나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6474 [1] 경상남도 사천시 사천읍 평화리 OO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2023.12.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 궁지동 하궁지마을회관 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

기호3): 사다리 평지로서 현황 상업용임.
기호4,6): 부정형 평지로서 현황 주차장임.
기호5,7): 부정형 평지로서 현황 도로임.
기호9): 정방형 평지로서 현황 주상용임.

인접 도로상태

본건 서측으로 소폭의 농로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지3)-일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역),소로1류(폭10m-12m)(2011-08-04)(소로1-15호선)(저촉),소로2류(폭8m-10m)(2011-08-04)(소로2-36호선)(접합)가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
토지4) -일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
토지5) -일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역) , 소로1류(폭 10m-12m)(2011-08-04)(소로1-15호선)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(2011-08-04)(소로2-36호선)가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
토지6) - 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
토지7) -일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역) , 소로1류(폭 10m-12m)(2011-08-04)(소로1-15호선)(저촉)가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
토지9) - 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역) , 소로2류(폭 8m-10m)(2011-08-04)(소로2-36호선)(접합)가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1)
철근콘크리트 및 조립식조 슬래브 및 조립식판넬지붕
외벽 치장벽돌 등 마감
창호 새시창호
기호 2)
경량철골구조 판넬지붕
외벽 판넬조 마감
기호 8)
외벽 치장벽돌 등 마감
창호 새시창호

이용상태

기호 1)
상업용으로 이용 중임.
기호 2)
창고로 이용 중임.
기호 8)
주상용으로 이용 중임.

설비내역

기호 1,8) 위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

- 구조 : 별첨 "지적개황도 및 건물개황도"와 같이 기호 ㉠㉡이 소재함.
- 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 없을 것 으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상ㄱ,ㄴ] 매각 포함
-목록 5 ,7. 현황 도로임.
-목록 4, 6. 지적도상 맹지임.
-목록 3. 일부 도시계획시설 도로에 저촉. 목록 5. 도시계획시설 도로에 전체 저촉되며 목록 7. 일부 저촉 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2023타경6474 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 평화리 56

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,641,040,100원

* 토지면적: 1039.00 제곱미터 (약 314.3평)

* 건물면적: 1521.56 제곱미터 (약 460.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 사천시 사천읍 평화리 56번지에 위치하며, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나 전반적인 교통 상황은 보통 이하로 평가됩니다. 물건 서측으로는 소폭의 농로가 소재합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 소로2류 도로와 접하거나 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 7월 5일 접수된 부산은행의 근저당(1,020,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 모든 권리(임의경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액은 1,020,000,000원이며, 경매 신청 채권자는 부산은행입니다.

* 임차인현황:

* 강연아: 보증금 20,000,000원, 월세 1,320,000원, 전입 2020-02-19, 배당신고 2024-02-23, 대항력 있음. (강 )

* 박미정: 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원, 전입 2020-11-26, 확정일자 2024-01-15, 배당신고 2024-01-15, 대항력 없음. (박 )

* 배수미: 보증금 10,000,000원, 월세 650,000원, 전입 2022-06-17, 확정일자 2024-01-18, 배당신고 2024-01-18, 대항력 없음. (배 )

* 이동희: 보증금 300,000원, 월세 3,000,000원, 전입 2023-02-03, 대항력 없음. (이 )

* 탁예진: 보증금 10,000,000원, 월세 1,100,000원, 전입 2023-07-28, 대항력 없음. (탁 )

* 한진욱: 보증금 15,000,000원, 월세 100,000원, 전입 2010-04-28, 배당신고 2024-01-16, 대항력 있음. (한 )

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 권리분석 요약: 등기부상 권리는 모두 말소될 예정입니다. 대항력 있는 임차인이 2명(강 , 한 ) 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 토지 이용 현황: 토지 일부는 상업용, 주차장, 도로, 주상용으로 이용 중입니다.

* 건물 이용 현황: 건물은 상업용, 창고, 주상용으로 이용 중입니다. (건축물대장상 주요 용도는 제2종근린생활시설, 창고시설, 제1종근린생활시설 등입니다.)

* 시장 분석: 경상남도 사천시 사천읍 평화리 지역의 상가 임대 및 매매 관련 정보가 검색되었으나, 본 건과 같이 대규모 근린주택 및 다필지/다건물에 대한 구체적인 시세 정보를 파악하기는 어려웠습니다. 다만, 유사 지역에서 상가 임대료는 보증금 1,000~2,000만원에 월세 50~140만원 수준의 매물이 검색되었습니다. 또한, 사천시 전반적으로 항공우주청 신설 예정 등의 호재로 인해 부동산 시장이 활성화되는 경향을 보이고 있습니다. 하지만 본 건과 같은 근린주택의 정확한 가치 산정을 위해서는 해당 지역 상권의 특성과 공실률, 임대 수요 등을 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 주위는 농경지로 둘러싸여 있으며, 차량 접근이 가능합니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 사천시 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설, 동물 화장장 등 주민 기피 시설 건립에 대한 주민들의 반발 및 민원이 다수 존재했음을 확인할 수 있었습니다. 본 건의 정확한 소재지 주변에 이러한 시설이 직접적으로 존재하는지에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 광범위한 지역에 걸쳐 이러한 이슈가 있음을 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 관련 문제:

* 목록 5, 7번 토지는 현황상 도로로 이용되고 있습니다.

* 목록 4, 6번 토지는 지적도상 맹지입니다. 맹지는 공로로 통하는 통로가 없어 건축 등 개발에 제약이 따르며, 진입로 확보를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 목록 3번 토지는 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되며, 목록 5번 토지는 전체가, 목록 7번 토지는 일부가 도시계획시설 도로에 저촉됩니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 도로 편입 시 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인(강 , 한 )이 존재하므로, 명도 관련 절차 및 예상치 못한 상황 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 기타 제한사항: 일반상업지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전제5구역에 포함되어 있어 건축 및 개발 시 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사천읍에 위치한 대규모 근린주택으로, 일반상업지역 내에 자리하고 있어 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 일부 토지가 맹지이거나 도로에 저촉되는 등 복합적인 제약사항을 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 감정가는 높으나, 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 심층적인 가치 평가가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건축 면적을 바탕으로 한 다양한 활용 가능성.

* 일반상업지역 내 위치로 향후 상권 활성화 시 가치 상승 기대.

* 제시된 리스크를 감안한 경쟁력 있는 낙찰가 확보 시 수익성 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 2,641,040,100원을 기준으로 하되, 제시된 맹지, 도로 저촉, 도시계획시설 저촉 등 다수의 잠재적 리스크와 대항력 있는 임차인 존재 여부를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 지역의 유사 부동산 실거래가 및 임대 시세, 그리고 향후 개발 가능성 및 규제 완화 여부 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 검색된 자료에 따르면 사천시 부동산 시장은 항공우주청 신설 등의 호재로 인해 일부 상승세를 보이고 있으나, 본 건과 같은 복합적인 용도의 근린주택 및 다필지 물건에 대한 직접적인 시세 정보는 제한적입니다.

* 특히 맹지, 도로 저촉 등은 향후 개발 행위에 큰 제약을 줄 수 있으며, 이에 따른 가치 하락 요인을 면밀히 분석해야 합니다. 일반적으로 이러한 제약이 많은 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 검토를 시작하며, 향후 리스크 해소 방안 및 예상되는 투자 수익률을 기반으로 상향 조절하는 전략을 구사할 수 있습니다.

* 현재 시점에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 철저한 현장 조사와 주변 시세 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.