나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21227 [2] 경상남도 통영시 한산면 창좌리 721-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 토지는 경상남도 통영시 용남면 원평리 소재 ""죽촌마을회관"" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 주택 및 농지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

기호(3) 토지는 경상남도 통영시 한산면 창좌리 소재 ""창동경로당"" 남측 인근에 위치
하며, 주위는 주택 및 농지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

기호(5) 토지는 경상남도 통영시 한산면 용호리 소재 ""용초마을회관"" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 주택 및 농지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1) 토지 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

기호(3) 토지는 통영시 한산도에 위치하며, 통영↔한산도 여객선이 운항되나, 운항
횟수 등을 고려, 제반 교통상황은 불편함.

기호(5) 토지는 통영시 용호도에 위치하며, 통영↔용호도 여객선이 운항되나, 운항
횟수 등을 고려, 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호(3) 토지는 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

기호(5) 토지는 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 토지 남측으로 약 8m폭의 도로가 소재함.

기호(3) 토지 남측으로 약 2m폭의 진입로가 소재함.

기호(5) 토지 동측으로 약 3m폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역
(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>

기호(3) : 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구 가축사육제한구역(2019-07-24)
(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>


기호(5) : 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구 가축사육제한구역(2019-07-24)
(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사
문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 제시외 건물이 7동 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 및 벽돌 등 마감
내 벽 : 폐문 부재 상태로서 조사하지 못함
창 호 : 샷시창호 마감임.

기호(2-2) 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감
창 호 : 샷시창호 마감임.

기호(4) 건물은 목조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인트 및 벽지 등 마감
창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

기호(2-1) 건물은 주택으로 이용중임.

기호(2-2) 건물은 창고로 이용중임.

기호(4) 건물은 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2-1,4) 건물은 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서 상 '㉤,㉥') 매각 포함.
-공유지분 매각임(공유자 우선매수신고는 1회로 한함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경21227 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 반OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 한산면 창좌리 721-8

용도: 단독주택

토지 면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

토지 지분: 38㎡ (약 11.50평)

건물 면적: 31.04㎡ (약 9.39평)

건물 지분: 15.52㎡ (약 4.69평)

건물 제시외 면적: 5.60㎡ (매각 포함)

총 건물 수: 기호(2-1) 2층 건물 (주택), 기호(2-2) 단층 건물 (창고), 기호(4) 단층 건물 (주택), 제시외 건물 7동

1.3. 매각 조건

감정가: 11,071,440원

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (50% 지분으로 추정)

일괄 매각: 해당 (토지 및 건물 일괄 매각)

제시외 건물: 감정서 상 '㉤,㉥' 표시된 제시외 건물 포함하여 매각

공유자 우선매수신고: 가능 (1회로 한함)

재매각: 해당

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지(기호(3))는 경상남도 통영시 한산면 창좌리에 위치하며, "창동경로당" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주택과 농지가 혼재하는 형태로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 위치한 통영시 한산도는 통영항과 여객선이 운항되고 있으나, 운항 횟수를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다. 차량 접근은 가능합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호(3) 토지는 사다리형의 형태입니다.

인접 도로 상태로는 남측으로 약 2m 폭의 진입로가 소재합니다.

토지 이용 계획 상 본건은 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 다수의 소유권 이전 등기가 존재하며, 가장 최근 등기일자는 2024년 9월 23일입니다.

건물 등기부 또한 유사한 소유권 이전 내역을 보입니다.

두 등기부 모두 2025년 4월 10일자 창원지방법원 통영지원 강제경매개시결정(채권자: 반옥만)이 말소기준권리로 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 사항은 명시되지 않았습니다. 따라서, 입찰 전 관련 사항을 면밀히 조사해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하는 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 용도 및 지역 지구

본건은 주택으로 이용 가능한 단독주택 용지이며, 계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 역사문화환경보존지역(특정 필지에 해당)에 포함될 경우 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

4.2. 주변 상업/주거 환경

통영시 한산면은 섬 지역으로, 일반적인 도시 지역에 비해 상업 시설 및 편의 시설이 제한적일 수 있습니다. 주거 형태는 단독주택과 농지가 혼재하는 농어촌 마을의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 경로당을 제외하고, 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 통영시 본섬 지역으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 섬 내 지역 상점이나 소규모 시설을 이용해야 합니다.

5.2. 교육시설

한산면 내 초등학교 및 병설유치원이 소재할 수 있으나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다. 고등 교육기관은 통영시 본섬에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 토지와 건물에 대한 지분 매각이므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다. 재매각 물건이라는 점은 과거 경매 과정에서 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

6.2. 물리적 리스크

감정평가서에 총 7동의 제시외 건물이 언급되었으며, 이들 건물은 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 현황, 상태, 철거 또는 활용 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 특히, 1968년 건축된 노후 건물(건물(4))의 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 환경적 리스크

현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 있는지 파악하기 어렵습니다. 지도 등 외부 검색을 통해 주변 환경을 확인한 결과, 본건 주변에서 특별히 유해하거나 혐오시설이 집중적으로 분포한다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 농지 등이 혼재하는 지역 특성상 축사 등 잠재적 환경 요인을 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 통영시 한산면의 섬 지역에 위치한 단독주택 지분 매각 물건입니다. 지분 매각이라는 특성과 섬 지역의 교통 불편성은 투자에 있어 주요 고려 사항입니다. 감정가 대비 저평가 가능성이 있으나, 공유 관계 및 제시외 건물의 현황, 노후 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 통영시 섬 지역의 지분 경매 물건으로, 저가 매수 기회 탐색 가능.

* 단독주택 및 부지로서, 향후 활용 방안에 따라 가치 상승 기대.

* 바다 인근의 자연 환경을 활용한 투자 또는 실거주 목적 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 11,071,440원이며, 토지 및 건물 지분 매각이므로 낙찰가율은 감정가의 일정 비율로 결정될 것입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본건과 유사한 통영시 섬 지역 내 단독주택(특히 지분 매각 사례)의 최근 실거래가 및 현재 시장 시세를 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

주변 부동산 중개업소, 관련 경매 정보 사이트 등을 통해 동일 면적, 유사 조건의 물건 거래 사례를 파악하고, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 명도 난이도, 건물 노후도, 제시외 건물 처리 방안 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. 현재로서는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.