나이스옥션 법원경매 목포 2024타경56102 [3] 전라남도 신안군 증도면 방축리 산305 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 증도면 방축리 소재 "검산마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 해안농경지대로 농경지 및 야산, 기존주택 등이 혼재하고 있으며, 남측 인근은 해안이며, 서측 인근에는 신안해저유물발굴기념관 등이 소재합니다.

교통상황

기호(2),(4) 대중교통여건은 다소 불편시 되나, 공히 2차선 포장도로변에 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2) 부정형 평지로서, 현황 나지(잡종지)입니다. 기호(4) 부정형 완경사지로서, 대부분 자연림이며, 일부 건부지 및 도로입니다.

인접 도로상태

기호(2),(4) 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) 계획관리지역(계획관리지역), 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(2015-06-25), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-41)(접함), 주차장(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(4) 계획관리지역(계획관리지역), 관광ㆍ휴양개발진흥지구(2016-05-12), 지구단위계획구역(2016-05-12), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(2) 위지상에 제시외 수목 및 제시외 관정 1식이 소재합니다. 기호(4) 위지상에 제시외 관정 1식이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 기호(4) 위지상에 타인소유 건물이 일부 걸쳐서 소재합니다. 기호(4) 위지상에 이동이 용이한 이동식 숙박시설 1동과 컨테이이너 1기가 소재합니다.

물건 비고

맹지(섬)
지상 소재 제시 외 건물은 매각에서 제외
분묘소재여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경56102 (3)

소재지: 전라남도 신안군 증도면 방축리 산305

용도: 임야

감정가: 1,249,584,000원

토지면적: 29,752.00㎡ (약 9,001평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 전라남도 신안군 증도면 방축리 소재 "검산마을" 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 해안 농경지대가 혼재된 지역입니다. 남측으로는 해안이 인접해 있고, 서측으로는 신안해저유물발굴기념관 등이 소재하여 관광자원과의 근접성이 있습니다.

* 교통상황: 2차선 포장도로(소로3류)에 접해 있어 제반 교통 상황은 보통 수준이나, 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있습니다.

* 주변환경: 해안 농경지와 야산, 기존 주택 등이 혼재된 지역으로, 남측 인근에는 해안이 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 임의경매 개시 결정으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권: 김웅철, 주식회사트레저아일랜드 앞으로 소유권 이전 등기가 경료되었습니다.

* 채무 내역:

* 근저당: 나주축산업협동조합 (말소기준권리, 1,950,000,000원), 황지훈 (320,000,000원), 양회근 (499,200,000원), 이대수 (1,000,000,000원, 공동담보)

* 가압류: 김육봉 (270,000,000원)

* 임의경매: 나주축산업협동조합 (1,891,031,234원)

* 총 채권 금액: 4,039,200,000원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각에서 제외되는 지상 건물 존재 시 법정지상권 성립의 여지가 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 증도면은 신안군이 추진하는 관광 개발 사업의 수혜 지역 중 하나로, '1섬 1컬러, 1004섬 컬러 마케팅' 등 다양한 관광 콘텐츠 개발을 통해 지역 활성화를 도모하고 있습니다. 특히, 신안 해저유물 발굴 기념관 인근에 위치하고 있어 관광객 유입 가능성이 있습니다. 압해도 복합 리조트 개발 등 신안군 전반의 관광 인프라 확충 계획도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대상지 자체는 해안 농경지와 야산이 혼재된 지역으로, 전통적인 상업 상권 형성보다는 관광객 대상의 숙박, 음식점, 기념품 판매점 등의 연계 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

증도면은 '아시아 최초의 슬로시티'로 지정된 곳으로, 느림과 자연 친화적인 삶을 지향하는 특징이 있습니다.

* 편의시설: 증도면 내에는 캠핑장(증도설레미캠핑장 등), 펜션(에버리스 U&I 펜션, 섬그린펜션 등) 등 숙박 시설과 카페, 식당 등이 소재해 있습니다. 다만, 대규모 편의시설이나 병원, 학교 등은 인근 주요 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

* 문화/관광: 증도 해변, 짱뚱어다리, 태평염전 등 자연 경관 및 생태 관광 자원이 풍부하며, 신안 해저유물발굴기념관이 인근에 있어 문화 체험 기회도 제공됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 투자 가치와 더불어 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 맹지(섬): 본건은 섬 지역에 위치하며, 도로 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 법정지상권 성립 여지: 매각에서 제외되는 건물에 대한 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 향후 건물 철거 및 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 여지: 토지 내 분묘 존재 여부가 불분명하며, 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 타인 소유 건물 혼재: 기호(4) 토지 위에 타인 소유 건물이 일부 걸쳐 소재하고 있어 경계 문제 및 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시 외 건물: 이동식 숙박시설 1동과 컨테이너 1기가 소재하나, 이는 매각에서 제외되는 부분입니다.

* 토지이용 제한: 준보전산지 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 혐오시설의 정의는 매우 주관적이므로, 이에 대한 잠재적 우려가 있다면 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 신안군 증도면 방축리 소재의 임야로, 감정가가 높아 상당한 가치를 지닌 물건으로 평가됩니다. 특히 관광ㆍ휴양개발진흥지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 신안 해저유물발굴기념관과 인접해 있다는 점은 관광 연계 개발 가능성을 시사합니다.

그러나 '맹지(섬)'라는 접근성 문제, 그리고 법정지상권 및 분묘기지권 성립 가능성, 타인 소유 건물 혼재 등 여러 리스크 요인이 복합적으로 존재합니다. 특히 법정지상권은 건물 존재 여부에 따라 토지 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 매수 전 반드시 현장 확인 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 준보전산지 등의 제약도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신안군의 관광 개발 계획 및 증도면의 슬로시티 지정 등 지역의 긍정적 개발 잠재력.

* 신안 해저유물발굴기념관 인접으로 인한 관광 자원 연계 가능성.

* 광활한 임야 면적으로 향후 개발 시 활용 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰자의 자금력, 투자 목적, 해당 부동산에 대한 권리 분석 및 현장 조사 결과, 그리고 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 시장 가치, 권리 분석상 위험 요인(법정지상권, 분묘기지권, 맹지 등)의 정도, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 부동산의 실거래가 분석, 해당 지역의 개발 계획 상세 검토, 그리고 법률 및 부동산 전문가의 종합적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.