나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21195 [2] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 102동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(1,2)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 6층 601호, 6층 603호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

일련번호(3,4)는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 10층 1003호, 17층 1703호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공히 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

공히 제반 위생설비, 급배수설비, 소화전, 승강기, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형 평지의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측 및 남서측으로 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지로 추가 제한사항 도시계획과), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 공동주택(아파트)은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-임차인 조미선은 신청채권자이며, 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

본건은 통영지원 2025타경21195 (2) 부동산강제경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 현황

경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238번지에 위치한 연초일성유수안 102동 10층 1003호이며, 용도는 아파트입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 38.38㎡ (약 11.61평)이며, 건물 전용면적은 65.68㎡ (약 19.87평)입니다. 제공된 정보에 명확한 분양면적이 기재되어 있지 않습니다.

1.4. 감정가 및 규모

감정가는 167,000,000원입니다. 본 건물은 철근콘크리트조 21층 아파트 건물 중 10층에 위치하고 있습니다.

1.5. 특이사항 및 주의사항

본건은 중복사건이며, 대항력 있는 임차인과 공동담보 물건으로 분류됩니다. 특히 임차인 조미선은 신청채권자이기도 하며 대항력에 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

단지 내 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 북측과 남서측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존 등기는 2018년 5월 24일 주식회사 일성건설 명의로 되어 있습니다. 이후 다수의 근저당, 강제경매, 가압류, 압류 등이 설정되었으며, 대부분 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

3.2. 채권자 및 채무 내역

본 경매는 거OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO를 신청채권자로 하여 진행되고 있습니다. 총 등기부채권액은 8,416,375,778원으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인 조미선은 2021년 2월 3일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 120,000,000원에 차임은 없는 것으로 조사되었습니다. 조미선은 배당신고를 하였으며, 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 특히, 임차인 조미선은 본 사건의 신청채권자이기도 하여, 그의 보증금 인수 여부에 대한 주의가 매우 필요합니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2025년 4월 7일자 경남은행의 근저당권(금430,000,000원)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수될 가능성이 있습니다.

3.5. 중복 사건 및 공동 담보 확인

본 사건은 중복사건으로, 임차인 조미선이 신청채권자인 다른 강제경매 사건(2025타경644)이 존재합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 연초면 죽토리 일대는 아파트 단지와 더불어 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 이는 배후 주거 수요와 함께 지역적인 특성이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건은 아파트로, 제반 위생설비, 급배수설비, 소화전, 승강기, 난방설비 등이 시설되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변 지역의 학교 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 본 제공 자료에 명시되지 않았으나, 일반적으로 아파트 단지 주변에는 통상적인 교육 및 의료 시설이 위치합니다.

5.3. 편의 시설

단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

임차인 조미선은 대항력을 갖춘 임차인이며, 보증금 120,000,000원을 지급받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히, 조미선이 신청채권자 중 한 명이라는 점과 "대항력 주의 요함"이라는 문구는 이러한 위험성을 시사합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 탐문 조사 결과에 따라 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 중복 경매 사건의 영향

본건은 중복 경매 사건으로, 여러 채권자의 경매 신청이 진행될 수 있어 복잡성이 더해질 수 있습니다.

6.4. 높은 총 채무 금액

등기부채권 총액이 84억 원을 상회하는 높은 금액으로, 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면의 아파트로서, 현재 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인이 본 경매 사건의 신청채권자 중 한 명이라는 점이 가장 큰 특징이자 주의사항입니다. 이러한 권리관계의 복잡성으로 인해 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 있으며, 내부 상태 또한 확인되지 않았다는 점을 고려해야 합니다. 그러나 아파트로서의 기본적인 주거 가치와 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

본 건은 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황이 명확히 확인되거나, 임차인과의 협의를 통해 유리한 조건으로 명도가 이루어진다면, 상대적으로 낮은 비용으로 부동산을 확보할 수 있습니다. 또한, 지역의 주택 시장 동향에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 167,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 조미선의 보증금 120,000,000원 인수 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 만약 임차인의 보증금 전부를 인수해야 한다면, 실질적인 매수 가격은 입찰가에서 보증금을 차감한 금액이 되므로, 이에 대한 충분한 시세 조사와 권리 분석을 통해 낙찰 후 인수하게 될 총 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 및 보증금 관련 리스크가 존재하므로, 이를 상쇄할 수 있는 충분한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.