나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102188 [4] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선""역삼역""서측 인근에 소재하며, 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선) 역삼역 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제5층 제504호 외 7개호로서,
외벽:석재붙임 등 마감
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 사건기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102188 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동작신용협동조합

채무자: (정보 없음)

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5, 8층 801호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 제801호

사용승인일: 2020년 12월 17일

건물 총 호수: 30호

2.3. 면적 정보

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

토지지분: 5.7879㎡ (약 1.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.18㎡ (약 7.01평)

건물지분: 23.18㎡ (약 7.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 414,000,000원 (4억 1천 4백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용 중에 있습니다.

3.4. 인접 도로상태

본건은 남측방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)으로 지정되어 있으며, 최고높이 제한 지역(건축법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3.6. 주변 환경 및 혐오시설

역삼역 인근 테헤란로 주변 지역은 주요 업무 및 상업 기능이 집중된 지역입니다. 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 지역 특성상 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 01월 22일 접수된 주식회사비젼에이엠씨대부의 근저당권입니다.

4.2. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (구순덕외 2명) (2021-01-22 접수)

* 을1: 주식회사비젼에이엠씨대부 근저당 (3,200,000,000원) (2021-01-22 접수, 말소기준권리)

* 갑3: 동작신용협동조합 임의경매 (2,718,308,632원) (2025-02-20 접수)

* 갑4: 신용보증기금 2번정웅재지분가압류 (178,500,000원) (2025-03-28 접수, 말소)

* 을1-3: 완도금일수산업협동조합 1번근저당부채권질권설정 (3,200,000,000원) (2025-09-26 접수, 말소)

* 을1-4: 주영상 (200,000,000원), 이혜경 (400,000,000원), 채동규 (800,000,000원) 1번근저당부채권질권설정 (2025-09-26 접수, 말소)

총 등기부채권액: 3,378,500,000원

4.3. 인수되는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. (단, 최종 말소 여부는 등기사항전부증명서를 통해 반드시 확인 필요)

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

5. 상권분석

5.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 역삼동은 강남구의 핵심 업무 지구 중 하나로, 테헤란로를 중심으로 수많은 대기업 및 IT 기업, 금융기관이 밀집해 있습니다. 역세권 오피스텔은 직주근접 수요가 높아 안정적인 임대 시장을 형성하고 있습니다.

5.2. 잠재적 임대 수요

주변에 업무 시설이 밀집해 있어 소형 오피스텔에 대한 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 임대 회전율이 높을 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 백화점, 대형마트, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 음식점, 카페 등 근린생활시설이 풍부하여 생활이 매우 편리합니다.

6.2. 교육환경

(제공된 정보 없음. 일반적으로 강남 지역은 우수한 교육 인프라를 갖추고 있습니다.)

7. 잠재적 리스크

7.1. 현장 확인 불가

현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 일부 상이할 수 있습니다. 이로 인해 내부 상태나 불법 건축물 등 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 내부 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 명도 관련 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

7.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 낙찰 결과에 따라 본 건의 경매 절차 및 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.4. 채권총액 규모

등기부상 채권총액이 약 33억 7천 8백만원으로 상당한 규모이며, 이는 채권자들의 적극적인 경매 진행 의지를 시사합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 핵심 업무 지구 내에 자리하고 있어 입지적 가치가 매우 높습니다. 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 투자 및 실거주 모두 매력적인 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 공동담보 물건이라는 특성을 감안할 때 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 최종 등기부등본 확인은 필수입니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 2호선 역삼역 도보 이용 가능한 역세권, 강남 핵심 업무 지구 내 위치.

* 안정적인 임대 수요: 강남권 오피스텔의 지속적인 임대 수요.

* 소형 면적: 1-2인 가구 및 소규모 사업자를 위한 실용적인 면적.

* 토지/건물 일괄 매각: 권리 행사의 안정성 확보.

* 재건축/개발 가능성: 장기적으로 테헤란로 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석에 한계가 있습니다. 다만, 본 물건은 서울 강남구 역삼동 역세권의 소형 오피스텔로, 23.18㎡ (약 7.01평)의 전용면적을 고려할 때, 일반적인 강남 지역 오피스텔 시세는 평당 5천만원에서 6천만원 이상으로 형성되어 있습니다. 현재 감정가는 4억 1천 4백만원으로, 이는 평당 약 5천 9백만원 수준에 해당하여 시장가와 유사하게 책정된 것으로 보입니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

경매 물건의 특성상 유찰 가능성 및 경쟁률 등을 고려해야 합니다. 본 건은 입지가 매우 우수하나, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

감정가의 80% 수준인 약 3억 3천만원부터 경쟁이 시작될 수 있으나, 낙찰을 위해서는 시세 범위 내에서 적극적인 입찰가를 제시해야 할 수 있습니다.

보수적으로 접근 시, 3억 5천만원 ~ 3억 9천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건과 유사한 조건의 최근 실거래가, 현재 매물 시세, 임대료 수준 등을 추가적으로 조사하고, 현장 방문을 통해 내부 상태를 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.