나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21453 [3] 경상남도 거제시 양정동 260-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬

토지감정요항표

위치 및 주위환경

○ 기호 ①~⑥ 토지
본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

○ 기호 ⑦ 토지
본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 기호 ⑦ 토지까지 소형 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①~⑥ 토지
평지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

○ 기호 ⑦ 토지
완경사지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①: 본건은 지적도상 맹지이나, 남측으로 현황 도로가 소재합니다.
○ 기호 ②~⑥: 본건은 지적도상 맹지입니다.
○ 기호 ⑦: 본건 토지의 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ①, ② 토지
농림지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ③, ④, ⑤ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ⑥ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제양정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ⑦ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

○ 본건 기호 ⑤ 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

○ 본건 기호 ⑦ 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 수목이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으며, 제시외 수목은 수종·수령·수량·식재상태·관리상태 등을 참작하여 감정평가하되, 주수 및 수령 등은 지적경계 불분명 등의 사유로 개략적으로 확인하였으니 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건 기호 ⑤ 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 이동 가능한 물건들이 소재(감정평가 제외)하고 있으나, 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 요함.(미제출시 보증금 미반환)
-맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경21453 (3)

1.2. 경매구분

부동산임의경매

1.3. 채권자

거제새마을금고

1.4. 소재지

경상남도 거제시 양정동 260-2

1.5. 용도

답 (농경지)

1.6. 감정가

189,210,000원

1.7. 토지면적

714. 00㎡ (약 216평)

1.8. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.9. 건물면적

0. 00㎡

1.10. 건물 제시외면적

0. 00㎡

1.11. 매각대상

토지매각

1.12. 특이사항

농지취득자격증명, 공동담보, 맹지

1.13. 주의사항

농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 미반환)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 남서측 및 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

기호 ⑦ 토지는 소형 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호 ①~⑥ 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서 현재 농경지로 이용 중입니다.

기호 ⑦ 토지는 완경사지에 위치한 세장형의 토지로서 현재 농경지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호 ① 토지는 지적도상 맹지이나 남측으로 현황 도로가 소재합니다.

기호 ②~⑥ 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호 ⑦ 토지는 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

특히, 기호 ⑥ 토지는 상대보호구역(거제양정초등학교)에 해당하며, 기호 ⑦ 토지는 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내)에 해당하여 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

등기부상 소유권 이전 내역이 확인되며, 말소기준권리인 거제새마을금고의 근저당(접수일자 2024-05-22, 채권최고액 1,068,000,000원)이 존재합니다. 현재 임의경매 개시결정(채권자 거제새마을금고, 채권액 726,618,860원) 등기 또한 말소 예정으로 확인됩니다. 등기부상 채권 총액은 1,068,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 특이사항으로 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 본건은 농경지로 이용 중인 토지이므로 일반적인 상권 분석보다는 토지 이용 가치에 초점을 맞추는 것이 적절합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

본건은 양정초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 공동주택, 단독주택 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 여부

기호 ① 토지를 제외한 기호 ②~⑥ 토지는 지적도상 맹지에 해당하므로, 토지 이용 및 개발 시 도로 접근성에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 농지취득자격증명

본건은 농지로서, 농지취득자격증명 제출이 필수이며 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 점에 유의해야 합니다.

6.3. 제시외 물건

기호 ⑤ 토지 지상에 제시외 건물이, 기호 ⑦ 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재하나, 경매 대상에서는 제외됩니다. 이는 토지 이용 및 감정가 산정에 부분적으로 고려되었을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 기호 ⑦ 토지의 경우 역사문화환경보존지역으로 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

6.5. 공동담보

본건은 공동담보로 설정되어 있어, 타 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 거제시 양정동의 농경지로서, 양정초등학교 인근에 위치하고 있습니다. 일부 토지는 맹지이나 현황 도로가 이용 가능하거나 인접 도로가 소재하는 경우도 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 농림지역 등의 토지이용계획에 따른 제한사항을 고려해야 합니다. 등기부상 채무 총액이 높은 편이나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

양정초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호하며, 주거 및 농경지 혼재 지역으로 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

8.2. 토지 면적

714. 00㎡ (약 216평) 규모의 토지로, 활용 계획에 따라 다양한 방안을 모색할 수 있습니다.

8.3. 도로 현황

기호 ① 토지는 현황 도로 이용이 가능하며, 기호 ⑦ 토지는 포장도로가 접해 있어 접근성에 대한 리스크가 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 지역 개발 계획, 토지 이용 규제 완화 가능성, 경매 시장 동향 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 189,210,000원을 기준으로 주변 시세와 본건의 리스크 요인(맹지, 농지법규 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.