## 1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본건이 소재한 강남구 역삼동은 서울의 대표적인 업무 및 상업 중심지이며, 특히 역삼역과 테헤란로를 중심으로 대기업, 금융기관, IT 기업 등이 밀집해 있어 업무시설 수요가 높습니다..

1.3. 2. 상권 특징

역삼역 일대는 테헤란로의 핵심 업무지구로서, 대로변에는 고층 빌딩과 오피스가 밀집해 있고 이면도로에는 직장인들을 대상으로 한 다양한 음식점과 근린생활시설이 발달해 있습니다. 이러한 상권 특성으로 인해 평일 유동인구가 매우 많으며, 오피스텔 및 상가 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

1.3. 3. 경쟁 환경

역삼동 일대는 소형 오피스텔 및 오피스 건물이 다수 분포하고 있으며, 신축 오피스텔도 공급되고 있어 경쟁이 치열한 편입니다.

## 1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

본건 인근에는 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 롯데슈퍼, GS더프레시, 노브랜드 등의 마트와 각종 병원, 금융기관, 식당 등이 근접해 있습니다.

1.4. 2. 교통 및 접근성

지하철 2호선 역삼역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 테헤란로와 강남대로 등 주요 도로 접근성이 뛰어나 자가용 이용 시에도 강남권 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다. GTX-D 노선 계획 등 교통 호재도 있습니다.

1.4. 3. 주변 환경

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 오피스 및 상업 시설이 밀집한 지역으로 주거 환경은 업무지구 특유의 활동성을 가집니다.

## 1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 높은 채권 총액

등기부 상 채권 총액(3,378,500,000원)이 감정가(461,000,000원)에 비해 매우 높아, 낙찰 후에도 채무 변제에 부담이 될 수 있습니다.

1.5. 2. 미확인 임차인 정보

임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하는지 여부 및 인수 여부에 대한 확인이 필수적입니다. 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.5. 3. 공부와의 차이 가능성

본건 현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었기에, 일부 실제 이용 상황과 상이할 수 있습니다. 경매 진행 시 유의해야 합니다.

1.5. 4. 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 관련 상세 정보가 없어 인수가 필요한 권리인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

## 1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동 역삼역 인근의 역세권 오피스텔로, 뛰어난 입지와 교통 요건을 갖추고 있습니다. 그러나 높은 채권 총액, 미확인 임차인 정보, 공부와 실제 이용 상태의 차이 가능성, 소멸되지 않는 권리 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수할 권리와 명도 관련 사항을 명확히 파악한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

## 1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 강남구 역삼동, 역삼역 역세권으로 업무 및 상업 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 핵심 상권: 테헤란로와 인접한 서울의 대표적인 업무 중심지로, 임대 수요가 꾸준합니다.

* 잠재적 가치: 향후 역세권 개발 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 전용면적(약 8.04평)입니다.

## 1.8. 예상 입찰가 및 시세 분석

본 물건의 현재 시세를 파악하기 위해 주변 오피스텔의 실거래가 및 호가 정보를 분석한 결과, 역삼동 일대 소형 오피스텔의 매매가는 일반적으로 3억원대부터 형성되어 있으며, 면적, 층수, 건물 연식, 빌트인 옵션 등에 따라 5억원 이상까지 다양하게 거래되고 있습니다.

예시로, '역삼동 목화밀라트'(194세대, 23년차) 오피스텔은 31㎡(약 9.4평) 기준 3.2억원 수준의 실거래가가 확인됩니다. '역삼동 쌍용플래티넘밸류'(112세대, 20년차) 오피스텔은 58㎡(약 17.5평) 기준 5.8억원 수준입니다. '역삼동 역삼역센트럴푸르지오시티'(736세대, 8년차)와 '강남역센트럴푸르지오시티'(728세대, 12년차)는 상대적으로 신축이며 대단지임에도 불구하고, 24㎡(약 7.3평) 기준 2.6억~3.1억원대의 실거래가를 보입니다.

본건 오피스텔은 전용면적 26.59㎡(약 8.04평)으로, 감정가 461,000,000원은 주변 신축급 오피스텔의 중소형 면적 시세와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 본 건은 현재 시점(2026년 6월 17일 작성일 기준)에서 최고가 대비 상당한 하락세를 보이는 오피스텔도 존재하는 점과, 역삼동 일대의 꾸준한 임대 수요를 고려할 때, 본건의 입지적 장점은 분명합니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 잠재적 리스크(높은 채권 총액, 미확인 임차인, 소멸되지 않는 권리 등)와 감정가를 고려하여, 시장 상황 및 낙찰 가능성을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 단정하기 어렵습니다. 안전 마진 확보를 위해서는 현재 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 참고: 위 시세 분석은 공개된 정보에 기반한 것으로, 실제 시장 상황 및 개별 물건의 상태에 따라 변동될 수 있습니다. 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.