나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31026 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주지방법원"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및 업무용빌딩, 상업나지 등이 소재하는 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제1층 제104호, 제3층 제302호로서,
외 벽 : 석재붙임, 징크판넬마감 등.
내 벽 : 몰탈마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1),(2) : 제2종근린생활시설(현황 공실)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 현황 ""상업용 부지""임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 포장도로 및 북서측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2017-04-05)(전주성현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31026 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 3층302호

토지면적: 60.69㎡ (약 18.36평)

건물면적: 111.59㎡ (약 33.76평)

주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 302호

사용승인일: 2020년 02월 12일

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 60.69㎡ (약 18.36평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 111.59㎡ (약 33.76평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 주요 용도: 제1종 근린생활시설 (제공된 건축물 정보에 따르면 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설로도 이용 가능하며, 현재 이용 상태는 제2종근린생활시설(공실)로 파악됩니다.)

1.3. 매각 및 경매 정보

감정가: 320,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 군산제일신용협동조합 (말소기준권리 근저당권자)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 1. 현황 공실임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 소재하며, "전주지방법원" 남측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 상업용 및 업무용 빌딩, 나지 등이 혼재된 상가지대입니다. 과거 법원 및 검찰청이 인근에 위치했을 때는 관련 업무 종사자들로 인해 상권이 형성되었으나, 법조타운 이전 후에는 상권의 성격이 변화하고 있는 지역으로 보입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근이 용이하며, 남동측으로는 왕복 4차선, 북서측으로는 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다. 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(전주성현유치원)에 해당합니다. 지구단위계획구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 유한회사윤창산업 (2020.02.18)

* 근저당: 군산제일신용협동조합 (2020.02.18) - 말소기준권리

* 가압류: 박형규 (2020.10.15)

* 근저당 (공동담보): 주식회사재현소방 (2022.09.22)

* 압류: 전주시 (2024.04.30)

* 임의경매: 군산제일신용협동조합 (2025.03.14)

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2020년 02월 18일 접수된 군산제일신용협동조합의 근저당권입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리가 말소될 예정이며, 본 건의 경우 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대관계가 미상인 경우, 실제 임차인이 존재하고 대항력이 있을 경우 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 건물 용도 및 현황

건물은 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설로 건축되었으며, 현재 이용 상태는 제2종 근린생활시설로 '공실'인 것으로 파악됩니다. 4층 건물 중 3층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권 분석

본 물건이 소재한 만성동 법조타운 인근은 전북혁신도시와 인접해 있으며, 과거 법원 및 검찰청 이전으로 인해 형성되었던 상권의 특성이 변화하고 있습니다. 현재는 상업용 및 업무용 빌딩, 나지 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 분류됩니다. 전주 신시가지 상권이 높은 수익성을 보이는 것과 비교했을 때, 본 물건이 속한 지역은 향후 상권 활성화 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보 및 주변 시설

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 전주지방법원, 전주지방검찰청 등 관공서가 인근에 위치합니다. 또한, 만성동에는 하나로클럽, 전북콘텐츠기업육성센터 등이 있으며, 혁신도시와 인접해 있어 병원, 학원, 식당가 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 세병공원 등 녹지 공간도 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보와 자체 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 주거 및 상업 밀집 지역 외의 잠재적 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미성숙 상가지대: 현재 상권이 완숙되지 않은 상태로, 향후 상권 활성화 정도에 따라 공실 위험 및 임대 수익률 변동성이 있을 수 있습니다.

* 현황 공실: 즉시 임대 수익 창출이 가능할 수 있으나, 공실 상태가 장기화될 경우 보유 기간 동안 추가적인 관리비 및 공과금 등 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 1,221,900,000원으로 높은 편이나, 이는 경매로 인해 소멸될 권리이므로 직접적인 인수 위험은 없습니다. 다만, 높은 채무액은 해당 물건의 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 법조타운 인접: 법원, 검찰청 등 관공서가 인접해 있어 관련 업종(법률사무소, 행정사무소 등)의 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지구단위계획구역: 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 전용면적 대비 합리적 감정가: 건물 면적 111.59㎡(약 33.76평)에 대한 감정가 3억 2천만원은 주변 시세 비교를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원 인근에 위치한 근린상가로, 법조타운 이전 후 상권의 변화가 있었으나 관공서 및 혁신도시 인프라를 공유할 수 있는 입지적 장점을 지니고 있습니다. 현재 공실 상태로 즉시 활용이 가능하며, 매각으로 인한 권리상의 문제는 없습니다. 다만, 미성숙 상가지대의 특성과 향후 상권 변화 추이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 현황 공실 상태, 인근 부동산 시세, 향후 임대 수익률 전망, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 본인의 투자 목표에 맞는 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.