나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21453 [3] 경상남도 거제시 양정동 260-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21453 [3] 경상남도 거제시 양정동 260-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경21453
• 주소: 경상남도 거제시 양정동 260-2
• 용도: 답

통영지원 경매3계 2025타경21453 | 소재지: 경상남도 거제시 양정동 260-2 | 감정가: 189,210,000원 | 최저가: 92,713,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21453 (3)

소재지: 경상남도 거제시 양정동 260-2

용도: 답 (농지)

감정가: 189,210,000원

토지면적: 714.00㎡ (약 216평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거OOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건 기호 ⑦ 토지는 소형 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 지적도상 맹지인 경우가 있으나(기호 ①은 남측 현황 도로 소재, 기호 ②~⑥은 맹지), 기호 ⑦ 토지는 남서측으로 포장도로가 소재합니다. 본건은 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따릅니다.

1.3. 권리 분석

본건은 토지만을 매각 대상으로 하는 부동산 임의경매 물건입니다. 가장 중요한 권리 관련 사항은 '농지취득자격증명' 발급이 필수적이라는 점입니다. 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 입찰 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, 일부 토지(기호 ②~⑥)는 지적도상 맹지로, 접근성 및 활용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 감정평가서상 제시외 건물 및 수목이 소재하고 있으나, 이는 경매 대상에서 제외되었습니다.

1.4. 상권 분석

본건의 주된 용도는 농경지(답)이며, 현재 농업 생산 활동에 이용되고 있습니다. 주변 지역은 주거, 상업, 농경지, 자연림이 혼재되어 있어 다양한 토지 이용 형태를 보입니다. 그러나 본건이 위치한 지역이 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 농지로서의 이용이 주를 이루며, 상업적 개발이나 다른 용도의 건축물 건축에는 엄격한 제한이 따릅니다. 인근에 양정초등학교가 위치하며, 주변 지역의 도시관리계획 변경 논의 등은 있으나, 본건 필지 자체의 농업진흥구역 지정은 향후 개발 가능성을 제한하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

본건 인근에는 양정초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 아주 뛰어나다고 보기는 어렵지만, 기본적인 주거 및 농업 활동이 가능한 지역으로 평가됩니다. 거제시 교통정보센터에 따르면 양정동 지역의 교통 상황은 파악되고 있으며, 본건 역시 이러한 지역 교통망의 영향을 받습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 의무입니다. 농업인이 아니거나 해당 지역에 거주하지 않는 경우, 취득이 어려울 수 있습니다. 또한, 일부 필지가 맹지라는 점은 토지 활용도를 떨어뜨릴 수 있습니다. 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 학교보호구역(기호 ⑥), 역사문화환경보존지역(기호 ⑦) 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발 행위에 제약이 많습니다. 감정평가서에 언급된 제시외 건물 및 수목의 존재 여부도 추후 확인이 필요할 수 있습니다. 현재까지 조사된 바로는, 본 토지 인근에 직접적인 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 명확하게 확인되지 않았으나, 농림지역 및 역사문화환경보존지역 등의 지정으로 인해 특수한 용도 외에는 개발이 제한된다는 점을 인지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 거제시 양정동에 위치한 농지로서, 현재 농업용으로 이용 중이며 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 개발에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 일부 필지의 맹지라는 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항들은 본건의 주요 고려 사항입니다. 양정초등학교가 인근에 있고 주거 및 생활 편의 시설이 혼재된 지역이나, 농지로서의 성격이 강하므로 실제 농업 목적의 실소유자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

투자를 고려한다면, 해당 토지를 직접 경작할 농업인 또는 농업 관련 법인으로서 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는 주체에게 유리할 수 있습니다. 만약 장기적인 관점에서 지역 개발 및 도시 계획 변경으로 인한 토지 이용 계획의 변화 가능성을 염두에 둔다면, 농업진흥구역 해제 등 정책 변화를 주시해 볼 필요가 있습니다. 다만, 현재로서는 농지로서의 가치와 관련 규제 및 취득 조건을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 양정동 일대의 개발 움직임이 전혀 없는 것은 아니나, 본건은 농림지역으로 지정되어 있어 단기적인 투자 차익보다는 실질적인 농업 활용이나 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계