나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경3182 [1] 서울특별시 은평구 불광동 295-36 단독주택 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경3182 [1] 서울특별시 은평구 불광동 295-36 단독주택 경매

사건번호: 2023타경3182
주소: 서울특별시 은평구 불광동 295-36
용도: 단독주택

서울서부지방법원 경매1계 2023타경3182 | 소재지: 서울특별시 은평구 불광동 295-36 | 감정가: 1,544,265,000원 | 최저가: 1,544,265,000원 | 용도: 단독주택

1. 제시외 건물: 감정평가서 상 제시외 건물(판넬조 판넬지붕, 약 6.7㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 철거 또는 활용 방안을 사전에 검토해야 합니다.

2. 도로 접합 상태: 남측으로 약 3미터 막다른 도로와 접하고 있어 차량 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 지역 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재하므로 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

*.*종합 의견

본건은 서울 은평구 불광동에 위치한 단독주택으로, 연신내역 역세권이라는 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 풍부한 유동인구와 발달된 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 특히, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경이 잘 갖추어져 있어 주거 가치 또한 높습니다. 다만, 제시외 건물, 도로 접합 상태, 토지이용계획상의 제한 등 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다.

*.*투자 포인트

1. 역세권 단독주택: 연신내역 도보 거리라는 강력한 입지 조건을 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다.

2. 풍부한 배후 수요: 주변 주거 단지와 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

3. 미래 가치 상승: 은평뉴타운 개발, GTX 노선 확정 등 지역 개발 호재로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

4. 다양한 활용 가능성: 단독주택 외에도 다가구 주택, 상가주택 등으로의 전환 또는 증축 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

*.*주변 시설 (참고: 혐오시설 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.)

- 교육 시설: 동명여자고등학교, 선일여자중학교, 선정여자중학교, 예일여자중학교 등 다수

- 교통 시설: 연신내역 (지하철 3호선), 다수의 시내버스 노선

- 상업 시설: 연신내역 주변 상업 지구 (의류, 식당, 카페, 유흥주점 등)

- 문화/편의 시설: 롯데몰 은평, 스타필드 고양 (인근), CGV 연신내 등 (검색 결과 기반)

- 기타: 북한산 국립공원 (인접)

[참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 투자 결정을 내리시길 바랍니다.]*경매 물건 보고서 (서울서부지방법원 2023타경3182 (1))

*.*물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2023타경3182 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 295-36

용도: 단독주택

감정가: 1,544,265,000원

토지면적: 172.00㎡ (약 51.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 145.05㎡ (약 43.87평)

건물 제시외면적: 6.70㎡ (약 2.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

*.*감정평가서 요약

*.*.*토지 감정 요항표

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "동명여자고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 다소 어렵지만, 인근에 노선버스정류장이 있고 연신내역(지하철 3호선)이 소재하여 대중교통 이용 상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태: 토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 약 3미터의 막다른 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(최종 확인은 관할 교육청 확인 필요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요 산 주변)에 해당합니다.

*.*.*건물 감정평가 요항표

건물의 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 2층 단독주택으로, 사용승인일은 2003년 10월 28일입니다. 외벽은 벽돌 붙임 마감이며, 창호는 알루미늄 샷시 및 하이새시 이중창호로 구성되어 있습니다.

이용상태: 공부상 단독주택으로 등재되어 있습니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물: 별도의 제시외 건물(판넬조 판넬지붕, 약 6.7㎡, 용도: 발코니)이 존재합니다.

*.*특이사항 및 주의사항

주의사항: 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 공부상 등재되지 않은 제시외 건물 6.70㎡(약 2.03평)가 포함되어 매각됩니다.

*.*입지조건

본건은 서울 지하철 3호선 연신내역이 인근에 위치하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다. 연신내역을 중심으로 다양한 상업시설, 문화시설, 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주변에 다수의 학교가 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다. 북한산 국립공원과도 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

*.*권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 최OO입니다. 등기부등본 상의 권리관계는 경매 진행 과정에서 정리가 될 예정이나, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 반드시 확인이 필요합니다. 특히, 임의경매가 아닌 강제경매이므로 채무자의 권리관계 확인이 중요합니다.

*.*상권분석

연신내역 일대는 서울 서북부의 대표적인 복합 상권으로, 10대부터 40대까지 다양한 연령층의 유동인구가 풍부합니다. 특히 먹자골목, 로데오거리 등 다양한 상업시설과 의류, 음식점, 카페 등이 발달해 있어 상권 활력이 높습니다. 또한, 은평뉴타운 개발 및 GTX 건설 예정 등 미래 가치 상승 요인이 있어 향후 상권 발전 가능성이 높게 평가됩니다. 다만, 젊은 층을 타겟으로 하는 업종이 강세를 보이는 반면, 일부 쇠퇴 업종도 존재하므로 업종 선택 시 신중한 접근이 필요합니다.

*.*생활정보

본건 인근에는 동명여자고등학교가 위치하고 있으며, 연신내역 주변으로 대형 병원, 쇼핑몰, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 교통 접근성이 뛰어나 대중교통 이용이 편리하며, 주거 환경 또한 안정적입니다.

*.*잠재적 리스크