나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34674 [1] 전라남도 영광군 군남면 동간리 159-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영광군 군남면 동간리 소재 동편마을 내에 위치하며, 본건 주위는 자연취락 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북서측 천년로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

북동측으로 약4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(2024-07-31)가축사육제한구역(2022-10-25)(금지 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가) : 조적조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기 등, 내벽 : 인테리어마감 등, 창호 : 새시창임. 기호 (나) : 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서, 벽체 : 조적위페인팅마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

기호(가) : 주택으로 이용 중임. 기호(나) : 화장실 및 창고로 이용 중임.

설비내역

기호(가) : 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 기호(나) : 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각
- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34674 (1)

소재지: 전라남도 영광군 군남면 동간리 159-12

용도: 단독주택 (농가주택)

감정가: 13,935,910원 (본 물건의 지분에 대한 감정가로 추정됨)

토지면적: 522.00㎡ (약 157.9평)

토지 지분: 87.0174㎡ (약 26.3평) - 전체 토지의 약 16.67%

건물면적: 142.96㎡ (약 43.2평)

건물 지분: 23.83㎡ (약 7.2평) - 전체 건물의 약 16.67%

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상록수제일차유동화전문유한회사

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 유동화물건

주의사항: 일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음 (공유자우선매수권 1회로 제한)

건축물 요약: 벽돌구조, 슬래브지붕 단층 단독주택 (농가주택), 1996년 12월 사용승인.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 영광군 군남면 동간리 동편마을 내에 위치하며, 주변은 자연취락 및 농경지가 혼재된 농촌 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 북서측 천년로를 통해 타 지역으로의 접근이 가능합니다.

* 형태 및 이용상태: 본 토지는 사다리형의 평지로, 단독주택 건축 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(금지 지역), 현상변경허가 대상구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 상록수제일차유동화전문유한회사의 2025년 12월 16일자 강제경매개시결정(채권액 62,416,528원)입니다.

* 매각 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 명시된 지상권은 매각 후에도 존속될 수 있습니다. (세부 내용은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하고 있어 별도의 상권 형성은 미미합니다. 주거 기능 중심으로, 인근 마을 및 군남면 소재지의 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변시설: 군남면 소재지에 기본적인 생활 편의시설(마트, 우체국, 보건소 등)이 있을 것으로 예상되며, 영광읍으로 이동 시 보다 다양한 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 용암마을 등 농촌 체험 마을과 매간당 고택과 같은 문화유적이 인근에 위치하여 전원생활의 여유를 느낄 수 있는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 원만한 협의가 필수적입니다. 건물 및 토지 이용에 대한 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 최고가 매수신고액으로 우선 매수할 권리가 있으며, 이는 낙찰 후 취소될 수 있습니다. (1회 제한)

* 토지이용제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 현상변경허가 대상구역으로 지정되어 있어 건축, 증축, 개축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 부동산 강제경매: 채권자의 채무 불이행으로 인한 경매이므로, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군 군남면의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 농가주택으로서의 가치와 함께, 지분매각 및 공유자 우선매수권 등의 특수성을 가지고 있습니다. 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립이 중요합니다. 주변 자연환경이 양호하며, 전원생활을 위한 세컨하우스 등으로 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 비교적 저렴한 지분 매입 기회

* 자연 친화적인 환경에서의 전원생활 또는 별장 활용 가능

* 감정평가액 대비 잠재적 시세 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 13,935,910원이며, 이는 채권액 62,416,528원에 비해 낮은 수준입니다. 감정평가액이 지분가치를 반영한 것으로 추정되며, 토지 및 건물 면적, 지역 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 지분 시장가치는 대략 13,000,000원에서 18,000,000원 사이로 추정됩니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 낙찰 후 공유물 분할 등 추가적인 절차 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 14,000,000원에서 16,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 권리 관계, 공유자 현황 등을 면밀히 조사하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.