나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7807 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 '한전KPS' 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업용건물과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

차량접근성 양호하고 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 중 1층 101호,102호로서 외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감. 내벽 : 몰탈페인팅 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

1(가) : 근린생할시설(조사시점 현재 공실) 2(나) : 근린생할시설(조사시점 현재 임시이용 하고 있는 것으로 보임)

설비내역

공용 급 배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m),빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구 <혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 내역

사건번호: 광주지방법원 2025타경7807 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동암신용협동조합

감정가: 609,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 336-6, 빛가람타워 1층 101호

토지 면적: 25.10㎡ (약 7.60평)

토지 지분: 25.1㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 장방형 평지의 상업용 건부지

1.3. 건물 정보

용도: 근린상가

건물 면적: 67.25㎡ (약 20.35평)

건물 지분: 67.25㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 중 1층 101호, 102호

외벽: 석재붙임, 드라이비트 등 마감

내벽: 몰탈페인팅 마감

창호: 샤시창호

이용 상태: 1(가) 근린생활시설 (조사시점 현재 공실), 1(나) 근린생활시설 (조사시점 현재 임시 이용 중으로 보임)

설비 내역: 공용 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 구비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

전라남도 나주시 빛가람동 소재 '한전KPS' 남동측 인근에 위치합니다. [cite:search_result_1]

주변은 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다. [cite:search_result_1]

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다. [cite:search_result_1]

북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접해 있습니다. [cite:search_result_1]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. [cite:search_result_1]

가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다. [cite:search_result_1]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 노

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-08-14

확정일자: 2026-01-06

배당신고일자: 2026-03-09

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수할 가능성은 낮습니다.

3.2. 등기부 권리 분석

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 30일 접수된 동암신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

이후 근저당권, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부 채권 총액은 2,715,746,071원입니다.

최종적으로 2025년 12월 17일 접수된 동암신용협동조합의 임의경매개시결정(갑14)으로 본 경매가 진행되고 있습니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 을3, 2020-12-30, 근저당권, 동암신용협동조합

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

별도로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

나주 혁신도시의 상업지대에 위치하여 상업용 건물과 오피스텔이 밀집해 있습니다.

주요 공공기관 및 기업이 입주해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 인근 상업시설 분석

주변에는 다양한 식당, 카페, 은행, 편의점 등 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 용이합니다. [cite:search_result_1, search_result_2]

'한전KPS'와 같은 주요 기관이 인근에 있어 관련 업무 종사자를 대상으로 한 업종에 유리할 수 있습니다. [cite:search_result_1, search_result_2]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

상업지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

다양한 금융기관, 식음료 매장, 소매점 등이 인근에 자리하고 있습니다. [cite:search_result_1, search_result_2]

5.2. 주거 및 업무 환경

오피스텔 및 상업용 건물과 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 기능을 함께 갖추고 있습니다.

향후 혁신도시 개발 계획에 따라 주변 환경은 더욱 개선될 가능성이 있습니다. [cite:search_result_1]

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 리스크

1층 101호가 조사 시점 현재 공실 상태이며, 102호는 임시 이용 중으로 확인되어 공실 위험이 존재합니다.

임대 관계가 불명확하여, 실제 임대차 현황 및 조건 파악이 필요합니다. [cite:search_result_1]

6.2. 토지 이용 규제

가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite:search_result_1]

6.3. 권리 관계 관련

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 상당한 수준으로, 공동담보 물건으로서 추가적인 권리 관계 변동 가능성을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내 상업지대에 위치한 근린상가로, '한전KPS' 등 주요 기관과의 접근성이 좋습니다. [cite:search_result_1]

다수의 권리가 말소되어 권리상 큰 부담은 없으나, 현재 일부 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다. [cite:search_result_1]

혁신도시 내 상업시설로서 잠재적인 가치는 있으나, 안정적인 임대 수익 확보를 위한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

나주 혁신도시 내 핵심 상권에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변의 공공기관 및 기업 입주로 인한 꾸준한 배후 수요가 기대됩니다.

일괄 매각 대상이며, 말소기준 권리 외 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 609,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 임대 현황 미확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있으나, 정확한 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 방문을 통해 상세히 분석한 후 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.