나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21469 [2] 경상남도 거제시 고현동 961-85 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 ""거제고현버스터미널"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 7층 건 중 5층502호외 2개호로서,
외벽 : 타일 및 모르타르위 페인트 등 마감.
내벽 : 502호, 503호 - 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
701호 - 모르타르 등 마감.
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

○ 기호 ①, ③: 집합건축물대장상 용도 ""만화방"", ""제2종근린생활시설(사무소)""이나, 현황 ""원룸형 숙소""로 이용 중입니다.
○ 기호 ②: 집합건축물대장상 용도 ""제2종근린생활시설(일반음식점)""이며, 현황 ""공실""입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전설비, 제반 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있으며, 기호 ①, ③은 전기온수기설비, 필름난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서, ""상업용""으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역)

공부와의 차이

본건 기호 ①, ③ 건물은 집합건축물대장상 ""만화방"", ""제2종근린생활시설(사무소)"" 2개호이나, 현황 여러 개의 호수로 구분하여 ""원룸형 숙소""로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이며, 현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 통영지원 2025타경21469 (2) 부동산 임의경매 사건입니다.

물건 소재지는 경상남도 거제시 고현동 961-85번지 7층 701호이며, 건물명은 도영빌딩입니다.

본 물건의 용도는 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이나, 현재는 공실 상태입니다.

감정평가액은 254,000,000원입니다.

토지 면적은 45.84㎡ (약 13.87평)이며, 건물 면적은 212.17㎡ (약 64.18평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 진주축산업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 고현동 소재 거제고현버스터미널 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하고 있어 상업 및 생활 기능이 활발한 지역입니다.

차량으로 접근이 용이하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 매우 양호합니다.

물건이 소재한 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서 상업용으로 이용 중입니다.

토지의 북동측 및 남동측으로는 폭 8m~10m 및 15m~20m의 포장도로가 접해 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 소로2류, 중로2류에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 6월 3일 진주축산업협동조합이 설정한 근저당입니다.

이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

다만, 현황 공실로 파악되어 임대차 관계에 따른 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 고현동 지역은 거제시의 중심 상업 지구 중 하나로, 유동인구가 풍부하고 상권이 발달해 있습니다.

거제고현버스터미널 인근에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등이 밀집해 있습니다.

집객력이 높은 지역으로, 일반음식점 등의 근린생활시설로서 영업하기에 유리한 입지입니다.

주변에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 거제시의 주요 편의 시설 및 공공기관 접근성이 뛰어납니다.

인근에 거제시청, 거제경찰서, 세무서 등 주요 행정기관이 위치하고 있어 행정 업무 처리가 편리합니다.

쇼핑을 위한 대형마트와 금융 업무를 위한 다수의 은행이 있으며, 의료 서비스 이용을 위한 병원 및 의원급 시설도 다수 분포하고 있습니다.

또한, 영화관 등 문화 시설 이용도 용이하여 주거 및 상업 활동을 위한 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

교육 시설로는 인근에 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 자녀 교육 환경 또한 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이나, 현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 발생에는 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 전체적으로 다양한 용도로 이용 중인 호실이 있을 수 있으므로, 임대 시 업종 또는 용도에 따른 민원 발생 가능성을 사전에 검토해야 합니다. (본건 701호는 공실)

토지이용계획상 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 건축물 증축, 개축 등 개발 행위 시 제한 사항이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

주변에 위락시설이 일부 혼재하고 있어, 해당 시설과의 인접성으로 인한 민감도가 있는 경우 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시의 중심 상업 지역인 고현동에 위치한 도영빌딩 내 상가로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있으며, 거제고현버스터미널 인근의 활발한 상권에 위치하여 잠재적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

현재 공실 상태이지만, 향후 임대차 계약을 통해 안정적인 수익을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

주변 시세 및 공실률 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 거제시 고현동 상업지역 핵심 입지, 버스터미널 인접, 풍부한 유동인구.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 투자 가능.

활발한 상권: 주변 상업 시설 밀집 및 배후 수요 풍부.

다용도 활용 가능성: 일반음식점 외 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능.

생활 편의성: 각종 편의시설 및 공공기관 접근 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 254,000,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 부동산 시세, 예상 임대료, 공실 기간, 임대 수익률 목표, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 공실 상태이므로, 초기 공실 기간 동안의 금융 비용 및 관리비 등을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 인근 유사 물건의 최근 거래 사례 조사, 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.