나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34679 [1] 광주광역시 북구 풍향동 808 교대금호어울림 111동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 풍향동 소재 "광주교육대학교" 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파 트단지, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 진출입 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 제11층 제1101호로서 외벽 : 석재 마감 및 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 타일, 벽지마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지기설비, 승강기설비 , 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동쪽으로 왕복5차로, 남서쪽으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역< 교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광 주교육대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 토지구획 정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34679 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

소재지: 광주광역시 북구 풍향동 808 교대금호어울림 111동 11층1101호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 제11층 제1101호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 51.18㎡ (약 15.5평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평) - 전용면적

분양면적은 별도 확인 필요

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 478,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 풍향동 소재 "광주교육대학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주거 및 교육지대입니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남동쪽으로 왕복 5차로, 남서쪽으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 저촉 및 접합되어 있습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역(광주교육대학교)으로 지정되어 있습니다.

또한, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역, 토지구획정리사업법에 따른 사업완료지구, 유통산업발전법에 따른 전통상업보존구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

소유권: 풍향2구역주택재개발정비사업조합에서 보존등기 후, 김민선으로 소유권 이전되었습니다.

말소기준권리: 을3, 농협은행주식회사의 근저당권 (2022-01-27, 120,000,000원) 입니다.

이 외 다수의 근저당, 전세권, 가압류 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다. (등기부채권 총액: 513,751,919원)

* 임차인: 정

* 전입일자: 2017-05-08

* 확정일자: 2022-05-10

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고:

본 임차인은 등기부상 전세권 설정(2022-05-10, 300,000,000원)이 말소된 것으로 표시되어 있으나, 전입일자(2017-05-08)가 말소기준권리(2022-01-27)보다 선행하므로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

차임이 없는 점, 대항력이 있는 점을 고려할 때, 명도 관련 이슈가 발생할 수 있으며, 낙찰자가 임차인의 보증금 3억원을 직접 인수하지는 않는 것으로 보이나(인수 보증금 합계 0원), 임차인의 권리 관계를 명확히 확인하고 접근해야 합니다.

본 경매 절차 상 인수되는 보증금은 없는 것으로 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다.

다만, 위 임차인 정보에 따라 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

대학교 인근 지역으로 젊은층 유동인구가 있을 수 있으며, 주거 단지 내 상권 특성을 가집니다.

본 물건은 광주교육대학교 및 인근 학교와 인접하여 교육 관련 수요가 있는 지역입니다.

주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

광주교육대학교, 광주동신중학교, 광주경신여고 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

상대/절대 보호구역으로 지정된 만큼, 교육 시설과의 근접성이 높습니다.

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

아파트 단지로 구성되어 있어 비교적 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

다만, 주변 시설에 대한 상세한 현장 확인이 필요하며, 혐오시설 등 부정적인 요소는 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(정 , 보증금 3억원)의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다.

차임이 없는 상태에서 보증금 3억원이 미회수될 경우, 명도 지연, 법적 분쟁, 또는 추가 비용 발생의 가능성이 있습니다.

등기부상 전세권은 말소로 표시되었으나, 대항력 유무에 대한 최종 판단 및 명도 협상은 필수적입니다.

본 토지는 제3종일반주거지역, 소로2류, 중로1류, 각종 보호구역, 정비구역 등에 중복 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 법적 제한을 받을 수 있습니다.

다수의 권리 설정 및 말소 내역으로 인해 권리관계 분석이 복잡할 수 있으며, 예상치 못한 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (추가적인 권리관계 세부 검토 권장)

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주 교육 및 주거 중심지에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 권리관계는 본건의 주요 리스크 요인입니다.

안정적인 시세와 함께, 임차인 명도 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경과 생활 편의시설 접근성.

* 안정적인 주거 수요가 뒷받m되는 아파트 단지.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성 (정비구역 지정 등).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현황 명세서 상의 "인수 보증금 합계: 0원"을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

감정가 478,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인(보증금 3억원)의 존재로 인한 명도 비용 및 기간, 법적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 조사, 임차인과의 협상 결과, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 반영하여 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.