나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102188 [2] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선""역삼역""서측 인근에 소재하며, 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선) 역삼역 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제5층 제504호 외 7개호로서,
외벽:석재붙임 등 마감
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102188 (2)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5, 6층 603호

신주소: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 (역삼동)

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2020년 12월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 10층 (본건은 6층)

건물 총 연면적: 1382.63㎡

건물 전용면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

건물 지분: 26.59㎡ (약 8.04평)

토지 면적: 214.1㎡ (대지권 면적)

토지 지분: 6.64㎡ (약 2.01평) (등기부상 지분)

감정가: 456,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 '역삼역' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 2호선 역삼역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 강남 주요 지역 및 서울 도심으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)에 속해 있습니다. 또한, 최고 높이 제한 지역(건축법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역은 역삼역 역세권에 위치한 상업 및 업무 밀집 지역으로, 일반적인 상업 지구의 특성을 띠고 있습니다. 대규모 산업 시설이나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 1월 22일 접수된 주식회사비젼에이엠씨대부의 근저당권(채권최고액 3,200,000,000원)입니다.

3.2. 경매 개시 결정

본 건은 2025년 2월 20일 동작신용협동조합의 임의경매 신청(채권액 2,718,308,632원)으로 진행 중입니다.

3.3. 기타 권리 분석

이 외에도 소유권이전1번신탁등기말소, 정웅재지분가압류, 다수의 근저당권부채권 질권설정 등기가 존재하나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차상 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없으며, '인수 보증금 합계'가 0원입니다. 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 설정되어 있지 않아 일반적인 임의경매와 같이 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.5. 총 등기부채권액

등기부상 총 채권액은 3,378,500,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 강남구 역삼동은 서울의 대표적인 비즈니스 및 상업 중심지 중 하나입니다. 테헤란로와 인접하여 다수의 대기업 본사, IT 기업, 금융기관 등이 밀집해 있으며, 오피스텔 및 상업 시설이 풍부하여 유동인구가 많습니다.

4.2. 임대 수요

역세권 오피스텔이라는 점과 주변 업무 시설의 배후 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 현재 임대 관계는 미상이나, 오피스텔의 일반적인 수요층(1인 가구 직장인 등)을 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

4.3. 상권 활성화

다양한 근린생활시설, 금융기관, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 상권이 매우 활성화되어 있습니다. 이는 임대 수익률 측면에서도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

지하철 2호선 역삼역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 있어 서울 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 대형 마트, 백화점, 병원, 은행, 다양한 음식점 및 카페 등 각종 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 생활 여건이 매우 편리합니다.

5.3. 주변 환경

업무 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 주거 환경은 일반적인 도심 오피스텔 밀집 지역과 유사한 형태를 띱니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인의 한계

감정평가서에 따르면, 현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태나 이용 상황과 일부 상이할 수 있습니다.

6.2. 건축 관련 규제

토지이용계획상 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 포함되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

현재 해당 호실의 임대차 관계가 확인되지 않고 있어, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. (단, 보증금 인수 사항은 없음)

6.4. 공동담보 물건

공동담보 물건으로 채권 총액이 높은 편입니다. 다만, 현재 진행 중인 경매 절차에서 말소기준권리 이하 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 절차 진행 중 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 지리적 이점과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 높은 자산 가치를 지니고 있습니다.

건물 연식이 비교적 최신(2020년 사용승인)이며, 권리 분석상 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 낙찰 후 법적 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 직접 확인이 불가하고 임대차 관계가 불분명한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 역삼동, 역세권에 위치하여 투자 및 시세 상승 잠재력이 높음.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리가 경매로 소멸될 것으로 예상되어 안전한 취득 가능.

* 안정적인 임대 수익: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮고 꾸준한 임대 수익 기대.

* 향후 개발 가치: 강남 지역의 지속적인 개발 및 가치 상승에 따른 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 26.59㎡(약 8.04평)의 전용면적을 가지고 있으며, 감정가는 456,000,000원입니다.

역삼동 및 역세권 오피스텔 시세 자료를 종합적으로 검토한 결과, 유사 면적 및 위치의 오피스텔 매매가는 대략 평당 5,500만원에서 6,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 추정했을 때, 본 물건의 시장 가치는 대략 440,000,000원에서 480,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

감정가가 456,000,000원임을 감안할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

종합적인 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황, 투자 목적 등을 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 475,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.