나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34673 [1] 전라남도 나주시 산포면 신도리 835 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 산포면 신도리 소재 월산제 서측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 순수 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 토지임야 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(2023-04-20)(생산관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_ 빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 본건 토지상에 잡목 등이 자생하고 있으며, 이는 그 경제적 가치 등을 고려하여 토지에 포함 평가하였음.

물건 비고

맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34673 (1)

소재지: 전라남도 나주시 산포면 신도리 835

용도: 임야

토지면적: 688.00㎡ (약 208.12평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 72,928,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 산포면 신도리 월산제 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 순수 농경지대로 이루어져 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 일반적인 교통 이용 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

맹지로서 인접 도로에 직접 접하지 않아 접근성에 제약이 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 4일 접수된 김준형 근저당권 (19,000,000원)입니다.

경매개시결정은 2025년 12월 18일 김준형 명의로 이루어졌습니다.

등기부채권 총액은 19,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_ 빛가람동1,500m), 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지는 순수 농경지대이며, 인근에 광주·전남 공동혁신도시가 조성되어 있어 일부 도시근교 농업 시설과 연계 가능성이 있습니다.

주변 지역은 농업 활동이 주를 이루고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 농업 관련 인프라가 발달해 있습니다.

과거 산포면 신도리 일대에는 생활폐기물 전처리시설 및 열병합발전소 조성과 관련된 논란이 있었습니다. 현재 해당 시설들의 운영 및 관리 상태에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

나주시 산포면은 지석천과 산포천의 영향으로 농업이 발달한 지역입니다.

인근에 나주호 둘레길이 조성되어 있어, 향후 지역 관광 명소화에 대한 기대감이 있습니다. 다만, 둘레길 조성 초기에는 편의시설 부족에 대한 지적도 있었습니다.

1.7. 잠재적 리스크

맹지로서 도로 접근이 불가능하여 건축 및 토지 활용에 심각한 제약이 있습니다.

생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 가능성이 낮고, 관련 법규 준수가 필수적입니다.

토지상에 잡목이 자생하고 있어, 이를 정리하는 데 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 언급은 실제 지상권이 존재할 경우 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 확인 및 등기사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

과거 인근 지역의 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있었던 점은 지역 환경 및 이미지에 대한 잠재적 우려 사항이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 산포면 소재의 임야로, 감정가는 72,928,000원입니다.

가장 큰 특징은 맹지라는 점과 생산관리지역, 준보전산지 등 개발 제한 구역이라는 점입니다.

이러한 제한 사항으로 인해 직접적인 건축이나 개발을 통한 가치 상승은 어렵습니다.

권리 분석상 특별한 인수 사항은 없으나, '지상권' 존재 가능성에 대한 확인이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

향후 인근 지역 개발 또는 도로 개설 등 상황 변화에 따라 토지의 활용도가 높아질 가능성에 투자할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 없음을 명확히 확인하고, 맹지라는 점을 감안한 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우의 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

농업진흥구역이나 산지 관련 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승 여지를 고려할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건은 맹지이고 개발에 제한이 많은 임야라는 점을 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율이 적용되어야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 주지 않습니다.

경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라지겠지만, 맹지 및 개발 제한 토지의 일반적인 낙찰가율을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 토지의 최근 거래 사례, 도로 편입 가능성, 향후 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

잠재적 리스크(맹지, 지상권 등)를 충분히 고려하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.