나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21453 [2] 경상남도 거제시 양정동 212 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬

토지감정요항표

위치 및 주위환경

○ 기호 ①~⑥ 토지
본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

○ 기호 ⑦ 토지
본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 기호 ⑦ 토지까지 소형 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①~⑥ 토지
평지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

○ 기호 ⑦ 토지
완경사지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①: 본건은 지적도상 맹지이나, 남측으로 현황 도로가 소재합니다.
○ 기호 ②~⑥: 본건은 지적도상 맹지입니다.
○ 기호 ⑦: 본건 토지의 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ①, ② 토지
농림지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ③, ④, ⑤ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ⑥ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제양정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ⑦ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

○ 본건 기호 ⑤ 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

○ 본건 기호 ⑦ 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 수목이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으며, 제시외 수목은 수종·수령·수량·식재상태·관리상태 등을 참작하여 감정평가하되, 주수 및 수령 등은 지적경계 불분명 등의 사유로 개략적으로 확인하였으니 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건 기호 ⑤ 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 이동 가능한 물건들이 소재(감정평가 제외)하고 있으나, 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 요함.(미제출시 매수보증금 미반환)
-제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 및 이동이 가능한 물건들(감정평가서 참조) 매각 제외.
-맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건표시

사건번호: 통영지원 2025타경21453 (2)

소재지: 경상남도 거제시 양정동 212

용도: 답 (농경지)

토지면적: 992.00㎡ (약 300.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 감정가 및 채권자

감정가: 262,473,000원

채권자: 거제새마을금고

1.3. 경매 진행 정보

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

* 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 매수보증금 미반환)

* 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 및 이동 가능한 물건은 매각 제외 (감정평가서 참조)

* 맹지임 (일부 필지)

특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 양정동 소재 "양정초등학교" 남서측 및 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

기호 ⑦ 토지까지 소형 차량 접근이 가능하며, 거제시 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호 ①~⑥ 토지는 평지에 위치한 세장형의 농경지로 이용 중입니다.

기호 ⑦ 토지는 완경사지에 위치한 세장형의 농경지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호 ①: 지적도상 맹지이나, 남측으로 현황 도로가 소재합니다.

* 기호 ②~⑥: 지적도상 맹지입니다.

* 기호 ⑦: 본건 토지의 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 ①, ② 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역

* 기호 ③, ④, ⑤ 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역

* 기호 ⑥ 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제양정초등학교), 농업진흥구역

* 기호 ⑦ 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 1993-12-08 (옥영남), 2003-07-08 (윤영동)

* 근저당권: 2024-05-22 (거제새마을금고, 1,068,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 2025-06-04 (거제새마을금고, 726,618,860원) - 사건번호: 통영지원 2025타경21453

* 등기부채권 총액: 1,068,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (총액: 0원).

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 농경지와 자연림이 혼재하는 지역으로, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 내 상주 인구를 기반으로 한 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 개발 가능성

양정초등학교 인근에 위치하며, 주변 지역의 지속적인 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 거제양정초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로는 양호합니다. (상대보호구역으로 지정)

5.2. 편의시설 및 기타

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있으나, 구체적인 편의시설(병원, 대형마트 등)에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

* 본 건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

6.2. 맹지

* 기호 ②~⑥ 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 활용 및 개발 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 기호 ①은 남측, 기호 ⑦은 남서측으로 각각 현황 도로 및 포장도로에 접해 있어 일부 접근성은 확보되어 있습니다.

6.3. 제시외 물건

* 감정평가 시 제시외 건물 및 이동 가능한 물건은 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 추후 현황과 공부상의 차이를 야기할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

* 본 건은 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 목적 외의 이용 시 제한을 받습니다.

* 기호 ⑦ 토지는 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 추가적인 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 농경지 토지입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준이나, 농림지역, 농업진흥구역, 맹지(일부) 등의 규제사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 따릅니다. 특히 농지취득자격증명은 필수 제출 서류이며, 이를 충족하지 못할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되나, 제시외 물건 및 맹지 여부 등 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

* 양정초등학교 인근이라는 점은 향후 거제시의 지역 개발 계획에 따라 가치가 상승할 수 있는 잠재적 요인입니다.

8.2. 농업 목적 투자

* 농지로서의 가치를 고려하여 직접 영농 또는 임대를 목적으로 투자하는 방안을 고려할 수 있습니다.

8.3. 토지 이용 규제 완화 기대

* 장기적인 관점에서 정부의 농림지역 또는 농업진흥구역 관련 규제 완화 시, 토지의 활용 범위가 넓어질 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 262,473,000원입니다. 인수되는 채무나 임차보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 위에 명시된 맹지, 농지취득자격증명 필요, 토지이용계획상 제한 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 농림지역 내 맹지인 농지의 경우, 낙찰률이 감정가 대비 다소 낮게 형성될 수 있으며, 투자 목적 및 시장 상황에 따라 10%~30% 또는 그 이상의 할인율을 적용하여 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 180,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.