나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34649 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 OOOOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 "운천역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 오피스텔, 점포 및 상가 등이 소재하는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 대중교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상26층 건 내 제26층 제2606호로서, (사용승인일 : 2021.08.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅, 치장석, 통유리 마감 등 내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일 마감 등 창 호 : 새시창호구조입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

공히 2필지 일단의 부정형 평지로서 업무용 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1) : 도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법> 본건(2) : 도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

본건 구분건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 18층 면적이 “688.3573㎡” 로 등재 되어있으나 집합건축물대장상 18층 면적은 “668.3373㎡” 로 등재 되어있어 등기사항전부증명서 오기로 사료됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동 982-15번지, 모아미래도스카이뷰 26층 2606호에 위치한 오피스텔입니다. 건물은 2021년 8월 13일 사용승인을 받았으며, 철근콘크리트 구조로 지하 3층, 지상 26층 규모입니다. 해당 호실은 26층에 위치하고 있습니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 현OOOOOOOOO입니다. 등기부등본상 권리로는 소유권이전 및 신탁등기 말소, 현대캐피탈의 가압류(말소기준권리), 현대캐피탈 주식회사의 강제경매, 광주은행의 가압류가 확인되며, 이들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 감정가 및 면적

건물에 대한 감정가는 129,000,000원입니다.

토지 면적은 4.77㎡ (약 1.44평)이며, 건물 면적은 29.41㎡ (약 8.90평)입니다. 구분건물감정평가요항표에 따르면, 전용 면적은 약 29.4127㎡ (약 8.90평)으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 소재하며, 지하철 1호선 운천역 남동측 인근에 위치하여 접근성이 매우 뛰어납니다. (운천역 약 119m 거리) 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 오피스텔, 점포 및 상가 등이 혼재하는 노선상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 또한, 광주시청, 광주가정법원, 서부교육지원청 등 다수의 공공기관이 인근에 위치하고 있으며, CGV, 메가박스 등 문화시설과 볼링장 등 여가 시설도 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)으로 지정되어 있습니다.

3. 상권분석

본건은 대로변에 위치한 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 운천역 역세권에 위치하며, 주변에 다수의 공공기관, 상업 시설, 주거 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 건물 자체 상가에도 편의점, 카페, 식당 등이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4. 생활정보

단지 내에는 지하주차장, 무인택배함, 세탁소, 카페, 편의점 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 대형마트(365식자재마트 약 625m 거리) 및 병원, 은행, 관공서 등 각종 생활 편의 시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 검색 결과 상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련

본건에는 임차인 윤상근 씨가 있으며, 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2023년 2월 22일로 대항력이 있는 임차인입니다. 그러나, 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 대항력 존재 여부와 보증금 인수 범위에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 임차인의 보증금이 감정가와 유사하거나 높을 경우, 낙찰자의 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

5.2. 기타

구분건물 감정평가요항표 상, 본건 구분건물은 등기사항전부증명서상 18층 면적과 집합건축물대장상 18층 면적에 차이가 있으나, 등기사항전부증명서 오기로 사료된다고 명시되어 있습니다. 이는 사소한 부분으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공)에 해당하는 오피스텔로, 최고층(26층)에 위치하고 있어 조망권 및 희소성이 높습니다. 운천역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 주변 공공기관 및 상업시설 밀집으로 인한 높은 생활 편의성 및 잠재적 임대 가치를 지니고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 하자 발생 가능성 낮음.

* 운천역 초역세권 입지로 탁월한 대중교통 접근성 및 풍부한 임대 수요 기대.

* 주변 공공기관 밀집으로 인한 직주근접 수요.

* 건물의 최고층에 위치하여 희소성 및 높은 가치.

* 주변 상권 및 생활 편의시설 이용 용이.

8. 예상 입찰가

감정가는 129,000,000원이며, 최근 실거래가 데이터(2026년 1월 24층 100,000,000원)를 고려했을 때, 본건은 최고층이라는 이점을 가지고 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 규정에 따라 임차인 보증금을 제외하고 입찰가를 산정합니다. 최근 시세와 감정가, 그리고 건물의 장점을 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 115,000,000원으로 제안합니다. (단, 대항력 있는 임차인 관련 리스크는 별도 확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.