나이스옥션 법원경매 광주 2025타경8046 [1] 전라남도 나주시 산포면 신도리 1302 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 산포면 신도리 소재 '신도일반산업단지' 내에 위치하며, 본건 부근 은 공업단지로 형성되어 있는 산업단지임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2013-12-26), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구 역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 철골조 및 철골철근콘크리트구조 슬래브 및 판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 판넬 및 노출콘크리트 등. 내벽 : 판넬, 타일 등. 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

일련번호(가) 1층은 공장 및 사무실, 2층은 사무실로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

1. 본건 일련번호(2-가) 건물은 일반건축물대장등본상 1층의 면적은 642.2㎡(공장), 216.75 ㎡(사무실)이나, 현황 330.2㎡(공장), 사무실(528.75㎡)임. 2.본건 일련번호(2-가)는 등기사항전부증명서(건물)상 ‘철근콘크리트구조 판넬지붕’, 일반 건축물대장등본상 ‘철골철근콘크리트구조 판넬지붕’으로 상이하나, 현황 ‘철골조 및 철골 철근콘크리트구조 슬래브 및 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각
-토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉
-목록2 일반건축물대장상 1층 면적은 642.2㎡(공장), 216.75㎡(사무실)이나 현황상 330.2㎡(공장), 528.75㎡(사무실)임.
-목록2 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 철근콘크리트구조 판넬지붕이나, 현황상 철골조 및 철골철근콘크리트구조 슬래브 및 판넬지붕임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경8046 (1)

소재지: 전라남도 나주시 산포면 신도리 1302

용도: 공장

감정가: 2,420,325,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (표기: 농OOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 3959.60㎡ (약 1198.1평)

건물면적: 1343.95㎡ (약 406.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 나주시 산포면 신도리에 소재한 '신도일반산업단지' 내에 위치하며, 주변은 공업단지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 대체로 무난한 편입니다. 북동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 일반공업지역

* 지구단위계획구역: 지정 (2013-12-26)

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됨. (토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉)

* 기타: 가축사육제한구역 (모든가축제한구역_빛가람동1,500m)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 물건의 등기사항전부증명서상 채권 총액은 6,197,161,789원입니다.

주요 등기내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (2023-12-12 접수, 금1,584,000,000원)

* 이후 접수된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전:

* 나주시 (2015-05-21, 소유권보존)

* 주식회사대한이앤아이 (2016-12-07, 소유권이전)

* 주식회사다올농업회사법인 (2023-12-12, 소유권이전) - 임의경매 (2022타경77287)로 인한 매각

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 시설

본 물건은 신도일반산업단지 내 공장으로, 주변은 산업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

산업단지 내 위치 특성상 관련 업종의 사업체 및 종사자를 대상으로 하는 상권이 형성될 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 정확한 주변 환경을 확인하는 것이 좋습니다.

나주혁신도시와 비교적 인접해 있어 일부 편의시설 이용이 가능할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

산업단지 내 위치로 인해 대규모 편의시설은 부족할 수 있습니다. 차량을 이용한 이동이 편리한 입지입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 내용과 현황의 차이

* 건물 1층 면적:

* 일반건축물대장상: 642.2㎡(공장), 216.75㎡(사무실)

* 현황: 330.2㎡(공장), 528.75㎡(사무실)

* 공장 면적은 감소하고 사무실 면적은 증가하는 등 실제 이용 면적에 상당한 차이가 있습니다.

* 건물 구조:

* 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상: 철근콘크리트구조 판넬지붕 (또는 철골철근콘크리트구조 판넬지붕)

* 현황: 철골조 및 철골철근콘크리트구조 슬래브 및 판넬지붕

* 실제 건축 구조가 공부와 상이하므로, 하자보수나 증축 시 문제가 발생할 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

* 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되어 있어, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 높은 채권 총액

* 등기부채권 총액이 약 62억 원에 달하여, 경매 절차의 투명성과 낙찰 후 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다. (대부분 말소 예정이나, 확인 필요)

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 산포면 신도일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 약 24.2억 원입니다.

입지 면에서는 산업단지 내에 위치하여 관련 사업체 운영에 유리할 수 있으며, 차량 접근성도 양호합니다.

그러나 건물 1층 면적 및 구조에 있어 공부와 현황 간 차이가 상당한 점, 토지 일부가 도로 계획에 저촉되는 점은 투자 결정 시 반드시 확인하고 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

모든 권리관계는 말소기준권리인 농협은행의 근저당보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차인은 없습니다.

7. 투자 포인트

* 신도일반산업단지 내 위치하여 산업 특화된 사업체 운영에 적합

* 양호한 도로 접면으로 물류 이동 및 접근 용이

* 감정가 대비 넓은 토지 및 건물 면적 보유

8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 본 물건의 경우 공부와 현황의 차이, 도로 저촉 등 리스크 요소를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 관계로, 해당 부분은 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

투자자는 반드시 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태를 확인하고, 주변 시세 및 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

전문적인 시세 조사 및 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.