나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63945 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 280-14 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63945 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 280-14 다중주택 경매

• 사건번호: 2024타경63945
• 주소: 서울특별시 서대문구 증가로28길 18-18 케이타운
• 용도: 다중주택

서울서부지방법원 경매8계 2024타경63945 | 소재지: 서울특별시 서대문구 증가로28길 18-18 케이타운 | 감정가: 1,541,860,040원 | 최저가: 1,233,488,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울서부지방법원 2024타경63945 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63945 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 280-14

용도: 기타복합용건물

감정가: 1,541,860,040원

토지면적: 148.40㎡ (약 44.89평)

건물면적: 368.70㎡ (약 111.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 앰OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.토지

대상 토지는 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 ‘연가초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 증산역이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 정방형이며 근린생활시설 및 다중주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 4M의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 12층 이하 건축이 가능하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 2.건물

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 5층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시 창호로 구성되어 있습니다. 공부상 근린생활시설 및 다중주택으로 조사되었으나, 현황은 대체로 주거용 원룸 형태로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

지하 1층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 창고로 이용 중인 것으로 보입니다.

1층은 공부상 제2종근린생활시설 2개호이나, 현황 4개 호실로 이용 중이며 내부 확인 결과 주거용 원룸 형태로 조사되었습니다.

2층 역시 공부상 제2종근린생활시설 2개호이나, 현황 4개 호실로 이용 중이며 주거용 원룸 형태로 조사되었습니다.

3, 4층은 공부상 다중주택으로, 건축물현황도 및 외부 관찰, 탐문에 의해 주거용으로 조사되었습니다.

5층은 공부상 다중주택 1호 및 공동취사장이나, 현황 2개 호실로 이용 중이며, 공부상 공동취사장 부분도 주거용으로 탐문 조사되었습니다.

부합물 및 종물로는 옥탑층 소재 계단실(9.69㎡)과 1층 북측 소재 보일러실(3.52㎡)이 제시외 건물로 포함됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 위치하며, 연가초등학교 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 지하철 6호선 증산역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 노선버스 정류장도 인근에 있어 교통망은 양호한 편입니다. 인근 가재울 뉴타운 지역은 지하철 6호선 증산역과 디지털미디어시티역 사이에 위치하며, 주변에 다수의 학교와 공원이 있어 주거 환경이 우수하다고 평가됩니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자(앰OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)에 의해 신청되었습니다. 경매로 진행되는 물건은 일반적으로 매각 후 낙찰자가 인수하는 권리(선순위 임차인, 유치권 등)가 있을 수 있으므로, 상세한 권리관계 및 분석은 반드시 법원 경매 정보를 통해 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 명확한 권리분석이 어렵습니다.

1.5. 상권분석

물건 소재지는 주택지대가 주를 이루고 있으나, 근린생활시설도 함께 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 지하철 증산역 주변으로 다양한 상점, 식당, 카페 등이 분포하고 있어, 건물 내 근린생활시설 용도의 공실 가능성이나 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다. 특히, 주거용 원룸 형태로 다수 이용되고 있는 점을 감안할 때, 젊은 직장인이나 학생 등 1인 가구 수요를 대상으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.6. 생활정보

인근에 연가초등학교가 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정에 유리합니다. 지하철 6호선 증산역을 통해 강남, 시청 등 주요 업무지구로의 접근성이 좋습니다. 또한, 하늘공원, 월드컵공원, 노을공원 등 대규모 공원들이 가까이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 주변 편의시설로는 마트, 병원, 은행 등이 있으며, 증산종합시장 등 지역 내 상권이 활성화되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건물의 경우, 공부상 용도(근린생활시설, 다중주택)와 실제 이용 현황(원룸형 주거)이 일치하지 않는 부분이 있습니다. 이는 향후 건축물대장 위반 사항으로 인한 이행강제금 부과 또는 시정 요구 등의 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 될 수 있습니다. 또한, 건물이 지하 1층부터 지상 5층까지 다양한 용도로 활용되고 있으며, 제시외 건물(옥탑 계단실, 보일러실)이 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 유지보수 관련 사항을 충분히 고려해야 합니다. 현재까지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 북가좌동의 역세권에 위치하며, 주택 및 근린생활시설 복합 용도로 활용 가능한 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 특히, 공부상 용도와 달리 주거용 원룸으로 주로 이용되고 있다는 점에서 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 연가초등학교와 증산역의 접근성, 그리고 인근 공원 녹지 등 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 공부와의 차이로 인한 행정적 문제 발생 가능성과 제시외 건물 포함 여부 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 지하철 6호선 증산역 도보권에 위치하여 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 주거용 임대 수요 : 건물 내 다수의 원룸형 주거 공간이 있어 1인 가구 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 교육 및 편의시설 : 연가초등학교 등 교육시설과 인근 상업시설, 공원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 토지/건물 일괄 매각 : 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성 : 주변 지역(가재울 뉴타운 등)의 개발 동향을 고려 시, 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계