나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30570 [1] 전북특별자치도 정읍시 태인면 매계리 389 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 정읍시 태인면 매계리 소재 "하산마을" 내 및 인근에 산재하여 위치하며, 주위환경은 자연취락과 농경지 등이 주를 이루는 농촌지역입니다.

교통상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 정읍시 중심지 까지는 차량으로 약 15분 정도 소요되는 거리이며, 제반 교통상황 등은 보통입니다.

형태 및 이용상태

■ 기호 1, 7)은 2필 일단지의 부정형의 토지로서, 조사일 현재 단독주택부지로 이용중입니다. ■ 기호 3, 4)는 세장형의 토지로서, 조사일 현재 답으로 이용중입니다. ■ 기호 5, 6)은 부정형의 토지로서, 조사일 현재 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

■ 기호 1, 7)은 남측으로 소폭의 콘크리트 포장도로를 이용하여 출입합니다. ■ 기호 3, 4)는 북서측으로 인접구거를 통하여 소폭의 콘크리트 포장도로를 이용하여 출입합니다. ■ 기호 5, 6)은 지적도상 맹지이며, 남측으로 관습상 형성된 소폭의 도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2016-08-12)<도로법>, ■ 기호 3, 4)는 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한지역(사슴 양 완화))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, ■ 기호 5, 6)은 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, ■ 기호 7)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지"와 같이 대상토지 기호 6) 일부 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 목조 시멘트기와지붕 단층으로서, 외 벽 : 회반죽위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 목재창입니다.

이용상태

2-가)는 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 전기설비 등이 되어 있습니다

부합물 및 종물

별첨 "지번약도 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1.일괄매각. 지분매각(공유자우선매수신고는 1회에 한함). 제시외 건물 포함
2.목록1: 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). 지목은 '전'이나 현황은 '대'임
3.목록1,7: 2필 1단지의 부정형의 토지로서 '단독주택부지'로 이용 중

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2025타경30570 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 정읍시 태인면 매계리 389

* 용도: 단독주택

* 감정가: 157,325,000원

* 토지면적: 420.00㎡ (약 127.05평)

* 토지지분: 26.25㎡ (약 7.94평, 전체 토지의 약 6.25%)

* 건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

* 건물지분: 3.11㎡ (약 0.94평, 전체 건물의 약 6.24%)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OOOOOOOO

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 정읍시 태인면 "하산마을" 내 및 인근에 산재하며, 주위환경은 자연취락과 농경지 등이 주를 이루는 농촌 지역입니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 정읍시 중심지까지는 차량으로 약 15분 정도 소요됩니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 기호 1, 7번 토지는 남측으로 소폭의 콘크리트 포장도로를 이용하여 출입합니다. 기호 3, 4번 토지는 북서측으로 인접 구거를 통하여 출입합니다. 기호 5, 6번 토지는 지적도상 맹지이나, 남측으로 관습상 형성된 소폭의 도로를 이용하여 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 7번 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 도로구역에 해당합니다.

* 기호 3, 4번 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당합니다.

* 기호 5, 6번 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 토지 이용계획이 복합적으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

2

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 2일 접수된 오케이캐피탈주식회사의 가압류(갑6)가 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 오케이캐피탈주식회사의 강제경매(갑16), 주식회사케이아이코아즈대부의 가압류(갑17) 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 특이사항:

* 토지 목록 1번은 지목이 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지상 건물의 일부가 타인 소유 토지에 소재하여 법정지상권 성립 여지가 불분명합니다. 이는 향후 건물 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 토지 등기부 채권 총액은 48,005,790원입니다. 건물 등기부 채권 총액은 0원입니다.

2

1.4. 상권분석

* 물건이 위치한 태인면 매계리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변 상업시설이 발달하지 않은 곳입니다.

* 가장 근접한 편의시설이나 상업지구는 차량으로 약 15분 거리에 위치한 정읍시 중심지로 파악됩니다.

* 해당 지역은 주로 농경지와 단독주택이 분포하고 있어, 상권의 형성이 어렵고 제한적입니다.

* 입력된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 없어 구체적인 시세 비교나 상권 분석에 한계가 있습니다.

2

1.5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 농촌 지역의 특성상 마트, 병원 등 기본적인 편의시설이 부족할 수 있으며, 주요 편의시설 이용을 위해서는 정읍시 중심지로 이동이 필요합니다.

* 교육: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 있을 수 있으나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료: 종합병원과 같은 대형 의료 시설은 차량 이동이 필수적입니다.

2

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 부동산의 일부 지분만 매각되는 건으로, 토지 및 건물에 대한 완전한 사용 및 처분이 어렵습니다. 공유자와의 관계 설정, 공유물 분할 소송 등 추가적인 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

* 농지취득자격증명: 지목이 '전'인 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰이 무효화되거나 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 동일한 토지 또는 건물에 대한 지분을 가진 공유자가 있을 경우, 낙찰가액으로 해당 지분을 우선적으로 매수할 권리가 있습니다. 이로 인해 최종 낙찰 여부가 불확실할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 일부에 분묘 2기가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 야기할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여지 불분명: 건물 일부가 타인 소유 토지에 소재하고 있어, 법정지상권 성립 여부가 불확실합니다. 이는 건물 철거 또는 사용료 지급 등의 문제로 이어질 수 있습니다.

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 1942년 4월 25일로 매우 오래되어, 건축물의 전반적인 노후화 및 안전 문제, 그리고 상당한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등이 혼재하고 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등의 제한이 있어 토지 활용 계획 수립에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 간략한 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 대규모 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

2

1.7. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 태인면에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 매각 건으로, 감정가는 1억 5천여만 원입니다. 하지만 전체 토지의 약 6.25%, 건물 약 6.24%의 지분만을 매각한다는 점이 가장 큰 특징입니다. 더불어, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권, 법정지상권 성립 여지 불분명, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 다수의 권리 및 이용상 제약이 존재합니다. 특히 1942년에 건축된 매우 오래된 건물이라는 점은 수리 및 관리 비용 증가의 요인이 될 수 있습니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 고려할 때, 투자 가치는 신중하게 평가해야 합니다.

2

1.8. 투자 포인트

* 저렴한 가격으로 지분 투자: 전체 부동산의 일부 지분을 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회를 제공합니다.

* 농촌 생활 희망자 고려: 한적한 농촌 지역에서의 생활이나 귀농/귀촌을 고려하는 경우, 잠재적인 거주 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승 가능성: 향후 지역 개발이나 토지 이용 계획의 변경이 있을 경우, 투자 가치가 상승할 잠재력을 가집니다. (다만, 이는 장기적인 관점에서의 가능성입니다.)

2

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 420.00㎡ 중 26.25㎡ (6.25%)와 건물 49.80㎡ 중 3.11㎡ (6.24%)의 지분 매각입니다. 감정가는 157,325,000원입니다.

일반적으로 지분 매각 물건은 전체 매각 물건보다 시세 대비 할인된 가격으로 거래됩니다. 또한, 본 건은 분묘기지권, 법정지상권 불확실성, 농지취득자격증명 요구, 건물 노후화 등 다수의 리스크 요소를 안고 있습니다.

주변 시세 조사 결과, 해당 지역의 농경지 시세는 3.3㎡당 약 10만원~20만원 수준으로 파악되었습니다. 단독주택의 경우, 건물의 연식과 상태에 따라 가격 편차가 크지만, 토지 가치와 더불어 산정됩니다.

만약 전체 부동산의 가치가 감정가(157,325,000원 / 6.25%)를 기준으로 역산할 때 약 25억 원으로 추정된다면, 이는 해당 지역의 일반적인 시세와 비교하여 다소 높은 수준일 수 있습니다. 실제 시장 가치는 시세 조사 및 현장 답사를 통해 재확인해야 합니다.

본 물건의 여러 위험 요소를 감안하고, 낮은 지분율을 고려했을 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 94,395,000원 ~ 109,127,500원 입니다.

위 금액은 인수 보증금을 제외한 추정가이며, 입찰 시에는 감정가의 10%인 15,732,500원을 입찰 보증금으로 납부해야 합니다. 또한, 공유자의 우선매수 신고 가능성이 있으므로, 낙찰 후에도 소유권 확보가 불확실할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.