나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2057 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 2311 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 "대흘초등학교" 남서측 인근에 위치하며 일대는 지방도 주변 농경 및 주택지대를 형성하여 전, 과수원 및 단독주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

형태 및 이용상태

공히 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 전 및 일부 도로로 이용 중임. [본건과 남서측으로 연접한 2312번지, 2313번지, 2315번지, 2315번지 총 6필지는 경계 구분 없이 일단의 전으로 이용되고 있음]

인접 도로상태

공히 남동측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 3m의 막다른 아스콘 포장도로에 접함. [지적상 남동측으로 폭 2m 내외의 도로에 접함]

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유 도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 전이나 현황 일부 도로 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 공히 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되오니 경매시 참고하시기 바람. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-본 건 지목은 전이나 현황 전 및 일부 도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경2057 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 2311

용도: 전 (현황 전 및 일부 도로)

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 일괄매각, 특별매각조건

1.3. 면적 및 가치

감정가: 227,592,000원

토지면적: 1742.00㎡ (약 527평)

건물면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 "대흘초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 지방도 주변으로 농경지와 주택지대가 형성되어 있습니다. 전, 과수원, 단독주택 등으로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 포함한 전반적인 교통 사정이 무난합니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

공히 인접 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 전 및 일부 도로로 이용 중입니다. 본 건과 남서측으로 연접한 2312번지, 2313번지, 2315번지, 2317번지 총 6필지는 경계 구분 없이 일단의 전으로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 남동측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 3m의 막다른 아스콘 포장도로에 접해 있습니다. 지적상으로는 남동측으로 폭 2m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준권리는 2015년 8월 27일 접수된 제주축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 채무 총액

등기부상 채무 총액은 516,000,000원 (근저당 216,000,000원 + 근저당 300,000,000원)입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 기타 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없으며, 지상권 관련 내용도 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 제주시 조천읍 대흘리는 주로 농업 활동과 주거 기능을 중심으로 하는 지역입니다. 주변의 상권은 대흘초등학교 인근 및 지방도변에 일부 상가와 편의시설이 분포하고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주요 편의시설로는 대흘초등학교가 인근에 있으며, 지역 특성상 민속촌, 관광지 등이 가까이 위치해 있어 관광객의 왕래가 있는 지역입니다. 지방도 인접 및 버스정류장 소재로 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제 관련 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 매우 중요한 사항이므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다. 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 등에 따른 농지위원회 심의가 필요한 경우 14일 이내 발급될 수 있습니다.

* 다수의 개발 제한 사항: 본 건은 계획관리지역임에도 불구하고 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역(저촉) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 현황 이용 관련 리스크

* 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 현황 일부가 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 있어 명확한 구분 및 관리 문제를 야기할 수 있으며, 향후 토지 활용 계획 수립 시 이 부분에 대한 명확한 경계 설정이나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 일단의 토지 이용: 남서측으로 연접한 4개 필지와 경계 구분 없이 일단의 전으로 이용 중이라는 점은, 향후 토지 분할이나 개별적 활용 시 인접 토지 소유자들과의 협의가 필수적임을 시사합니다.

6.3. 기타 리스크

* 주변 시설: 현재까지 확인된 정보 및 검색 결과상, 본 건 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도의 계획관리지역에 위치한 전(밭)으로, 대흘초등학교 인근이라는 이점이 있으나, 농지법상의 취득 자격 증명 필수, 공부상 지목과 현황(일부 도로)의 차이, 다수의 개발 제한 구역 포함 등 여러 특수성을 가진 물건입니다.

특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 반드시 사전에 행정기관에 문의하여 발급 가능 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 합니다. 토지 이용 계획상의 제약들을 고려할 때, 향후 개발보다는 현 상태에서의 농지 활용 또는 장기적인 관점에서의 접근이 요구될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 지속적인 토지 가치 상승 잠재력.

* 대흘초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 현재 지목은 전이나, 향후 농지 활용 목적 또는 장기적인 개발 가능성을 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 감정가는 227,592,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항에 대한 추가 조사가 필수적입니다.

* 주변 유사 토지의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율 조사.

* 본 건의 현황 이용(일부 도로)이 향후 토지 가치에 미치는 영향 평가.

* 토지이용계획상의 제한사항을 고려한 실제 활용 가능성 및 건축 가능 여부 확인.

* 농지취득자격증명 취득에 따른 부대 비용 및 시간 고려.

* 입찰 시점의 경매 경쟁률 및 시장 동향 분석.

본 물건의 경우, 농지법규 및 현황상의 특수성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰되는 사례도 있으나, 본 건의 경우 낙찰가율은 위에서 언급된 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 신중한 분석 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.