나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39297 [1] 경상남도 하동군 악양면 신흥리 1 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 악양면 신흥리 소재 "상신흥마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 순수
산림지대로서(일련번호 1,2,4,6-9,16,17,29,31), 농촌 취락지대(일련번호 3,5,10,18) 및 마을주변
산림지대(일련번호 11-15,28,30,32,33)로서, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2): 완경사지내 부정형의 토지로서, 토지임야임.
일련번호(3,5,18): 완경사지내 일부 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 3필지 일단의 종교용지임.
일련번호(4,6): 급경사지내 부정형의 토지로서, 현황 "토지임야 및 일부 도로" 상태임.
일련번호(7): 급경사지내 부정형의 토지로서, 토지임야임.
일련번호(8): 완경사지내 부정형의 토지로서, 도로등임.
일련번호(9,11-15): 완경사지내 부정형의 토지로서, 토지임야임.
일련번호(10): 완경사지내 일부 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주차장등임.
일련번호(16): 완경사지내 부정형의 토지로서, 현황 "자연림 및 일부 구거" 상태임.
일련번호(17): 급경사지내 부정형의 토지로서, 자연림 및 토지임야임.
일련번호(28-30,33): 급경사지내 부정형의 토지로서, 현황 "자연림 및 일부 구거" 상태임.
일련번호(31): 급경사지내 부정형의 토지로서, 자연림임.
일련번호(32): 급경사지내 부정형의 토지로서, 현황 "도로 및 구거 등" 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1,7,9,11-15): 지적도상 맹지임.
일련번호(2): 지적도상 맹지이나, 동측으로 약 3미터폭 내외의 도로가 개설되어 있음.
일련번호(3,5,18): 남서측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(4): 본건 일부가 약 3-4미터폭 내외의 포장도로이며, 남서측으로 약 4미터폭 내외의
포장도로와 접함.
일련번호(6): 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 비포장도로이며, 서측으로 약 3미터폭 내외의
비포장도로와 접하며, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(8): 본건이 약 3미터폭 내외의 비포장도로이며, 남서측으로 약 3미터폭 내외의
비포장도로와 접하며, 동측으로 약 3미터폭 내외의 비포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(10): 동측으로 약 4-5미터폭 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(16): 남동측으로 약 4-5미터폭 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(17): 지적도상 맹지이나, 남서측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(28): 북동측으로 약 3-4미터폭 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(29): 북측으로 약 3-4미터폭 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(30): 남측으로 약 4-5미터폭 내외의 포장도로와 접함.
일련번호(31): 지적도상 맹지이나, 북측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(32): 본건 일부가 약 4미터폭 내외의 포장도로이며, 서측으로 약 4미터폭 및
남동측으로 약 5미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.
일련번호(33): 지적도상 맹지이나, 남측으로 약 4미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2,5-7,9,17,18): 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>.
일련번호(3): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(4): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(8): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(10): 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(11): 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(12,14): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(13,30): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>.
일련번호(15): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>.
일련번호(16): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 임업용산지<산지관리법>.
일련번호(28): 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(29): 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지
<산지관리법>.
일련번호(31): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
임업용산지<산지관리법>.
일련번호(32,33): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호(4,6): 공부상 지목 "임야"이나, 현황 "임야 및 일부 도로" 상태임.
일련번호(16,28-30,33): 공부상 지목 "임야"이나, 현황 "임야 및 일부 구거" 상태임.
일련번호(32): 공부상 지목 "임야"이나, 현황 "도로 및 구거 등" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항
- 일련번호(2,3,10,17) 일부 지상에 소재하는 비닐하우스,저온창고, 간이화장실, 물탱크, 철제펜스,
수각, 장독대 등은 철거 및 이설이 용이함.
- 본건 사찰 내에 소재하는 종교 관련 동산(불상, 석탑, 석불, 석등 등)은 이설이 가능함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(19,20): 일반목구조 기와지붕 단층 건으로서,
외벽: 단청 마감 등,
내벽: 목재 및 벽지 마감 등,
창호: 목재창구조임.
일련번호(21): 일반목구조 기와지붕 단층 건으로서,
벽체: 목재 마감 등,
창호: 목재창구조임.
일련번호(22): 일반목구조 기와지붕 단층 건으로서,
외벽: 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 새시창구조임.
일련번호(23-1-23-3): 현황 "1동"의 일반목구조 및 경량철골구조 기와 및 판넬지붕 단층 건으로서,
[기존부분: 일련번호(23-1,23-2)]
외벽: 회칠 마감 등,
내벽: 목재 및 벽지 마감 등,
창호: 목재창구조임.
[증축부분: 일련번호(23-3)]
벽체: 샌드위치판넬잇기임.
일련번호(24): 일반목구조 기와지붕 단층 건으로서,
외벽: 회칠 마감 등,
내벽: 목재 및 벽지 마감 등,
창호: 목재창구조임.
일련번호(25): 일반목구조 기와지붕 단층 건으로서,
외벽: 회칠 마감 등,
내벽: 페인팅, 벽지, 타일 마감 등,
창호: 새시창구조임.
일련번호(26): 일반목구조 기와지붕 단층 건으로서,
외벽: 회칠, 타일 마감 등,
내벽: 타일 마감 등,
창호: 새시창구조임.
일련번호(27): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건으로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅, 몰탈 마감 등,
내벽: 타일, 몰탈 마감 등,
창호: 새시창구조임.

이용상태

일련번호(19): 대웅전
일련번호(20): 극락전
일련번호(21): 산신각
일련번호(22): 선실
일련번호(23-1-23-3): 마하연(일련번호 23-1,23-2) 및 창고(일련번호 23-3)
일련번호(24): 수선사
일련번호(25): 식당, 숙소 등
일련번호(26): 화장실
일련번호(27): 화장실, 샤워장, 보일러실, 창고 등

설비내역

일련번호(19,20,23-1,23-2,24): 난방설비 등이 되어 있음.
일련번호(22,25): 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
일련번호(26,27): 위생설비 및 급.배수설비 등이 되어 있음.
일련번호(27): 위생설비 및 급.배수설비, 소화설비(소화엔진펌프, 소화전설비 등) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

일련번호(19,20,22,24): 공부상 소재지번은 "경상남도 하동군 악양면 3,3-1,3-2,4,9번지"이나,
현황 "3,3-8,산20-9번지" 지상에 소재함.
일련번호(21): 공부상 소재지번은 "경상남도 하동군 악양면 3,3-1,3-2,4,9번지"이나,
현황 "3,3-8,산20,산20-9번지" 지상에 소재함.
일련번호(23-1-23-3,27): 공부상 소재지번은 "경상남도 하동군 악양면 3,3-8,산20-9,산24-1번지"
이나, 현황 "3,3-8,산20-9번지" 지상에 소재함.
일련번호(23-2,23-3): 공부상 용도는 "제조업소"이나, 현황 "사찰(일련번호 23-2),
창고(일련번호 23-3)"로 이용 중임.
일련번호(25,26): 제시목록상 소재지번은 "경상남도 하동군 악양면 3,2,3-1,3-2,3-3,3-4,4,5,9,
산18-1,산19,산20번지"이나, 현황 "3,3-8,산20-9번지" 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,2,7,9,11~15,17,31,33은 지적도상 맹지임
- 록록 3,5,8은 일단지로 평가함
- 목록 3~5,10,18,32,33 일부 지상에 소재하는 조경수,바닥돌,바닥포장,장독대,소각장,석재계단,철제울타리,석축 및 담장 등은 매각 포함
- 목록 2,3,10,17 일부 지상에 소재하는 비닐하우스,저온창고,간이화장실,물탱크,수각,장독 등은 이설이 용이하여 매각 제외함
- 목록 4,6은 현황 일부 ‘도로’ 부분으로 이를 감안 평가함
- 목록 16은 현황 일부 ‘구거’ 임
- 목록 19,20,22,24의 목록상 소재 지번은 ‘3,3-1,3-2,4,9번지’ 이나 현황 ‘3,3-8,산20-9번지’ 지상에 소재함
- 목록 21의 목록상 소재 지번은 ‘3,3-1,3-2,4,9번지’이나 현황 ‘3,3-8,산20,산20-9번지’ 지상에 소재함
- 목록 22 주변에 소재하는 철제 펜스 매각 포함
- 목록 감정평가서상 건물 일련번호 ‘23-1~23-3,27’은 목록상 소재 지번은 ‘3,3-8,산20-9,산24-1번지’이나 현황 ‘3,3-8,산20-9번지’ 지상에 소재함
- 감정평가서상 일련번호 ‘23-1~23-3’은 현황 1동이나 일련번호 ‘23-3’은 증축부분으로 구조 및 내용연수 달리하여 구분하여 평가함
- 감정평가서상 일련번호 ‘23-2,23-3’은 목록상 용도는 ‘제조업소’이나 현황은 ‘사찰(23-2), 창고(23-3)’로 이용 중임
- 목록 25,26의 소재 지번은 ‘3,2,3-1,3-2,3-3,3-4,4,5,9,산18-1,산19,산20번지’이나 현황은 ‘3,3-8,산20-9번지’ 지상에 소재함
- 목록 27 내부에 소재하는 기계설비(소방엔진펌프, 본건 토지 목록 ‘3’ 일부지상 소재 소화전설비 포함) 및 건물에 부착되어 있는 석재 데크, 계단 등은 매각 포함
- 목록 ‘28~30,33’ 현황 일부 ‘구거’ 부분으로 이를 감안하여 평가함
- 목록 32는 현황 전체 ‘도로 및 구거’ 부분으로 이를 감안하여 평가함
- 이 사건 전체 목록 중 임지 내 육안으로 확인되지 아니하는 분묘 등이 소재할 수 있음. 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음
- 본건 사찰에 소재하는 종교 관련 동산(불상,석탑,석불,석등 등)은 매각 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경39297 (1)

소재지: 경상남도 하동군 악양면 신흥리 1

토지 면적: 136,628.00㎡ (약 41,328평)

건물 면적: 921.37㎡ (약 279평)

용도: 종교시설 (사찰)

감정가: 2,714,209,740원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 경상남도 하동군 악양면 신흥리 소재 "상신흥마을" 북동측 인근에 위치.

주위 환경: 본건은 주위가 순수 산림지대, 농촌 취락지대, 마을 주변 산림지대로 형성되어 있으며, 농촌 마을, 농경지, 자연림 등으로 이루어져 있음.

도로 접근성:

* 일부 토지(목록 1,2,7,9,11~15,17,31,33)는 지적도상 맹지임.

* 일부 토지는 현황상 '도로' 또는 '구거'로 이용 중이며, 일부 폭 3~5미터 내외의 포장/비포장 도로와 접하고 있음.

* 진입로 확보 및 이용 가능 여부는 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 12월 26일 접수된 신일자산관리대부주식회사 근저당 (을3).

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 윤석재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-31

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 정경대

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-05

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

등기부상 총 채권액 (말소기준 권리 기준): 720,000,000원.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역 내의 종교시설 부지로, 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있음.

주변은 농경지와 산림, 소규모 마을로 형성되어 있어 상업적 배후 수요는 제한적임.

사찰로서의 활용은 가능하나, 지역 상권과는 무관한 입지임.

5. 생활정보

위치: 경상남도 하동군 악양면 신흥리로, 자연환경이 우수한 농촌 지역.

편의시설: 인근 마을 및 악양면 소재지의 기본적인 편의시설 이용 가능. 대규모 상업시설은 원거리에 위치.

교통: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준. 자가용 이용이 일반적일 것으로 예상되며, 대중교통 접근성은 높지 않을 수 있음.

주거 환경: 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

맹지: 일부 토지가 지적도상 맹지이므로, 실제 건축 및 토지 이용을 위한 진입로 확보 방안 검토 필수.

분묘기지권: 토지 내에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권 성립 여지가 있어 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

현황 도로/구거: 일부 토지가 공부상 지목과 달리 현황상 도로 또는 구거로 이용 중인 점은 평가 시 반영되었으나, 실제 이용 현황 및 법적 문제 여부 확인 필요.

토지 이용 규제: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 토지 이용 제한 사항 확인 필요.

종교 동산: 사찰 내 종교 관련 동산(불상, 석탑 등)은 매각 제외 대상이므로, 별도 협의가 필요함.

건물 용도: 일부 건물(23-2, 23-3)의 공부상 용도(제조업소)와 현황(사찰, 창고)이 상이하여, 건축물대장 등 공부와의 차이점 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 악양면의 광활한 임야와 다수의 종교시설 건물로 구성된 경매 물건입니다.

권리관계는 인수되는 사항 없이 깔끔하나, 맹지, 분묘 존재 가능성, 현황 도로/구거 편입 등 현장 답사와 법률 검토가 필수적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

자연환경이 우수한 입지 조건은 사찰 본연의 가치를 높이며, 향후 개발 가능성 측면에서 다각적인 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 13만 평 이상의 토지는 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 지님.

일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 효율적인 관리가 가능.

권리관계 단순: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 용이함.

우수한 자연환경: 하동 악양의 쾌적한 자연 속 입지는 휴양, 요양 시설 등 특수 목적 활용에 적합.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2,714,209,740원을 기준으로 산정합니다. 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 낙찰가격을 고려할 수 있습니다.

다만, 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 분석하고, 향후 활용 계획에 따른 투자 가치를 종합적으로 평가하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 지역 부동산 시장 분석이 필요합니다.

현 시점에서는 제시된 감정가 대비 보수적인 접근을 권장하며, 잠재적 위험 요소를 충분히 고려한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 주변에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 제공된 자료에 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.