나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51385 [3] 전라남도 광양시 마동 산65-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 마동 소재 ""마동저수지"" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 자연림 등이 소재함.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(1)~(3) 각 토지는 사다리형의 완경사지로서 자연림,
일련번호(4)는 부정형의 완경사지로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(1)~(3) 각 토지는 북측으로 아스팔트포장도로가 소재하며,
일련번호(4)는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 준보전산지임.
일련번호(2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역,
준보전산지임.
일련번호(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역,
준보전산지임.
일련번호(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역,
준보전산지임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각,경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51385 (3)

소재지: 전라남도 광양시 마동 산65-8

용도: 임야

감정가: 284,842,000원

토지면적: 2425.00㎡ (약 733.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 경계측량 필요

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 마동 소재 마동저수지 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 자연림으로 이루어진 지역입니다. 차량 접근은 가능하나 제반 교통상황은 무난한 편입니다. 본건 토지는 사다리형 또는 부정형의 완경사지로 자연림으로 이용 중입니다. 토지 일부(일련번호 1~3)는 북측으로 아스팔트 포장도로가 접해 있으나, 일련번호 4번 토지는 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

본건 토지의 등기부등본 요약 결과, 소유권 변동 이력이 있으며, 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재합니다. 말소기준권리인 을구 5번 근저당(조인환, 2024-09-12 접수, 169,000,000원)을 기준으로, 경매를 통해 해당 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 376,300,000원입니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 특이사항으로는 중복사건 및 공동담보 물건임을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 자연림 지역에 위치하여 직접적인 상업 시설이나 상권 형성은 미미합니다. 인근에 마동저수지 및 관련 생태공원(와우생태공원)이 조성되어 있어 자연 친화적이고 휴양을 위한 공간으로 활용되고 있습니다. 광양시 전체적으로는 산업 단지 개발 및 도시화가 진행되고 있으나, 본건 소재지는 자연 경관을 유지하는 지역으로 분류됩니다. 다만, 광양시 황금동 등 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 매립장 등의 혐오시설 설치와 관련된 주민들의 반대 움직임이 있었던 사례가 있습니다. 그러나 본건의 직접적인 인접지에 이러한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 토지는 임야로서 주거지나 상업 시설과는 거리가 있습니다. 다만, 인근 마동저수지 주변으로 생태공원, 산책로, 수변 시설 등이 잘 조성되어 있어 시민들의 휴식 및 여가 공간으로 활용되고 있습니다. 이러한 자연 친화적인 환경은 정신적 휴식과 건강 증진에 기여할 수 있습니다. 기타 교육, 의료, 편의 시설 등은 차량 이동을 통해 광양시 시내를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보로 인해 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 일부 토지(일련번호 4)가 지적도상 맹지이므로, 도로 접근성에 대한 추가적인 확인 및 확보 노력이 필요합니다.

* 일괄매각 대상이지만, 토지 제시외 건물이나 물건이 있을 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

* 경계가 불명확하여 경계측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 광양시 전반의 산업 개발 계획 및 환경 관련 이슈(폐기물 처리 시설 등)가 장기적으로 지역 가치에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 대한 법적 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 자연림으로 이루어진 임야로서, 마동저수지 인근의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 경계 측량 필요, 맹지 존재 등의 리스크가 있지만, 이는 철저한 사전 조사와 전문가의 도움을 통해 해결 가능합니다. 감정가 대비 권리관계가 복잡하고 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 신중한 접근이 요구됩니다. 자연 친화적인 환경 투자 또는 장기적인 관점에서의 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 수려한 자연 경관을 갖춘 마동저수지 인근의 임야로, 힐링 및 휴양 목적의 투자 가치가 있습니다.

* 토지 이용 규제(자연녹지지역, 준보전산지 등)를 고려한 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 지역 개발 계획과의 연계성을 고려하여 향후 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 284,842,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 특성, 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 경우 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 총 채권액 376,300,000원과 감정가를 비교하여 낙찰가율 및 투자 수익률을 신중하게 산정해야 합니다. (구체적인 입찰가 산정은 별도의 부동산 전문가 컨설팅을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.