나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34613 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 850 빛가람엘에이치4단지아파트 상가동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한아름초등학교" 남측에 위치하고, 주위는 아파트, 학교, 농경지 등의지대임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 1층으로, 외벽 : 화강석, 강화유리, 판넬 등 마감, 내벽 : 시멘몰탈페인트, 강화유리 등 마감, 창호 : 강화유리창 마감.

이용상태

사무소 및 세탁소 로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로 "아파트부지" 임.

인접 도로상태등

광대한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-04-07) (접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역 _빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-15)(전라남도나주교육지원청 고시 제2017-6호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-06-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-06-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발 예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

1) 본건은 등기사항전부증명서상 "빛가람엘에이치4단지아파트" 이나, 현황은 "에듀캐슬아파트" 임. 2) 본건 기호1-가)는 공부상 "근린생활시설(사무소)" 이나, 현황은 "사무소 및 세탁소"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 '빛가람엘에이치4단지아파트'이나, 현황은 '에듀캐슬아파트'임
공부상 '근린생활시설(사무소)'이나 현황은 '사무소 및 세탁소'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34613 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 850, 빛가람엘에이치4단지아파트 상가동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 487,000,000원

토지면적: 153.78㎡ (약 46.52평)

토지지분: 153.7766㎡ (약 46.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.20㎡ (약 17.30평)

건물지분: 57.2㎡ (약 17.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물대장상 건물명: 빛가람엘에이치4단지아파트 (현황: 에듀캐슬아파트)

건축물대장상 용도: 근린생활시설(사무소) (현황: 사무소 및 세탁소)

사용승인일: 2014.02.13 (건축물대장 표제부 정보 기반)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, "한아름초등학교" 남측에 위치합니다. 주위 환경은 아파트 단지, 학교, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 통행이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 광대한 면에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 혁신도시개발예정지구 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014.04.16 접수된 광주은행의 근저당권(360,000,000원)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2014-04-03)

* 소유권이전: 박일수 (2014-04-16)

* 근저당권: 광주은행 (2014-04-16) - 말소기준권리

* 압류: 나주세무서장 (2021-01-20), 광주세무서장 (2021-04-28) - 모두 말소되었습니다.

* 임의경매: 에프에스비2506유동화전문유한회사 (2025-12-16) - 말소되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 공시된 정보상 지상권이 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 360,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/사업자등록일자: 2020-08-07

* 확정일자: 2020-08-07

* 대항력: 없음

* 권리분석 종합: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 구조: 철근콘크리트구조에 철근콘크리트 평지붕으로 이루어진 1층 건물입니다. 외벽은 화강석, 강화유리, 판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 시멘몰탈페인트, 강화유리 등으로 마감되었습니다. 창호는 강화유리창입니다.

* 이용 상태: 공부상으로는 '근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 '사무소 및 세탁소'로 이용 중에 있습니다.

* 주변 상권: 아파트 단지 내 상가 건물의 1층에 위치하여, 주변 아파트 거주민들을 대상으로 하는 기본적인 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "한아름초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지 내 상가라는 점에서 안정적인 주거 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 명칭 및 용도와의 차이: 등기사항전부증명서상 명칭은 '빛가람엘에이치4단지아파트'이나 현황은 '에듀캐슬아파트'이며, 공부상 용도는 '근린생활시설(사무소)'이나 현황은 '사무소 및 세탁소'로 이용 중인 점은 현장 확인 및 소유권 이전 시 유의해야 할 사항입니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 보증금 5,000,000원은 낙찰 후 명도 과정에서 회수 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 나주시 및 전라남도 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 갈등이 있음을 시사하는 내용이 검색되었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주시 빛가람동에 위치한 아파트 단지 내 상가 건물 1층의 근린상가 점포입니다. 현재 사무실과 세탁소로 복합 이용 중이며, 법적으로 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 권리나 임차인은 없는 것으로 분석됩니다. 공부상의 명칭 및 용도와 현황의 차이가 존재하므로, 이는 입찰 전 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내 상가로서, 고정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 사무실 및 세탁소로 현재 사용 중이며, 추가적인 업종 전환을 통해 수익성 증대 기회를 모색할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 인근 교육 시설: 초등학교가 인접하여 주거 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 예상 입찰가는 감정가 487,000,000원을 기준으로 시장 조사, 주변 시세, 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 향후 잠재적 수익 및 투입 비용을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.