나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50168 [1] 서울특별시 은평구 진관동 123 은평뉴타운 박석고개 115동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 진관동 서울은진초등학교 남측 인근에 위치함.
주위는 은평뉴타운 지구내 아파트단지 밀집지역으로, 인근 간선도로변으로 각종
근린생활시설과 점포 및 상가등이 위치하고 근거리에 각급학교와 천변공원,대형할인점,
공공편익시설 구파발역 상권등이 위치하고 있어 제반주위환경은 양호한편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약1-2분 거리에 위치하고
지하철역(구파발역,3호선)이 도보로 약 10여분 거리에 위치하여 제반교통사정은 비교적
양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건 내 115동 5층 502호로서
외벽:몰탈위페인트 등 마감.
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

2008.12.12일자로 사용승인되고,
방4,주방/식당,거실,욕실2,드레스룸,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비,승강기설비,지역난방설비,지하주차장,화재탐지 및 경보설비,
CCTV 등 기타 공동주택 관련 제반설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 대체로 완경사의 부정형의 평지로서 은평뉴타운 내
아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복4차선의 진관로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시개발구역<도시개발법>, 재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

주소: 서울특별시 은평구 진관동 123 은평뉴타운 박석고개 115동 5층502호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2008년 12월 12일

전용면적: 101.76㎡ (약 30.78평)

주요 이용: 방 4, 주방/식당, 거실, 욕실 2, 드레스룸, 발코니, 현관

동일 건물 총 세대수: 54세대 (건축물대장 표제부 정보 기준)

단지 규모: 총 4개동, 162세대 (아파트 기본 정보)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,140,000,000원

토지면적: 86.76㎡ (약 26.25평)

건물면적: 101.76㎡ (약 30.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50168 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문

1.4. 특이사항 및 주의사항

재정비촉진지구 (2023-11-28 지정, 사업 완료된 것으로 파악됨)

대항력있는 임차인 (단, 등기부 요약 및 임차인 현황 상 황재승은 대항력 없음으로 기재됨)

임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 서울은진초등학교 남측 인근에 위치합니다.

은평뉴타운 지구 내 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 주거 환경이 양호합니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 점포, 상가 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

또한, 천변 공원, 대형 할인점, 공공편익시설, 구파발역 상권 등도 근거리에 있어 이용이 편리합니다.

단지 북측으로는 왕복 4차선 도로인 진관로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

시내버스 정류장이 도보 약 1~2분 거리에 위치해 있습니다.

지하철 3호선 구파발역이 도보 약 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

소유권보존: 에스에이치공사 (2008.12.19)

소유권이전: 윤보경 (2009.03.31)

말소기준권리: 흥국생명보험주식회사 근저당 (2011.05.12, 399,100,000원)

이후 등기된 권리 내역은 다음과 같으며, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 흥국생명보험주식회사 근저당 (2011.05.12, 58,600,000원)

* 문화금융대부주식회사 근저당 (2022.10.26, 377,000,000원)

* 행복드림금융대부주식회사 10번근저당권부채권질권설정 (2025.07.22, 377,000,000원)

현재 진행 중인 강제경매는 문화금융대부 (2025.01.09, 379,390,492원)에 의해 신청되었습니다.

등기부채권 총액 (말소기준권리 포함, 요약 기준): 약 834,700,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-02-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상.

주의: 명시된 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도에 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 '임대관계 미상'으로 기재된 점으로 미루어, 현재 파악되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 해당 부분에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

일반적으로 경매 절차를 통해 매각되면 등기부상의 모든 권리는 소멸됩니다.

제공된 정보 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용(존재 여부, 권리 내용 등)은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 정보로는 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 은평뉴타운 지구 내 위치한 아파트 단지로, 배후 주거 수요가 풍부합니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 상가, 점포 등이 입점해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

구파발역을 중심으로 형성된 상권과 대형 할인점, 편의 시설 접근성이 우수하여 유동인구 확보 및 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

아파트 단지 내 상가 및 주변 상권의 활성화 정도는 향후 임대 수익률이나 시세 상승 잠재력에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

주거지 주변으로는 각종 근린생활시설, 상가, 대형 할인점, 천변 공원 등이 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

건물 자체에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 지역난방, 지하주차장, 화재 탐지 및 경보 설비, CCTV 등 공동주택에 필요한 제반 설비가 완비되어 있습니다.

5.2. 교육시설

본 물건은 서울은진초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에 각급 학교들이 다수 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비촉진지구 관련

본 물건은 재정비촉진지구 내에 위치합니다. 제공된 정보에 따르면 은평뉴타운 도시개발사업의 일환으로 최초 결정되었고, 해당 토지는 이미 매각되어 사업이 완료되었다는 회신이 있습니다. 다만, 재정비촉진지구 지정 해제 여부 등 도시계획상의 변동 사항에 대한 최종 확인은 은평구청을 통해 진행하는 것이 좋습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

명시된 임차인 황재승은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 법적 부담이나 금전적 손실은 없을 것으로 예상됩니다.

그러나 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 파악되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 만약 숨겨진 임차인이 있고 그 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 보증금 인수 등의 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

또한, 본 물건의 경우, "특이사항"에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 현황에서는 황재승의 대항력이 없는 것으로 나타나 상반된 정보가 혼재되어 있습니다. 이 부분은 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

6.3. 기타 리스크

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있습니다. 비록 구체적인 내용은 제공되지 않았으나, 만약 실제 지상권이 존재하고 낙찰자가 이를 인수해야 한다면 해당 권리 내용에 따라 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

지도 검색 등을 통해 주변에 혐오시설이나 기타 잠재적 가치를 저해할 만한 시설이 있는지 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 은평뉴타운 내에 위치한 아파트로, 뛰어난 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다.

감정가는 11억 4천만원으로, 최근 실거래가를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

등기부 상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

명시된 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적으나, 임대관계 미상 및 '대항력있는 임차인' 언급은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

재정비촉진지구 관련 사항은 사업 완료로 종결된 것으로 보이나, 관련 행정 절차 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 은평구, 은평뉴타운 내 위치로 지역 발전 및 시세 상승 잠재력 보유.

편리한 생활 환경: 다양한 편의시설, 마트, 공원, 학교 등 근접.

양호한 교통망: 대중교통 및 차량 접근성 우수.

권리 관계 명확성: 말소 예정 권리가 다수 있어 인수 부담 적음.

개발 완료 단지: 재정비촉진지구 이슈가 사업 완료로 해소된 점.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 본 건과 동일한 전용면적 101.76㎡ 아파트의 경우, 2026년 3월 100,000만원 및 105,000만원에 거래되었습니다.

* 더 넓은 면적(134.84㎡)은 2026년 4월 133,000만원에 거래되었습니다.

감정가(114,000만원)는 최근 동일 면적 실거래가(100,000~105,000만원)보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

본 건의 임차인은 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 명도 관련 금전적 위험은 적습니다.

'임대관계 미상' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'에 대한 추가 확인은 필요하지만, 현재까지의 정보로는 큰 리스크로 보기는 어렵습니다.

따라서, 최근 실거래가 수준을 참고하되, 감정가를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 105,000만원 ~ 112,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.