나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9282 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 산방산코아루아이비타운 109동 1,2층 104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 ‘사계초등학교’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 내 제1,2층 제104호로서, (사용승인일 : 2019.05.30) 외벽 : 제주석 타일, 치장벽돌, 징크패널 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 바닥 : 바닥 타일 등. 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 천정형에어컨설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경9282 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 제주지방법원 2025타경9282 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1516 산방산코아루아이비타운 109동 1,2층 104호

용도: 연립주택

감정가: 594,000,000원

토지면적: 278.44㎡ (약 84.2평)

토지지분: 278.4414㎡

건물면적: 52.11㎡ (약 15.8평)

건물지분: 52.1062㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOO

사용승인일: 2019년 05월 30일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 ‘사계초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 남측으로 노폭 약 10미터 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

주변 환경

산방산, 사계해변 등 주요 관광 명소와 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 06월 30일 접수된 송도동새마을금고의 근저당권(채권금액 319,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(주택임차권, 임의경매 개시결정 등)는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

임차인 현황

* 김성식: 보증금 250,000,000원, 차임 0원. 2022년 06월 30일 전입, 2022년 05월 02일 확정일자. 2024년 07월 09일 배당신고. 대항력 없음.

* 김우형: 보증금 2,000,000원, 차임 12,500,000원. 2025년 06월 09일 전입. 대항력 없음.

인수되는 보증금

상기 임차인들의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 권리 분석

등기부 요약 상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 매매 관련 등기가 확인되며, 근저당권 및 주택임차권도 말소 예정입니다. 본 건은 제주지방법원 2025타경9282호로 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액: 569,000,000원.

1.3. 상권분석

주변 상권

본 물건은 연립주택 단지로, 인근에 지역 생활에 필요한 소규모 상가 및 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 지역보다는 조용하고 안정적인 주거 상권입니다.

개발 가능성

본 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 시 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설

사계초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 서귀포시 주요 행정 및 상업 시설까지 차량 이동이 가능합니다.

주거환경

자연경관이 우수한 지역으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 산방산, 해안 등 관광 자원과 가까워 여가 활동이 용이합니다.

교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따른 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 행위에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리

본건 감정가(594,000,000원) 대비 제공된 최근 실거래가 분석 결과, 현 시세보다 현저히 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (상세 내용은 '예상 입찰가' 섹션 참조)

혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 최종적인 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

건축물 특이사항

건축물대장상 총괄표제부에 따르면 해당 건물(109동)은 공동주택 외 제1종근린생활시설로도 용도 변경이 가능했으나, 본건은 연립주택으로 이용 중입니다. 상부 다락 공간이 소재하여 추가적인 활용이 가능합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 연립주택으로, 제주 서귀포시 안덕면의 아름다운 자연환경 속에 위치합니다.

권리관계 상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 법적 안정성이 높습니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 시세에 비해 높게 평가된 점, 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물을 취득할 수 있습니다.

* 우수한 자연환경: 산방산, 해변 등과 가까워 쾌적한 주거 및 휴양 환경을 제공합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되어 추가 인수 부담이 없습니다.

* 다락 공간: 상부 다락이 있어 공간 활용도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 594,000,000원입니다.

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 단지인 '산방산코아루아이비타운' 내 99.74㎡ 면적의 연립주택이 2026년 4월 14일에 350,000,000원에 거래되었습니다.

이를 평당 또는 제곱미터당 가치로 환산하면, 해당 거래 사례의 단위 면적당 가격은 약 350만원/㎡ 수준입니다.

본건의 건물 면적은 52.11㎡이므로, 이 기준을 적용할 경우 약 182,878,000원 (52.11㎡ * 350만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

주변 다른 연립주택(오션캐슬 79.31㎡ 26,300만원, 몬트마레 41.07㎡ 22,000만원)의 거래 사례와 비교 시에도, 본 건의 감정가 594,000,000원은 현재 시장 시세보다 상당히 높은 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

상기 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 180,000,000원에서 250,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 감정가 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근할 경우 약 190,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 유찰 시 가격 추가 하락 가능성이 있으므로, 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획에 맞춰 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.