나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102188 [6] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선""역삼역""서측 인근에 소재하며, 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선) 역삼역 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제5층 제504호 외 7개호로서,
외벽:석재붙임 등 마감
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경102188 (6)호 부동산 임의경매 사건에 대한 정보를 종합적으로 분석하여 작성되었습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102188 (6)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층901호

용도: 오피스텔

감정가: 414,000,000원

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

토지지분: 5.7879㎡ (약 1.75평)

건물면적: 23.18㎡ (약 7.01평)

건물지분: 23.18㎡ (약 7.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제9층 제901호

준공일자: 2020년 12월 17일 (사용승인일 기준)

외벽: 석재붙임 등 마감

창호: 샷시 창호 등 마감

내부구조: 오피스텔로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 "역삼역" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 활발한 도시 활동이 이루어지고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 2호선 역삼역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이러한 교통 여건은 일상생활 및 업무 활동에 긍정적인 요소로 작용합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지의 형상은 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형을 이루고 있으며, 현재 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 물건지 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 건물 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)에 속해 있습니다. 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역이며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2021년 1월 22일 접수된 주식회사비젼에이엠씨대부의 근저당권(을1, 채권최고액 금3,200,000,000원)입니다.

이 외 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 임의경매 절차가 진행됨에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 등기 내용:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-01-22, 구순덕외 2명)

* 을1: 근저당권 (2021-01-22, 주식회사비젼에이엠씨대부, 금3,200,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (2025-02-20, 동작신용협동조합, 2,718,308,632원) - 말소

* 갑4: 2번정웅재지분가압류 (2025-03-28, 신용보증기금, 금178,500,000원) - 말소

* 갑5: 2번조재원지분,2번구순덕지분,2번정웅재지분압류 (2025-03-28, 강남구(서울특별시)1126) - 말소

* 을1-3: 1번근저당권부채권질권설정 (2025-09-26, 완도금일수산업협동조합, 금3,200,000,000원채권자) - 말소

* 을1-4: 1번근저당권부채권질권설정 (2025-09-26, 주영상 금200,000,000원 / 이혜경 금400,000,000원 / 채동규 금800,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 3,378,500,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 확인되지 않더라도 향후 예상치 못한 법적 문제나 명도 저항이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사 및 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

4. 상권분석

본 물건이 소재한 역삼동 지역은 강남의 핵심 업무지구 중 하나로, 풍부한 직장인 수요를 기반으로 한 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 테헤란로와 인접하여 높은 사무실 밀집도를 보이며, 다양한 오피스텔 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다. 이는 본건 오피스텔의 임대 수익 및 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 주변에는 다양한 편의시설과 금융기관이 밀집해 있어 상업 활동이 용이한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 역삼역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 차량을 이용한 접근 역시 원활합니다.

* 편의시설: 인근에 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주변 환경: 업무 및 상업 밀집 지역으로 활동적이고 현대적인 도시 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되고 있어, 다른 공동담보 물건의 진행 상황이나 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임차인 현황에서 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 나타나거나 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인입니다.

* 감정가 대비 현 시세 차이: 현재 추정되는 시장 가치와 감정평가액 간에 상당한 차이가 존재합니다. 감정평가액이 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현장 확인의 제약: 감정평가서상 현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하고 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었습니다. 따라서 실제 내부 상태가 공부상 내용과 상이할 수 있으므로, 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 특별히 민감한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지와 잘 갖추어진 생활 인프라를 강점으로 가지고 있습니다. 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요는 임대 수익 및 자산 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점, 임차인 정보 미확인으로 인한 명도 리스크, 그리고 감정평가액과 현재 시세 간의 괴리가 존재하는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 건축물 현황도에 의존한 정보이므로, 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 강남 역세권 입지: 서울의 중심업무지구인 강남 역삼동에 위치하여 탄탄한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익: 주변 오피스텔 시장의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본 건과 유사한 면적(약 7평)의 역삼역 인근 오피스텔의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 현재 시세는 약 155,000,000원에서 165,000,000원 사이로 추정됩니다. 제공된 감정평가액 414,000,000원과는 상당한 차이가 존재합니다. 이러한 차이는 감정평가 시점, 평가 방식, 또는 물건의 고유 특징에 따라 발생할 수 있으므로, 정확한 현장 조사와 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

예상 입찰가:

상기 시세 분석 및 잠재적 리스크(임차인 미확인, 현장 확인 제약 등)를 고려할 때, 보수적인 입찰 전략을 권장합니다. 예상되는 시장 가치(155,000,000원 ~ 165,000,000원)보다 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 130,000,000원에서 145,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하실 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.