나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7890 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1128-2 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "신창중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 상가, 도시형생활주택, 상업용건물 등이 소재하는 상가지대입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 정원씨티캐슬 제5층 제501호로서 외벽 : 외장석재붙임, 시멘트 몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감, 창호 : 새시창호 마감입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 28미터 내외의 포장도로, 북동측으로 왕복 2차로 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역(2024-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7890 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건정보

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1128-2 5층501호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 11.49㎡ (약 3.48평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.63㎡ (약 10.78평)

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 119,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "신창중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가, 도시형생활주택, 상업용 건물 등이 소재하는 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로는 노폭 약 28미터 내외의 포장도로, 북동측으로는 왕복 2차로 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07), 상대보호구역(2024-12-31), 택지개발지구입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 주식회사디앤아이산업 (2015-07-22)

* 주택임차권공동담보: 김 (2025-11-28 접수, 금105,000,000원, 말소: 인수) - 확정일자, 배당신고일자 2021-06-30

* 강제경매: 김 (2025-12-10 접수, 105,000,000원, 말소: 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-30

* 확정일자: 2021-06-30

* 배당신고일자: 2025-11-28

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부상 을3 순위 주택임차권(2025.11.28. 접수)이 존재하며, 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

본 물건명세서상, 상기 임차인의 보증금 105,000,000원은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 105,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 채권자 김 의 강제경매 개시결정으로 진행된 경매이나, 선순위 임차권의 존재로 인해 낙찰자는 보증금 부담을 안고 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

* 본건 주변은 상가, 도시형생활주택, 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 신창중학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통으로는 시내버스승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부동산 매물 정보 검색 결과, 광주광역시 광산구 신창동 일대에서 빌라(투룸 이상)의 경우 전용면적 약 27㎡~33㎡(약 8~10평) 매물이 임대(전세)로 3,500만원~4,000만원 수준으로 거래되고 있는 것으로 나타납니다. 다만, 이는 임대차 정보이며 매매 시세와는 차이가 있습니다.

* 해당 물건은 도시형생활주택으로, 일반적인 아파트 단지와는 달리 개별 관리 상태에 따라 편차가 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 투자금 부담이 커질 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가는 119,000,000원이지만, 선순위 임차권 인수 부담으로 인해 실제 부동산 가치 대비 입찰가를 산정하는 데 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 도시형생활주택으로, 신창중학교 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 105,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 인수 부담이 있습니다. 이는 본 건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 감정가는 119,000,000원이지만, 임차권 인수 비용을 고려할 때 실질적인 취득 비용이 크게 증가하므로, 철저한 권리 분석과 함께 향후 시세 변동 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대중교통 이용이 편리한 도심지 내 물건입니다.

* 상업 및 주거 복합 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 선순위 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여 적절한 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 119,000,000원이며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 105,000,000원입니다. 이는 낙찰자가 실제 부담해야 할 총액이 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됨을 의미합니다. 따라서, 투자자는 시세 대비 낮은 금액으로 입찰하여 인수 보증금을 제외한 실제 부동산 가치를 고려해야 합니다.

주변 빌라의 임대 시세를 감안할 때, 본건 건물 면적(약 10.78평)의 시장 가치를 보수적으로 평가하고, 인수되는 보증금을 제외하면, 예상 입찰가는 감정가 대비 상당히 낮게 책정될 필요가 있습니다.

현 시세 및 인수 부담을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 보수적으로 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰가가 결정된 후 실제 부담해야 할 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세보다 현저히 낮도록 유도하기 위함입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 실거래가 및 향후 임대 수익률 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.