나이스옥션 법원경매 전주 2024타경42763 [1] 전북특별자치도 완주군 운주면 금당리 187 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1-4)는 전북특별자치도 완주군 운주면 금당리 소재 "궁동교" 북서측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택과 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 버스승강장은 인근에 소재하여 대중교통사정은 무난한
편입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1-4)는 부정형의 평지로 답기타로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1)의 북측이, 일련번호 2-4)의 남측이 도로에 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1-3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(상대제한지역 모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호 4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(상대제한지역 모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역<농어촌정비
법>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호 1-3)지상에 별첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물과 공작물 및
수목이 소재하여 토지의 사용 및 수익에 영향을 미치고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

㉠,㉢,㉣,㉥) 철파이프조 차광막지붕 단층
㉡,㉤) 경량철골조 판넬지붕 단층
㉦) 경량철골조 차광막지붕 단층
㉧) 철파이프조 비닐지붕 단층
㉪) 경량철골조 천막천지붕 단층

이용상태

㉠,㉢,㉣,㉥) 비가림막 및 차양시설,
㉡) 펜션, ㉤) 화장실, ㉦) 화장실 및 창고,
㉧) 창고, ㉨) 수영장시설, ㉩) 급수시설(관정 및 물탱크시설)
㉪) 창고로 이용중입니다.

설비내역

㉦)에 기본적인 급수시설 되어있습니다.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(별지 2025.07.01. 자 완주군 운주면의 사실조회회신서 참조)
3. 본건 지상 소재 제시외 건물, 공작물 및 제시외 수목(감정평가서상 ㄱ~ㅋ 및 ⓐ)는 매각에서 제외
4. 매각에서 제외되는 지상 소재 제시외 건물로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 토지가액은 목록1. 은 197,096,000원, 목록2. 는 189,486,000원, 목록3.은 142,100,000원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경42763 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

접수일자: 2024-12-20

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 완주군 운주면 금당리 187

용도: 답

토지면적: 5,392.00㎡ (약 1,631.15평)

토지감정가: 637,107,000원

매각대상: 토지매각

건물면적: 0.00㎡

일괄매각: 토지 목록 1~4 일괄매각 (건물은 매각에서 제외됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 완주군 운주면 금당리 소재 "궁동교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 한적한 농촌 지역입니다.

인접한 제시외 건물, 공작물, 수목이 토지의 사용 및 수익에 영향을 미치고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

일련번호 1) 토지는 북측, 일련번호 2-4) 토지는 남측으로 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일련번호 1-3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

일련번호 4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업생산기반 정비사업지역

해당 지역은 농업진흥구역으로 지정될 가능성이 있으며, 가축 사육에 대한 제한이 있습니다.

주변에 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2021-02-09 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을구 27번)

등기부채권 총액: 1,114,968,022원

3.2. 소멸/인수 권리 분석

* 소유권이전 (갑구 9, 10): 매각으로 소멸됩니다.

* 근저당권 (을구 27, 27-4): 말소기준권리 및 후순위 권리로 매각으로 소멸됩니다.

* 근질권 (을구 27-4): 근저당권과 함께 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매개시결정 (갑구 18): 말소기준 권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 가압류, 압류 (갑구 20, 21, 22): 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 지상권 (을구 24, 24-2): 2020-05-18 설정된 영동새마을금고의 지상권이 있으나, 2024-11-18 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 2025-01-03 자로 말소동의서가 제출되었습니다. 그러나 등기부상 "말소: 인수"로 표시되어 있으며, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. 이 지상권은 매각에서 제외되는 건물, 공작물, 수목을 위한 것으로 추정되나, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

3.3. 권리분석 종합 의견

본건은 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 없어 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부등본상 '인수'로 표시된 지상권(을구 24번)의 존재는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 주요 권리입니다. 이 지상권의 목적 물건(건물, 공작물, 수목)이 매각에서 제외되었으므로, 지상권의 실질적인 효력이나 법적 문제는 불분명하여 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지를 중심으로 한 전원지역으로, 상업적 상권 분석은 제한적입니다.

주변에 단독주택, 펜션 등이 산재해 있으나, 대규모 상업 시설이나 유흥업소 등은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

주변에 농경지와 임야가 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스 승강장이 있어 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설, 의료 시설 등은 차량 이동이 필요한 거리로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건은 답(농지)이므로 매각 결정일까지 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

미제출 시 매수 신청이 무효가 되거나, 제출하더라도 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

6.2. 선순위 지상권 (인수)

등기부상 '인수'로 표시된 지상권(을구 24번)이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높습니다.

해당 지상권은 매각 제외 대상인 건물, 공작물, 수목의 소유를 목적으로 하나, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 소유권 행사 등에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 중요한 리스크 요인입니다.

6.3. 제시외 물건 (매각 제외)

본건 토지(일련번호 1-4) 지상에는 감정평가서상 ㄱ~ㅋ 및 ⓐ로 표시된 제시외 건물, 공작물, 수목 등이 소재하나, 이들은 모두 매각에서 제외됩니다.

매각에서 제외되는 제시외 물건으로 인해 토지의 사용 수익에 제한이 발생할 경우, 토지가액이 조정될 수 있습니다. (목록1. 197,096,000원, 목록2. 189,486,000원, 목록3. 142,100,000원).

6.4. 원상회복명령 가능성

농지취득자격증명 미제출 또는 기타 법규 위반 시 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (2025.07.01. 자 완주군 운주면 사실조회회신서 참조)

7. 종합 의견

본건 전주지방법원 2024타경42763 (1)은 전북 완주군 운주면 금당리에 위치한 농지(답) 경매 물건입니다.

토지면적은 5,392.00㎡(약 1,631.15평)이며, 감정가는 637,107,000원입니다.

대부분의 권리는 말소될 예정이나, 등기부상 '인수'로 표시된 선순위 지상권이 존재하여 낙찰자가 이를 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 지상권의 목적물(건물, 공작물, 수목)이 매각에서 제외되었다는 점에서 법적 불확실성이 존재하며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

또한, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 불이익이 발생합니다. 제시외 건물, 공작물, 수목이 매각에서 제외되어 토지 사용 수익에 영향을 미칠 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지: 5,392.00㎡(약 1,631.15평)의 비교적 넓은 농지를 확보할 수 있습니다.

* 전원생활 및 농업 잠재력: 자연환경이 잘 보존된 지역으로, 농업 또는 전원생활을 위한 토지로 활용될 가능성이 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 현재는 보전관리지역 및 농업생산기반 정비사업지역 등으로 제한적)

9. 예상 입찰가

본건은 농지로서 농지취득자격증명 제출 의무, 인수되는 지상권, 매각 제외되는 제시외 물건 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 인수되는 지상권의 법적 효력과 관련된 불확실성은 입찰가 산정에 매우 신중한 접근을 요구합니다.

감정가 637,107,000원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

리스크 요인들을 반영한 예상 입찰가는 감정가 대비 60~80% 수준에서 검토될 수 있으나, 실제 입찰가는 개별적인 법률 검토 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

단, 인수되는 지상권으로 인한 실질적 부담이 크다고 판단될 경우, 입찰가를 대폭 하향하거나 유찰될 가능성도 있습니다.

본 물건의 복잡성으로 인해 정확한 예상 입찰가 산정은 제한적이며, 전문가와 상담 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.