나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102188 [5] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선""역삼역""서측 인근에 소재하며, 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선) 역삼역 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제5층 제504호 외 7개호로서,
외벽:석재붙임 등 마감
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102188 (5)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 8층802호

용도: 오피스텔

감정가: 337,000,000원 (삼억 삼천칠백만원)

토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

건물면적: 18.57㎡ (약 5.62평) (전용면적 기준)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물

준공일자: 2020년 12월 17일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 '역삼역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 양호합니다.

토지 이용 및 도로 상태: 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지이며, 현재 업무시설(사무소 및 오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다. 건물 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)으로 지정되어 있으며, 건축법상 최고높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매 종류: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

말소기준권리: 2021년 01월 22일 접수된 주식회사비젼에이엠씨대부의 근저당권 (채권 최고액 3,200,000,000원)입니다.

말소 예정 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 채권질권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 3,378,500,000원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 개요에 특이사항은 없습니다.

임차인 현황: 임대관계는 미상으로 확인되었으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 개발 현황: 본건이 위치한 역삼동 일대는 강남의 핵심 업무 및 상업 지구로서, 테헤란로를 중심으로 대규모 오피스 빌딩과 비즈니스 시설이 밀집해 있습니다. 지속적인 개발 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

업무지구 특성: 다양한 기업 본사 및 IT 기업들이 입주해 있어 유동인구가 많으며, 오피스텔로서 직장인 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

역세권 및 교통망: 지하철 2호선 역삼역과 인접하여 서울 시내 어디로든 접근성이 우수하며, 광역 대중교통망 또한 잘 갖춰져 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건이 소재한 건물 내 및 인근에 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 강남 일대의 풍부한 문화 및 상업 시설 이용도 용이합니다.

주거 및 업무 환경: 업무지구 내에 위치하지만, 오피스텔 용도로 주거 환경과 업무 환경이 공존하는 특성을 가집니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 혹시 모를 임차인의 대항력 존재 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

현장 확인 제한: 이해관계인 폐문 부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 건축물 현황도 등을 참조한 정보와 실제 이용 현황 간에 일부 차이가 있을 수 있습니다.

채무 총액 규모: 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 채무 회수를 위한 경매 절차가 진행되었을 가능성이 높습니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 관련 다른 물건의 경매 결과나 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

법적 제한사항: 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 토지이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무: 현재 파악된 정보 및 주변 환경으로 볼 때, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 업무지구 내에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 지하철 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 권리관계상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 현장 확인이 제한적인 점은 낙찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 시 가격 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 강남, 테헤란로, 역세권이라는 3박자를 갖춘 희소성 높은 투자처입니다.

안정적인 임대 수요: 업무지구 내 풍부한 직장인 임차 수요로 인한 공실 위험 감소 및 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸되어, 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

미래 가치 상승: 강남 지역의 지속적인 부동산 가치 상승 추세에 따라 향후 시세 차익 또한 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 본건은 18.57㎡ (약 5.62평)의 전용면적을 가진 오피스텔로, 감정가는 337,000,000원입니다. 동일 지역 내 유사 면적의 신축급 오피스텔 시세는 3억 5천만원에서 4억 5천만원 이상을 형성하는 것으로 파악됩니다. 다만, 본 건의 경우 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 현장 확인의 제한성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 상기 시세 및 법원 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 잠재적 리스크 요인을 감안하여 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 어디까지나 잠정적인 예상이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.