나이스옥션 법원경매 진주 2025타경505 [5] 경상남도 산청군 단성면 자양리 산92-23 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1-4는 산청군 단성면 운리, 청계리진자마을회관 서측남사천 월편 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며
주위환경은 보통인 편이며,

기호5-8은 산청군 단성면 자양리, 지리산대로 덕천강휴게소에서 남서측으로 직선거리 약530 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통인 편이고,

기호9-24는 산청군 신안면 외송리, 외송마을회관에서 남동측으로 직선거리 약550 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 군데군데 농촌취락 등으로 형성되어 있으며 농경지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호1-4는 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통이하인 편이고,

기호5-8은 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 비교적 불편한 편임,

기호9-24는 소형승용차, 영농차량 등 접근이 가능하고 인근에 소재하는 `둔철산로‘로 관내버스가 운행되고 있으며 버스 등의 운행빈도 등을 고려하여 볼 때 대중교통사정은 비교적 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 남측으로 하향 경사진 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 지목이 도로이며, 현황도 콘크리트포장된 도로부지로 이용되고 있으며,
기호2는 남동측으로 하향 경사진 사다리형의 토지로 자연림지 상태,
기호3, 4는 남측으로 하향 경사진 지대에 북측도로와 접면한 부분은 축대로 조성되어 본건은 북측도로보다 지반이 낮고, 남측 접면 필지보다는 지반이 높은 계단식으로 조성되어 있으며 자체지반은 대체로 평탄한 택지후보지 상태의 토지임.

기호5는 세상형의 토지로 현황은 콘크리트포장된 도로이며, 지목도 `도로’임.
기호6-7과 기호8의 보전관리지역 부분은 지목이 `도로’인 기호5를 사이에 끼고 일단으로 하여 남북으로 분포되어 있는 사다리형에 유사한 부정형의 토지로,
인접하고 있는 토지 등과 일단으로 하여 북측으로 하향 경사진 토지이며 탐문되는 바에 의하면 불법으로 개발하다가 중단되고 원상복구 조치된 토지임.
기호8 중 남측 농림지역 부분은 순수 자연임지 상태임

기호9-24는 일단으로 하여 부정형의 토지로서
기호9, 10은 대부분 현환 도로로,
기호11, 16은 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로,
기호12, 13, 15, 18, 20, 21, 22, 23은 자연림지상태,
기호14, 17은 묘지,
기호19는 자연임지로 일부는 묘지,
기호24는 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호1은 북측으로 세로와 접하며, 자체가 현황`도로‘이고
기호3, 4는 북측으로 세로와 접하고,
기호4은 동측으로 막다른 세로와 접하고 있음.

기호5는 지목이 `도로’이고 현황이 `도로‘ 동측으로이면서 동측으로 택지후보지 단지 내 세로와 접하고,
기호6은 지적도상 맹지이고,
기호7은 지적도상은 맹지이나, 현황`도로’인 기호5와 함께 개설된 세로와 남측으로 접하고,
기호8은 지적도상은 맹지이나, 현황은 북측으로 세로와 접하고 있음.

기호9는 지적도상 맹지이나 자체가 도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고
기호10은 지적도상 맹지이나 남측부분의 일부가 현황도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고
기호11-13은 지적도상 맹지,
기호14, 19, 20 서측으로 도로와 접하고,
기호15-18, 21-24는 지적도상 맹지임

기호9-24는 전체를 일단으로 하여 남서측으로 현황 세로와 접하여 자동차` 영농기구 등 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호2
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호3
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호4
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

기호5
보전관리지역
기호6
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호7
보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호8
농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호9
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호10
보전관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호11, 12
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>영농여건불리농지, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호12
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,영농여건불리농지
기호13
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호14
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호15
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지
기호16
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호17-20
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>
기호21, 23, 24
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호22
보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지

제시목록 외의 물건

1, 제시외 분묘 등
기호14 지상에 제시외 분묘 약2기,
기호17 지상에 4기,
기호19 지상 에 분묘4기가 소재하고 있으며, 이것이 감정목적물에 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 명세표`비고‘란에 표기하였으므로 참고하시기 바람.

2, 제시외 수목 등
기호2, 3 지상에 생장하고 있는 수목과 기호6-8 지상에 생장중인 수목,
기호13, 16, 18-21 지상에 생장하고 있는 자연림, 즉 수목은 그 가치가 미미하고, 또 임지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계는 `미상‘임.

2, 기타 참고사항은 `감정가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견'란의 `기타참고 사항' 참조요망.

물건 비고

- 지분 매각(14368분의 11046 전부)
- 지적도상 맹지임
- 매각가격은 수목포함 평가액임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경505 (5)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 자양리 산92-23

용도: 임야

총면적: 14,368.00㎡ (약 4,346.02평)

매각지분면적: 11,046.1184㎡ (약 3,342.01평)

건물면적: 0㎡

감정가: 38,661,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새고성농업협동조합

1.1. 입지조건

주위환경: 본건 소재지는 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준임.

교통:

* 기호1-4: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 이하 수준임.

* 기호5-8: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 비교적 불편한 편임.

* 기호9-24: 소형승용차, 영농차량 등 접근이 가능하고 인근 `둔철산로`로 관내 버스가 운행되고 있어 대중교통 사정은 비교적 보통 수준임.

도로접근성:

* 일부 토지는 지적도상 맹지로서 도로 접근에 제약이 있을 수 있음.

* 기호1, 5는 지목 및 현황 도로로 이용 중임.

* 기호9, 10은 자체 도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접함.

* 전반적으로 남서측 현황 세로와 접하여 자동차 및 영농기구 출입이 가능함.

1.2. 권리분석

매각물건은 토지 일부 지분 매각임 (총 토지 14368분의 11046 전부).

말소기준권리: 2016년 11월 25일자 새고성농업협동조합의 근저당권 (을1)임.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시는 없음)

임차인 현황: 인수할 보증금은 없으며 (총 합계 0원), 임대차 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야로서 농경지, 임야, 주택지대 등이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 전문적인 상권은 형성되어 있지 않음.

주변 환경은 전반적으로 농촌 지역의 특성을 보임.

1.4. 생활정보

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역에 준하는 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

대중교통 이용은 일부 구간에서 다소 불편할 수 있으며, 차량을 이용한 접근이 중요함.

1.5. 잠재적리스크

* 지분 매각으로 인한 공동 소유자 간의 협의 및 관리 문제 발생 가능성.

* 지적도상 맹지인 토지가 존재하여, 일부 구역의 접근 및 이용에 제약이 따를 수 있음.

* 분묘기지권: 다수의 분묘가 소재하고 있어, 분묘 이장 등에 대한 추가 비용 및 법적 분쟁의 소지가 있음. (기호14 지상 약 2기, 기호17 지상 4기, 기호19 지상 4기)

* 토지이용계획 및 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 준보전산지, 농림지역 등 다수의 토지 이용 제한으로 인해 개발 행위에 제약이 많음.

* 과거 불법 개발 및 원상복구 이력: 일부 토지(기호6-8)의 과거 불법 개발 후 원상복구 조치된 이력이 있어, 잠재적 문제가 발생할 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아, 추후 예기치 못한 문제가 발생할 수 있음. (인수 보증금은 0원이지만, 임대차 관계 자체의 존재 가능성)

* 공동담보물건: 본 건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있으며, 이에 따른 경매 절차의 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합의견

본 물건은 경상남도 산청군의 임야로서, 지분 매각, 다수의 분묘 존재, 복잡한 토지 이용 규제, 지적도상 맹지 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있음.

교통 및 접근성은 일부 구간에서 양호하나, 전반적으로 대중교통 이용은 불편할 수 있으며 차량 의존도가 높음.

넓은 면적에 걸쳐 다양한 토지 상태와 용도 제한이 혼재되어 있어, 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자포인트

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

* 지리산 인근 지역으로, 향후 자연 친화적인 개발 또는 휴양 시설 관련 사업 시 잠재적 가치 상승 가능성.

* 다수의 필지로 구성된 토지로서, 향후 개발 시 구획 정리 및 활용 방안에 따라 가치 상승 여지.

1.8. 예상입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 매각대금을 기준으로 산정해야 함.

본 물건은 여러 잠재적 리스크(지분 매각, 분묘, 토지이용 제한, 맹지 등)를 고려하여 신중하게 접근해야 함.

입찰 시에는 감정가액을 참고하되, 각 리스크 요인별 예상 비용 및 시간 소요 등을 면밀히 분석하여 응찰가를 결정해야 함.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 법률 자문, 유사 물건 시세 비교 등을 통해 개별적으로 산출하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.