나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102188 [3] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선""역삼역""서측 인근에 소재하며, 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선) 역삼역 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제5층 제504호 외 7개호로서,
외벽:석재붙임 등 마감
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 647-5번지에 소재하며, 해당 물건의 주소는 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 (역삼동) 입니다. 용도는 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제7층 제702호입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 4.64㎡ (약 1.40평)이며, 토지 지분은 4.6368㎡입니다. 건물면적은 18.57㎡ (약 5.62평)이며, 건물 지분은 18.57㎡입니다. 본건의 감정가는 337,000,000원입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102188 (3)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 채권자는 동작신용협동조합입니다. 특이사항으로는 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 역삼역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남측방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리로는 2021년 1월 22일 접수된 주식회사비젼에이엠씨대부의 근저당권(3,200,000,000원)이 말소기준권리이며, 2025년 2월 20일 접수된 동작신용협동조합의 임의경매 개시결정(2,718,308,632원)이 있습니다. 또한, 신용보증기금의 가압류(178,500,000원) 및 다수의 근저당권부채권 질권 설정 내역이 등기되어 있습니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요:'가 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용이나 관련 권리자는 별도로 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황에서 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 역삼동은 서울의 대표적인 업무지구인 테헤란로 인근에 위치하여 상업 및 업무 활동이 매우 활발한 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔)로, 주변의 다양한 사업체 및 직장인 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무용 빌딩 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

역세권(2호선 역삼역)에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 주거 및 업무 환경으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인의 어려움

현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 실제 이용 상태를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 일부 상이할 수 있어 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

6.2. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 잠재적인 임차인이 존재할 경우 명도 및 권리관계 확인에 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

6.3. 복잡한 채권 관계 (공동담보)

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보물에 대한 경매 진행이나 채권 변제 상황에 따라 본건의 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 높은 총 채무액 대비 낮은 감정가

본건의 감정가(337,000,000원)에 비해 등기부채권 총액(3,378,500,000원)이 현저히 높아, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강남구 역삼동의 역세권에 위치한 업무시설(오피스텔)로 입지적 가치는 높으나, 현장 확인의 어려움, 미상 임대 관계, 복잡한 채권 구조 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 높은 채무 총액 대비 낮은 감정가는 경매 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 강남 역세권이라는 탁월한 입지 조건

* 활발한 상업 및 업무 지역의 배후 수요

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,000,000원입니다. 유사 소형 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 역삼동 일대에서 해당 면적(약 5.62평)의 오피스텔은 300,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

고려되는 리스크 요인(현장 확인 불가, 복잡한 채권 등)을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 높은 채무 총액과 미확인 리스크를 고려하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 낙찰받는 것을 권고하며, 입찰 전 추가적인 현장 조사를 통해 내부 상태 및 임대 현황을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.