나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7746 [1] 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 4층비-408호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 오선동 소재 "하남산업단지"내에 위치하며 주위는 지식산업센터단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경 등은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제4층 제비-408호로서 외 벽 : 돌붙임 및 강화유리마감 등 내 벽 : 벽지마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(1-가)는 공부상 용도는 공장이나, 현황 사무실입니다.

설비내역

본건 기본적인 공용 위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역(2019-11-01), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접합) 재생사업지구(2017-11-27)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지(2020-10-07)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공부상 용도는 공장이나 현황 사무실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경7746 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 4층비-408호이며, 공부상 용도는 공장이지만 현황은 사무실로 이용 중입니다.

감정평가액은 329,000,000원입니다.

토지 면적은 41.06㎡(약 12.42평)이며, 건물 면적은 103.68㎡(약 31.36평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 오선동에 위치한 "하남산업단지" 내에 자리 잡고 있습니다.

주위는 다수의 지식산업센터 단지와 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 제반 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

본건이 속한 건물은 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다.

토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 재생사업지구, 지방산업단지 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 11일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사 에셀, 2022-02-11 접수)

* 을1: 근저당권 (하나은행, 2022-02-11 접수, 283,200,000원) - 말소기준권리

* 갑8: 가압류 (기술보증기금, 2025-08-27 접수, 95,000,000원) - 말소

* 갑9: 압류 (광산구, 2025-11-07 접수) - 말소

* 갑10: 가압류 (광주신용보증재단, 2025-12-16 접수, 20,000,000원) - 말소

* 갑11: 임의경매 (하나은행, 2025-12-17 접수, 222,070,171원) - 말소

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 398,200,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 현재 미상입니다.

금액이 미상이라도 추후 확인 및 대응이 필요할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 하남산업단지는 다수의 지식산업센터와 지원시설, 상가 등이 밀집해 있어 관련 업종의 사업체들이 입주해 있습니다.

주변에는 차량 및 대중교통을 이용한 접근이 용이하며, 산업단지 종사자들을 위한 편의시설(식당, 카페 등)이 내부에 있거나 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설이나 기피 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재 확인되지 않아, 일반적인 산업단지 상권의 특성을 가질 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 지식산업센터 내에 위치하므로 주거 목적보다는 업무 시설로서의 가치가 더 높습니다.

산업단지 내에 위치하여 관련 기업들의 수요가 존재하며, 단지 내 또는 인근 상업시설을 통해 기본적인 편의를 제공받을 수 있습니다.

대중교통 이용 시에는 버스 정류장까지의 도보 이동 거리를 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 사항은 공부상 용도(공장)와 현황(사무실)이 일치하지 않는다는 점입니다. 매수인은 이 부분을 인지하고 향후 법규 준수 및 사용 목적에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상이며, 관련 정보 확인이 필요합니다. 다만, 권리분석상 인수하는 임차인의 대항력 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

집합건물의 경우, 미납 관리비는 일반적으로 낙찰자가 인수하지 않지만, 단지 내 규약 등을 확인하여 잠재적인 부담 가능성을 미리 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 광주광역시 광산구 하남산업단지 내 지식산업센터의 사무실로 이용 중인 물건입니다.

권리관계가 비교적 명확하고 매각으로 소멸되는 권리가 많아 낙찰 후 법적인 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 임대차 관계 미확인 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

산업단지 내 위치라는 점은 관련 산업의 성장과 더불어 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

지식산업센터가 밀집한 산업단지 내에 위치하여, 기업들의 입주 수요와 관련된 투자 기회를 기대할 수 있습니다.

현황 사무실로 이용 중이므로, 인수 후 즉시 업무용으로 활용이 가능합니다.

장기적인 관점에서 주변 산업 환경 변화 및 용도 관련 법규 검토 시, 실거주 또는 임대 수익형 투자로서의 잠재력도 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 329,000,000원입니다.

예상 입찰가는 물건의 현황, 권리관계, 주변 시세, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

또한, 현황과 공부상의 용도 차이로 인한 추후 변동 가능성 및 임대차 관계 등을 면밀히 조사한 후, 보수적인 접근으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황을 충분히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.