나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21453 [4] 경상남도 거제시 양정동 482-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬

토지감정요항표

위치 및 주위환경

○ 기호 ①~⑥ 토지
본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

○ 기호 ⑦ 토지
본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 기호 ⑦ 토지까지 소형 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①~⑥ 토지
평지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

○ 기호 ⑦ 토지
완경사지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①: 본건은 지적도상 맹지이나, 남측으로 현황 도로가 소재합니다.
○ 기호 ②~⑥: 본건은 지적도상 맹지입니다.
○ 기호 ⑦: 본건 토지의 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ①, ② 토지
농림지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ③, ④, ⑤ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ⑥ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제양정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ⑦ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

○ 본건 기호 ⑤ 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

○ 본건 기호 ⑦ 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 수목이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으며, 제시외 수목은 수종·수령·수량·식재상태·관리상태 등을 참작하여 감정평가하되, 주수 및 수령 등은 지적경계 불분명 등의 사유로 개략적으로 확인하였으니 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건 기호 ⑤ 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 이동 가능한 물건들이 소재(감정평가 제외)하고 있으나, 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 요함.(미제출시 보증금 미반환)
-제시외 수목(치자나무 약 70주) 매각 포함. 수목의 주수 및 수령은 지적경계 불분명하여 지적경계측량 후 재확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 통영지원 2025타경21453 (4)

* 소재지: 경상남도 거제시 양정동 482-2

* 용도: 답

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 거제새마을금고

1.2. 토지 현황

* 토지 면적: 734.00㎡ (약 222평)

* 토지 이용 상태: 본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 본건 기호 ①~⑥ 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다. 본건 기호 ⑦ 토지는 완경사지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호 ①, ② 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역

* 기호 ③, ④, ⑤ 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역

* 기호 ⑥ 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(2019-08-09)(거제양정초등학교), 농업진흥구역

* 기호 ⑦ 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)

1.3. 건물 현황

* 건물 면적: 0.00㎡

* 제시외 건물: 본건 기호 ⑤ 지상에 제시외 건물이 소재하나, 감정평가 시 토지에 미치는 영향은 미미하게 고려되었습니다.

* 제시외 수목: 본건 기호 ⑦ 지상에 소유자 미상의 제시외 수목(치자나무 약 70주)이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 수목의 주수 및 수령은 지적경계 불분명으로 인해 지적경계 측량 후 재확인이 필요합니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 231,842,000원

* 매각 대상: 토지매각

* 매각 포함 사항: 제시외 수목(치자나무 약 70주)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 ""양정초등학교"" 남서측 및 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재되어 있는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 기호 ⑦ 토지까지 소형 차량 접근이 가능합니다.

* 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로 접근성

* 기호 ①: 지적도상 맹지이나, 남측으로 현황 도로가 소재합니다.

* 기호 ②~⑥: 지적도상 맹지입니다.

* 기호 ⑦: 본건 토지의 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을4. 근저당권, 거제새마을금고, 2024-05-22, 1,068,000,000원. 본 물건의 말소기준권리입니다.

3.2. 기타 권리 현황

* 갑3. 임의경매, 거제새마을금고, 2025-06-04, 726,618,860원.

* 갑4. 압류, 국민건강보험공단.

* 등기부채권 총액: 1,068,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 제공된 정보 상에 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거지역과 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다.

* 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 농업 활동을 위한 기반 시설이나 농산물 유통망에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 양정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하나, 종합적인 편의시설은 거제시 중심부로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 본건은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다.

* 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우, 입찰보증금이 반환되지 않습니다.

* 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 작성하여 관할 시·구·읍·면의 장에게 제출해야 하며, 발급에 시간이 소요될 수 있으므로 사전에 준비가 필요합니다.

6.2. 제시외 물건 관련

* 제시외 수목(치자나무 약 70주)이 매각에 포함됩니다. 정확한 수량 및 상태는 측량 후 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 본건은 농림지역, 농업진흥구역에 속해 있어 농지법 등 관련 법규의 엄격한 적용을 받습니다.

* 일부 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당하므로, 해당 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 농경지 토지 매물입니다.

* 매각 대상은 토지이며, 감정가는 2억 3,184만 2천원입니다.

* 가장 큰 특징은 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있다는 점입니다.

* 인근에 학교가 있고 주거 및 농경지가 혼재된 지역이나, 맹지인 토지가 다수 포함되어 있어 도로 접근성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 수목이 매각에 포함되는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 거제시의 개발 계획 및 농업 관련 정책 변화에 따른 미래 가치 상승 가능성.

* 농업 진흥 구역 내 토지로서, 향후 농업 관련 사업이나 개발 사업과의 연계 가능성.

* 양정초등학교 인근이라는 점을 활용한 잠재적 개발 가치.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 231,842,000원입니다.

* 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 고려하되, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 제시외 수목의 가치, 도로 접근성, 지역 개발 가능성 등 제반 요인을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.