나이스옥션 법원경매 목포 2025타경340 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 2층206호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 <전라남도청> 남측 인근에 위치하며,
본건 주위는 오피스텔 및 근린상가, 업무용빌딩 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가),나)는 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건 중
제2층 제205호外 1개호로서
2013.12.10 사용승인되었으며
외벽 : 몰탈위페이트 및 석재마감 등,
내벽 : 몰탈위페인트 및 타일마감 등,
바닥 : 아스타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)는 사무실, 기호 나)는 공실로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비(3대), 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 기계식주차타워(185대) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 10차선(지하차도포함) 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

현황조사서와 임차권등기에 의하면 205-1호를 함께 이용했던 것으로 추정, 현재는 공실 (감정은 206호에 대하여 진행, 사실조회서 첨부)
2025. 2. 기준 미납관리비 9,947,000원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경340 (2)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115, 남악도휘에드가2차오피스텔 2층 206호

용도: 업무시설

감정가: 383,000,000원

토지면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

건물면적: 151.26㎡ (약 45.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔, 근린상가, 업무용 빌딩 등이 혼재되어 있습니다. 최근 이 지역 주변에는 새로운 오피스텔과 상업시설이 많이 들어서면서 젊은 층을 중심으로 활기를 띠고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물구조 및 상태

2013년 12월 10일 사용승인된 철골콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 10층 건물 중 2층에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트 및 타일 마감, 바닥은 아스타일 마감으로 되어 있습니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수 설비와 승강기(3대), 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 기계식 주차타워(185대) 등이 구비되어 있습니다.

토지이용

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접도로

본건 북측으로는 왕복 10차선(지하차도 포함) 도로, 남측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2014년 2월 20일 접수된 무안새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦거나 동일한 일자의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (소유권이전, 근저당권, 가압류, 임차권 등기, 임의경매개시결정, 압류 등)

임차인 현황

* 주식회사리치골드에셋: 보증금 10,000,000원, 차임 630,000원, 2020년 5월 14일 전입(사업) 및 확정. 대항력 없음.

등기부채권 총액

957,291,660원

4. 상권분석

주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 전라남도청 등 공공기관과 다수의 업무용 빌딩, 오피스텔, 근린상가가 밀집한 지역으로, 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 특히 남악도휘에드가2차오피스텔은 주변의 교통망이 잘 갖추어져 있고, 도보로 이용 가능한 편의시설들이 많아 주거 및 업무 환경이 우수하다는 평가를 받고 있습니다.

잠재적 가치

지역 개발과 함께 꾸준한 수요가 예상되며, 오피스텔 및 업무시설의 특성상 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

편의시설

인근에 다수의 근린상가가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

공공시설

전라남도청이 인근에 위치하여 행정 및 공공 서비스를 이용하기 편리합니다.

교통 접근성

북측의 넓은 도로와 인접하여 시내외 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

미납관리비

2025년 2월 기준 9,947,000원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 별도로 정산해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

공실 상태

현재 공실 상태로, 임대수익 발생까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

205-1호 병합 사용 추정

현황 조사 및 임차권 등기 내용상 205-1호와 함께 사용되었던 것으로 추정됩니다. 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다 (감정평가는 206호에 대해 진행됨).

혐오시설

해당 주소지 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어렵습니다. 하지만 대규모 산업단지나 유해시설이 밀집한 지역은 아니며, 오피스텔, 상가, 공공기관 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 다만, 정확한 정보를 위해 현장 확인 및 주변 조사를 권장합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 업무 지구에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 상업 및 업무시설이 잘 갖추어져 있어 입지적 가치가 양호합니다. 다만, 현재 공실 상태이며 상당한 금액의 미납 관리비가 존재하는 점, 그리고 205-1호와의 병합 사용 추정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 복잡하지 않아 낙찰자가 소유권을 명확히 취득할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 전라남도청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치합니다.

교통 편의성: 넓은 도로에 접하여 차량 접근성이 뛰어나고 대중교통 이용도 편리합니다.

안정적 수요 기대: 주변 공공기관 및 업무시설 종사자들을 바탕으로 한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 383,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가, 시장 동향, 공실률, 미납 관리비(9,947,000원), 205-1호와의 병합 사용 가능성 및 잠재적 수리비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 파악된 정보와 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.