나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63945 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 280-14 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2024.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재‘연가초등학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상토지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(증산역, 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상토지는 정방형 토지로서 근린생활시설 및 다중주택 건부지로 조사됨.

인접 도로상태

대상토지는 남측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상5층 건물로서,
외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상건물은 공부상 근린생활시설 및 다중주택으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 등임.

부합물 및 종물

제시외건물로서,
(ㄱ) 계단실{옥탑층 소재, 철근콘크리트구조 평지붕,
일반건축물대장 등재(연면적제외, 9.69㎡)}
(ㄴ) 보일러실(1층 북측 소재, 패널조 패널지붕, 3.52㎡)이 소재함.

공부와의 차이

대상건물은 공부상 근린생활시설 및 다중주택이나, 대체로 현황 주거용 원룸형태로 이용중인것으로 탐문조사됨.

1. 지하1층: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)부분은 출입문턱이 높아 출입용 계단이 필요시 되며, 내부는 창고로 이용중인것으로 괸찰됨.

2. 1층: 공부(건축물현황도)상 제2종근린생활시설(사무소) 2개호이나, 현황 통칭(101호, 102호, 103호, 104호)로 현관부착표시된 상태로 통칭(101호, 102호, 104호)는 내부확인하여 후첨 "내부구조도"에 도시하였으며, 통칭 103호는 인접호 거주인에 대한 탐문에 의하면 인접호와 동일 유사형태로 이용중인것으로 조사됨.

3. 2층: 공부(건축물현황도)상 제2종근린생활시설(사무소) 2개호이나, 현황 통칭(201호, 202호, 203호, 204호)로 현관부착표시된 상태로 통칭(201호, 203호)는 내부확인하여 후첨 "내부구조도"에 도시하였으며, 통칭 202호 및 204호는 인접호 거주인에 대한 탐문에 의하면 인접호와 동일 유사형태로 이용중인것으로 조사됨.

4. 3, 4층: 공부상 다중주택으로서 건축물현황도상 3층(1호, 2호, 3호, 4호), 4층(1호, 2호)로 구분되어 있으며, 현황 3층(통칭 301호, 302호, 303호, 304호), 4층(통칭 401호, 402호)로 현관부착된 상태로 이용중이나, 이해관계인의 폐문부재로 내부확인을 직접하지 못하여 건축물현황도 및 외부관찰, 탐문에 의하면 주거용으로 조사됨.

5. 5층: 공부(건축물현황도)상 다중주택(1호) 및 공동취사장이나, 공부상 1호부분은 통칭 501호, 공동취사장부분은 통칭 502호로 현관부착표시된상태로 이용중이며, 통칭 502호(공부상 공동취사장)는 주거용으로 탐문조사되니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 건축물대장상에 위반건축물(무단 용도 변경) 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63945 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 280-14

건물용도: 다중주택

감정가: 1,541,860,040원

토지면적: 148.40㎡ (약 44.89평)

건물면적: 368.70㎡ (약 111.53평)

건물 제시외면적: 13.21㎡ (약 3.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 앰OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 위반건축물(무단 용도 변경) 등재

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 건축물대장상 위반건축물(무단 용도 변경) 등재되어 있음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 ‘연가초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철 6호선 증산역 등이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 정방형 토지로서 근린생활시설 및 다중주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 6월 3일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 이후 접수된 임의경매(갑4), 압류(갑5, 갑6), 근저당권부질권설정(을1-4, 을2-2) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 18일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 이후 접수된 주택임차권(을3, 을4, 을9, 을11, 을10, 을7, 을8), 전세권설정(을5, 을6), 임의경매(갑2), 압류(갑3), 근저당권부질권설정(을1-2, 을2-2) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 총 18명의 임차인이 확인되었으며, 모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 정보:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 470,000원, 전입 2023-09-11, 확정 2024-12-17, 배당 2024-12-17, 대항력 없음

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-29, 확정 2020-09-29, 배당 2024-12-10, 대항력 없음

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2021-03-08, 확정 2021-03-11, 배당 2025-01-07, 대항력 없음

* 류 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-30, 확정 2020-06-10, 배당 2024-07-05, 대항력 없음

* 문 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-30, 확정 2020-06-10, 배당 2024-07-05, 대항력 없음

* 문 : 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2022-05-24, 확정 2022-05-11, 배당 2025-01-15, 대항력 없음

* 박 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-19, 확정 2020-05-26, 배당 2024-06-24, 대항력 없음

* 안 : 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2021-04-16, 확정 2021-04-16, 배당 2024-12-10, 대항력 없음

* 유 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-22, 확정 2020-05-26, 배당 2024-12-23, 대항력 없음

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-01-16, 확정 2023-01-16, 배당 2024-12-30, 대항력 없음

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-11-29, 확정 2022-11-29, 배당 2024-12-12, 대항력 없음

* 장 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-11, 확정 2020-07-06, 배당 2025-02-10, 대항력 없음

* 최 : 보증금 5,000,000원, 차임 440,000원, 전입 2023-05-10, 확정 없음, 배당 2025-02-11, 대항력 없음

* 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-10-28, 확정 2025-01-06, 배당 2025-01-07, 대항력 없음

* 한 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-10, 확정 2020-05-25, 배당 2024-12-11, 대항력 없음

* 홍 : 보증금 87,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-02, 확정 2022-06-09, 배당 2024-12-20, 대항력 없음

* 홍 : 보증금 87,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-24, 확정 2020-09-22, 배당 없음, 대항력 없음

* 황 : 보증금 87,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-24, 확정 2020-09-22, 배당 2024-12-16, 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 종합: 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 등재된 임차인들의 대항력 또한 없습니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 서대문구 북가좌동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 연가초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 지하철 6호선 증산역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 제2종일반주거지역으로 용도 규제를 받으며, 현재 다중주택 및 근린생활시설로 이용되고 있어 복합 상권의 특성을 가지고 있습니다.

* 주변에 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 학교(연가초등학교)가 있어 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

* 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주택 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

* 지하철 6호선 증산역이 인근에 있어 도심 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 건축물대장상 위반건축물(무단 용도 변경)로 등재되어 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건축물 사용 제한 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 이에 따른 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도와 현황의 차이: 공부상 근린생활시설 및 다중주택이나, 현황은 주거용 원룸 형태로 이용되고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 위반건축물과 연관성이 있을 수 있으며, 법규 위반으로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임대 관계가 불명확한 부분이 있으나, 현재 임차인 현황 및 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구의 역세권에 위치한 다중주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 또한, 다수의 임차인이 거주하고 있어 현재 임대 수익 발생이 가능할 것으로 보입니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재 및 무단 용도 변경 사실은 본 물건의 가치를 저해하는 매우 중요한 리스크 요인으로 작용합니다. 낙찰 후 위반건축물 해소 및 원상복구 비용, 이행강제금 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 증산역 인근으로 서울 도심 접근성이 우수합니다.

* 토지 가치: 서울시 서대문구의 제2종일반주거지역 토지로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거 밀집 지역 내 위치하여 원룸 형태의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 저평가 가능성: 위반건축물 리스크로 인해 시장 가치 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,541,860,040원입니다. 주변 다세대 주택 매매 사례 분석 결과, 해당 지역의 면적당 시세는 약 520만원 ~ 800만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 하지만 본 물건은 다중주택으로서 개별 세대 매매 사례와 직접 비교하기는 어렵습니다.

현재 물건은 위반건축물 등재 및 무단 용도 변경이라는 중대한 하자가 존재하므로, 이러한 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 감정가 대비 하향 조정된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

종합적인 시세 분석 및 리스크를 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 90% 수준인 1,390,000,000원 내외로 산정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

* 토지면적: 148.40㎡ (약 44.89평)

* 건물면적: 368.70㎡ (약 111.53평)

주변 혐오시설 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 직접적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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