나이스옥션 법원경매 통영 2025타경695 [1] 경상남도 거제시 옥포동 886-24 삼도하이츠아파트 101동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포중학교' 북동측 인근에 위치하는 "삼도 하이츠아파트" 제101동 제5층 제505호로서, 주위는 동류형 아파트 및 주택, 로변점포 등이 시가지주변 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 지상 15층 건물내 제101동 제5층 505호로서, [사용승인일:1998.04.10] 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감. 창 호 : 하이샷시창호 마감임.

이용상태

기호(1)은 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건은 전기설비, 제반 위생 및 급·배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형의 토지로서, 자체지반 평탄한 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남서측으로 노폭 약8~10m의 도로와 접하는 바, 제반 진출입 상태 및 옥내외 주차 시설은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경695 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 886-24 삼도하이츠아파트 101동 5층505호

용도: 아파트

감정가: 71,800,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 1. 토지 정보

면적: 27.14㎡ (약 8.21평)

1.1. 2. 건물 정보

면적: 59.85㎡ (약 18.13평)

전용면적: 59.85㎡ (약 18.13평)

총층수: 15층 중 5층

사용승인일: 1998년 4월 10일

1.1. 3. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트 벽식구조 (스라브지붕)

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 타일 마감

창호: 하이샷시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포중학교' 북동측 인근에 위치함.

주위는 동류형 아파트, 주택, 로변 점포 등이 혼재된 시가지 주변 주택지대임.

전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 남서측으로 노폭 약 8~10m의 도로와 접하고 있음.

제반 대중 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포중학교)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2015년 4월 21일 접수된 국민은행 근저당(채권최고액 126,000,000원)이 말소기준권리임.

본 건 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음 (단, 지상권은 없다고 명시됨).

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

주의: 임차인 현황이 '미상'으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 따른 보증금 또는 차임의 미상으로 인한 추가 부담 발생 여부를 반드시 확인해야 함.

3.4. 등기부 현황 (소유권 변동)

한창훈 → 황기득 → 이진욱 → 정성애(재산분할) 순으로 소유권이 이전되었음.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

2026년 5월 14일: 59.85㎡ (101동 5층) - 52,000,000원

2026년 5월 20일: 59.85㎡ (101동 14층) - 60,000,000원

2026년 6월 8일: 84.9㎡ (101동 12층) - 80,000,000원 (참고: 면적 다름)

본 건(59.85㎡)의 최근 실거래가는 5,200만원에서 6,000만원 사이임.

감정가(71,800,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소, 전기차 충전기(5대) 등 복리시설 구비.

단지 주변에 주택, 점포 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 교통 및 주차

차량 접근 용이, 대중교통 이용 보통.

아파트 총 주차대수 168대.

5.3. 교육시설

인근에 옥포중학교가 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 간의 괴리

감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 면밀한 검토 필요.

6.2. 임차인 현황 미상

실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 정확한 파악이 필수적임. 이로 인한 명도 저항 또는 추가 비용 발생 가능성 존재.

6.3. 건물 노후도

1998년 준공으로 20년 이상 경과된 건물로, 유지보수 관련 비용 발생 가능성 고려.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 삼도하이츠아파트 경매 물건으로, 입지 조건상 주거용으로 무난한 편임.

권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 보이나, 임차인 현황 '미상' 건은 명도 관련 불확실성을 내포하고 있음.

최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가와의 차이가 있어 투자 가치 판단에 신중을 기해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 환경

아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경 제공.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 분석 및 취득 절차가 간편함.

8.3. 잠재적 가치

향후 지역 경제 활성화 및 부동산 시장 회복 시 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 면적(59.85㎡)에 대한 최근 실거래가(5,200만원 ~ 6,000만원)와 감정가(7,180만원)를 종합적으로 고려할 때,

인수되는 보증금이 없고 권리관계가 비교적 명확하나, 임차인 현황 미상 및 시세 대비 감정가 차이를 감안하여

현 시세보다 약간 높은 수준 또는 감정가 하단에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가는 68,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.