나이스옥션 법원경매 목포 2024타경56102 [5] 전라남도 신안군 증도면 방축리 산310-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 증도면 방축리 소재 "검산마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 해안농경지대로 농경지 및 야산, 기존주택 등이 혼재하고 있으며, 남측 인근은 해안이며, 서측 인근에는 신안해저유물발굴기념관 등이 소재합니다.

교통상황

기호(2),(4) 대중교통여건은 다소 불편시 되나, 공히 2차선 포장도로변에 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2) 부정형 평지로서, 현황 나지(잡종지)입니다. 기호(4) 부정형 완경사지로서, 대부분 자연림이며, 일부 건부지 및 도로입니다.

인접 도로상태

기호(2),(4) 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) 계획관리지역(계획관리지역), 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(2015-06-25), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-41)(접함), 주차장(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(4) 계획관리지역(계획관리지역), 관광ㆍ휴양개발진흥지구(2016-05-12), 지구단위계획구역(2016-05-12), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(2) 위지상에 제시외 수목 및 제시외 관정 1식이 소재합니다. 기호(4) 위지상에 제시외 관정 1식이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 기호(4) 위지상에 타인소유 건물이 일부 걸쳐서 소재합니다. 기호(4) 위지상에 이동이 용이한 이동식 숙박시설 1동과 컨테이이너 1기가 소재합니다.

물건 비고

일부가 도로 및 도로구역, 접도구역에 저촉
지상소재 제시 외 건물 및 조경수 , 제시 외 이동식컨테이너사무실 및 정화조 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 신안군 증도면 방축리 산310-4에 소재하는 임야로, 감정가는 88,592,000원입니다. 토지 면적은 904.00㎡(약 273.46평)이며, 건물은 존재하지 않습니다. 본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 나 입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 신안군 증도면 방축리 소재 "검산마을" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 해안 농경지대와 농경지, 야산, 기존 주택 등이 혼재되어 있으며, 남측 인근은 해안이고 서측 인근에는 신안해저유물발굴기념관이 소재합니다.

2.2. 교통 및 접근성

해당 토지는 2차선 포장도로변에 접하고 있어 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 대중교통 여건은 다소 불편한 편으로, 자가용 이용이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2012년 12월 21일 접수된 나주축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 등기부 상에는 소유권이전, 근저당권, 지상권설정, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 최종적으로 대부분의 권리가 말소된 상태입니다. 총 등기부채권액은 4,143,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재하며, 이는 매각에서 제외되는 지상 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있음을 의미합니다. 이 점은 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 임차인 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 해안 농경지 및 야산이 인접한 지역에 위치하며, 활발한 상업 활동보다는 자연 경관을 중심으로 하는 지역 특성을 보입니다. 신안해저유물발굴기념관 인근에 위치하여 관광객의 왕래가 있을 수 있으나, 직접적인 상권 형성은 미미한 수준입니다. 토지이용계획 상 관광휴양개발진흥지구로 지정된 점은 향후 관련 개발 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

전원생활이나 주말주택 부지로 고려될 수 있으나, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 원거리에 위치할 가능성이 높아 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다. 대중교통 이용이 불편하여 자가용 의존도가 높습니다. 다만, 인근 해안 및 자연 경관은 장점으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 본건 토지 위에 존재하는 지상 건물 중 일부가 매각에서 제외됨에 따라 법정지상권이 성립할 경우, 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 도로 및 도로구역, 접도구역 저촉: 토지의 일부가 도로 관련 법규에 저촉되어 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 타인 소유 건물 존재: 기호(4) 토지 위에 타인 소유 건물이 일부 걸쳐 소재하는 것으로 확인되어, 경계 분쟁 또는 이용상 제약이 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 지상 제시 외 건물, 조경수, 이동식 컨테이너 사무실 및 정화조 등이 매각에서 제외되었으므로, 추후 철거 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 관광휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 도로구역, 접도구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 자연림 및 경사지: 기호(4) 토지는 대부분 자연림이며 완경사지로 이루어져 있어 개발 시 난이도 및 비용이 증가할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신안군 증도면의 해안 인근에 위치한 임야로, 자연 경관이 우수하며 관광지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 도로 저촉 문제, 타인 소유 건물 혼재 등 복합적인 법적 및 물리적 리스크를 내포하고 있어 투자 결정에 신중한 접근이 요구됩니다. 전원주택 부지나 관광 관련 시설 부지로의 개발 가능성을 탐색할 수 있으나, 현 상태로는 투자 가치 판단에 심도 깊은 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 증도면의 해안 인근 지역으로, 서해안 관광 벨트와 연계한 발전 가능성이 있습니다.

* 관광휴양개발진흥지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 나지 및 자연림 상태의 토지로, 개발 및 활용 가능성을 가진다는 점입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 법적 리스크(특히 법정지상권 및 도로 저촉 문제)의 구체적인 영향 분석, 향후 개발 가능성 및 투자 회수율 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 분석 및 전문가의 심층적인 법률, 건축, 토지 이용 컨설팅이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.