나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7715 [1] 광주광역시 동구 금남로2가 33-13 1,2,3,지하실층 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로2가 소재 '광주충장로우체국' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상10층 중 제지하실층~제3층으로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인트마감, 벽지마감, 타일붙임마감, 내부인테리어마감 등 창호 : 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호(가) 1층 : 판매시설, 휴게음식점(상호 : 8세컨즈 광주충장로점, 스타벅스 충장서림점, 엘르 충장로점, CU 광주충장로점) 기호(가) 2층 : 판매시설, 휴게음식점(상호 : 8세컨즈 광주충장로점, 스타벅스 충장서림점), 일부공실 기호(가) 3층 : 공실 기호(가) 지하층 : 판매시설(상호 : 충장서림), 보일러실 및 전기실

설비내역

상하수도시설에 의한 급·배수설비, 도시가스시설에 의한 난방설비, 소방설비 (소화전설비, 화재 탐지 및 경보설비), 시스템에어컨설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5~6m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 제1종지구단위계획구역(2013-05-01), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> 중점경관관리구역 (2025-06-02), 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경7715 (1)

소재지: 광주광역시 동구 금남로2가 33-13 1,2,3,지하실층

용도: 판매시설

감정가: 16,064,000,000원 (160억 6천 4백만원)

토지면적: 1276.90㎡ (약 386.26평)

건물면적: 2699.94㎡ (약 816.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 특이사항

본 물건은 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 동구 금남로2가 소재 '광주충장로우체국' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 광주 지하철 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 및 건물

본건 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 ~ 지상10층 중 지하층~3층까지 해당됩니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 14번 순위 근저당권(2010-12-03, 주식회사보광훼미리마트, 1억원)이 말소기준권리로서, 본 물건 명세서상 모든 권리(을10, 을14, 을15, 을21, 갑3, 갑4, 갑5)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 순위 10번 전세권설정등기(2002.11.14. 접수번호 제17909호, 주식회사스타벅스커피코리아, 3억원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-12-26, 대항력 없음)

* 스타벅스 (보증금 300,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2002-11-14, 대항력 없음)

* 에이세컨즈 (주식회사삼성물산) (보증금 2,000,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 오진희 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-05-10, 대항력 없음)

* 장기원 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2007-05-16, 대항력 있음)

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 금액이 미상으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 조용석 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-31, 대항력 없음)

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상으로 인해 잠재적 인수 가능성이 있습니다.)

3.5. 총 등기부채권액

9,399,600,000원 (93억 9천 9백 60만원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 금남로 및 충장로 일대는 광주의 전통적인 도심 상권으로서, 과거 호남 최대 번화가로 자리매김했던 곳입니다. 현재는 일부 공실률이 높은 상황이나, 아시아문화전당 인근을 중심으로 문화 축제, 버스킹 등 다양한 문화 행사가 개최되며 상권 활성화를 모색하고 있습니다.

4.2. 경쟁 환경

광주 지역 전체적으로 도심 상가 및 오피스 공실률이 높은 편이며, 특히 금남로·충장로 일대의 6층 이상 오피스 공실률은 44.83%에 달해 전국 최고 수준을 기록하고 있습니다. 중대형 상가 공실률 또한 20~30%대를 넘어서는 등 침체된 분위기입니다. 이러한 상권 침체는 소비 패턴 변화, 배달 플랫폼 확산, 인구 감소 등의 복합적인 요인에 기인합니다.

4.3. 입지 장점

상권 전반의 침체에도 불구하고, 본건은 광주 대표 상권 중 하나인 금남로에 위치하며, 광주충장로우체국 인근 대로변에 자리하고 있어 여전히 높은 유동인구 및 접근성을 기대할 수 있습니다. 스타벅스, CU 등 대형 프랜차이즈 입점은 상권의 일정 수준의 잠재력을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상업지대 특성상 주변에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 식음료 매장 등이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 대중교통

차량 접근이 용이하며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 지하철 역세권과의 연계성도 고려해볼 만한 부분입니다.

5.3. 주거 및 환경

본건은 상업용 건물이므로 직접적인 주거 환경 정보는 제한적입니다. 다만, 주변 지역은 상가지대이므로 주거 시설과의 혼재 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

장기원 임차인(전입일자 2007-05-16)은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있습니다. 인수 시 명도에 난항이 예상되며, 잠재적인 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 상권 침체 및 공실 위험

금남로·충장로 일대의 높은 상가 공실률은 본건 상가의 임대차 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 공실 발생 시 예상 수익률 하락 및 투자금 회수 지연의 위험이 있습니다.

6.3. 건물 노후화

건축물 표제부상 정확한 준공 연도는 제시되지 않았으나, 등기부등본 상 최초 소유권 보존 등기가 1978년 12월 30일로 되어 있어 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 있어 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

6.5. 혐오시설

주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시에서는 생활쓰레기 소각장 등 환경기초시설 부지 선정을 추진 중에 있으나, 본건 소재지와는 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시의 핵심 상업지역인 금남로에 위치한 대규모 상가 건물입니다. 감정가액이 높지만, 상권 전반의 침체와 높은 공실률, 그리고 인수되는 전세권 및 대항력 있는 임차인 등 복잡한 권리관계와 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적이며, 향후 상권 회복 및 공실 해소 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 상권 입지

광주의 대표적인 구도심 상권인 금남로에 위치하여, 과거의 명성과 현재의 문화 행사를 통한 상권 활성화 노력으로 잠재적인 유동인구 확보가 가능합니다.

8.2. 대형 프랜차이즈 입점

스타벅스, CU 등 주요 브랜드가 이미 입점해 있어 해당 상가의 기본적인 상업 가치를 증명합니다.

8.3. 토지·건물 일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 향후 개발 또는 활용 시 통합적인 계획 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 16,064,000,000원

예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 실제 입찰 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 전세금 3억원

* 대항력 있는 임차인(장기원)의 보증금 및 명도 관련 예상 비용

* 건물의 노후도 및 필요시 리모델링/수리 비용

* 상권 침체 및 공실률을 감안한 예상 임대 수익률

* 유사 조건의 경매 물건 낙찰가 및 시장 상황 분석

* 명도 성공 가능성 및 소요 기간 예상

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.