나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2039 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 924-1 이편한세상시티노형 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '제주드림타워 복합리조트' 남측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 업무시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용진대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층건 중 제4층 제406호로서,(사용승인일자: 2019.08.30) 외 벽 : 제주석붙임 및 복합판넬 마감 등. 창 호 : 시스템창 등임.

이용상태

'(주거용) 오피스텔' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차타워 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 인접도로와 대체로 등고ㆍ평탄한 가장형의 토지로서, 현재 '업무시설 및 근린생활시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남측 및 남서측으로 폭 약 10M 내외, 북측 및 동측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1),2) 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접 합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)ㆍ지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>, ■ 일련번호 3) 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)ㆍ지하수자원특별관리구역 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>, ■ 일련번호 4) 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)ㆍ지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-(주거용)오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2039 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 924-1 이편한세상시티노형 제4층 제406호

용도: 오피스텔

감정가: 5억 6500만원

토지면적: 12.51㎡ (약 3.78평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 사용승인일자: 2019년 8월 30일

1.2. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '제주드림타워 복합리조트' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 숙박시설, 업무시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량의 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 상황이 매우 양호합니다.

제공된 정보상으로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물 중 제4층 제406호입니다.

사용승인일자는 2019년 8월 30일로, 비교적 신축급 건물에 해당합니다.

외벽은 제주석붙임 및 복합판넬 마감, 창호는 시스템창으로 마감되었습니다.

내부에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 보일러를 이용한 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있으며, 주차타워도 마련되어 있습니다.

건축물대장 상 주용도는 업무시설이나, 현재는 (주거용) 오피스텔로 이용 중입니다.

건물 전유부 면적은 84.91㎡ (약 25.69평)입니다.

1.4. 토지 현황

본 건물은 4필지의 토지를 합하여 사용 중이며, 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지 위에 건축되었습니다.

토지는 현재 '업무시설 및 근린생활시설' 부지로 이용 중입니다.

지적도상 남측 및 남서측으로는 폭 약 10M, 북측 및 동측으로는 폭 약 8M의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지분할 면적은 12.51㎡ (약 3.78평)입니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반) 등에 속해 있습니다.

또한, 소로 1류(폭 10m~12m) 및 소로 2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한이 적용됩니다.

1.6. 권리분석

말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2021년 11월 12일 접수, 채권액 4억 8천만원).

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 채권(하나은행 근저당 을1, 배한금 근저당 을4) 및 압류(동안산세무서장 갑10, 국민건강보험공단 갑11), 임의경매(하나은행 갑12) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 리우궈펑(LIUGUOFENG)

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 7월 8일

확정일자: 2026년 3월 12일

대항력: 없음

* 임차인: 박윤선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 8일

확정일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.7. 상권분석 및 시세

본건이 위치한 제주시 노형동은 제주도의 주요 상업 및 주거 중심지로, 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있어 상권이 활성화된 지역입니다. '제주드림타워 복합리조트' 인근이라는 점도 지역 내 중요성을 더합니다.

최근 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

최근 거래 사례들을 분석한 결과, 전용면적 약 32.77㎡ ~ 68.54㎡ 규모의 오피스텔이 약 1억 8700만원 ~ 3억 9800만원에 거래되었습니다.

면적당 평균 매매가는 약 579만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건 물건 면적: 84.91㎡ (약 25.69평).

위 평균 단가를 적용한 예상 시세는 약 4억 9162만원 (84.91㎡ * 579만원/㎡) 입니다.

감정가: 5억 6500만원.

시세와 감정가 비교: 제공된 최근 시세 자료에 따르면, 본 건의 예상 시세는 약 4억 9162만원으로, 감정가(5억 6500만원) 대비 약 7300만원 가량 낮은 수준입니다. 이는 투자 결정 시 중요한 고려 사항입니다.

1.8. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 매우 편리합니다. '제주드림타워 복합리조트'와 같은 주요 시설 이용도 용이합니다.

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 뛰어나 제주도 내 이동이 수월합니다.

주거 환경: 오피스텔 및 주택, 상가 등이 복합적으로 분포된 지역으로, 주거 및 업무 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

감정가와 현재 시세의 괴리: 최근 거래 사례 분석 결과, 물건의 예상 시세가 감정가보다 낮게 나타나고 있습니다. 이는 경매 낙찰 후 재매각이나 임대 시 가격 설정에 영향을 줄 수 있으며, 수익률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 용도 불일치: 건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 현재 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 실제 사용 용도와 공부상 용도가 다르므로, 추후 관련 행정 처분 여부나 이용에 제한이 따르는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 제주 노형동의 중심지에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 2019년 준공된 신축급 오피스텔로서 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 매우 깨끗하다는 장점이 있습니다.

다만, 최근 시세 자료와 감정가 사이에 유의미한 차이가 존재하는 점은 투자 시 반드시 유념해야 할 부분입니다. 이러한 점을 고려하여 신중하게 입찰가격을 산정해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

안정적인 임대 수익 기대: 제주시 노형동은 오피스텔 수요가 꾸준한 지역이며, 약 85㎡의 비교적 넓은 면적은 법인 임대 또는 주거용으로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

뛰어난 입지 조건: 제주 주요 도심에 위치하며 교통, 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 및 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2019년식 건물로 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적고 쾌적한 환경을 제공합니다.

권리관계 명확: 인수되는 권리나 임차인 문제가 없어 명도 및 권리 확보 측면에서 안전한 투자가 가능합니다.

1.12. 예상 입찰가

감정가: 5억 6500만원

최근 시세 추정가 (JSON 분석 기반): 약 4억 9162만원

인수 보증금: 0원

본 건의 경우, 최근 시세 분석 결과가 감정가보다 낮게 나타나므로, 시세 추정가를 기준으로 투자 가치를 산정하는 것이 합리적입니다.

시세 추정가(약 4억 9162만원)를 기준으로, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준을 고려한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 약 4억 3000만원 ~ 4억 8000만원.

투자자는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.