나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [5] 경상남도 사천시 실안동 48-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2023.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 진주시 신안동 소재 배영초등학교 북동측 인근에 위치하고 부근은 상가 및 주택 등으로 형성된 주상복합지대임.
기호(3) 본건은 사천시 실안동 소재 실안동마을 내에 위치하고 부근은 농촌마을, 농경지 등으로 형성된 지역임.
기호(5-7) 본건은 사천시 실안동 소재 실안동 마을 남동측 인근 및 북동측 원거리에 위치하며 부근은 농경지, 순수임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) 본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 있어 일반대중 교통사정은 비교적 양호함.
기호(3) 본건까지 소형차량 출입이 가능하나, 외곽지대에 위치하여 일반대중교통 사정은 보통정도임.
기호(5) 본건 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으나 고저차로 인하여 출입 불가능함.
기호(6) 맹지이며 관내 대중교통 사정은 불편함.
기호(7) 본건 남서측까지 농로가 개설되어 경운기 등의 농기구 출입은 가능함.

형태 및 이용상태

기호(1) 가각 정리된 장방형의 토지로서 현재 주상복합건부지로 이용중임.
기호(3) 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 현재 주택부지로 이용중임.
기호(5) 북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 전으로 이용중임.
기호(6) 남서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 전으로 이용중임.
기호(7) 북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남서측 및 북서측으로 ？ 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(3) 남측으로 폭 약 4-6M 정도의 포장도로와 접함.
기호(5) 북측으로 폭 약 15 내외의 포장도로와 접함.
기호(6) 맹지임.
기호(7) 남서측으로 경운기 출입가능한 농로와 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(3) 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로3류(8m 미만)(소로3-101호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(5) 자연녹지지역(2011-08-04)(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m 이하), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-03-17)(중로2-23호선)(접함), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지임.
기호(6,7) 자연녹지지역(2011-08-04)(자연녹지지역), 농지법 제 8조의 규정이 적용되는 농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
사용승인일: 1994.12.01
외벽: 화강석붙임 및 적벽돌치장쌓기
내벽: 1층 모르타르위 페인트 및 타일마감
2층 벽지마감 및 타일마감 등
바닥: 1층 콘크리트위 페인트마감 등
2층 장판마감 및 타일마감 등
창호: 알루미늄새시창 등

기호(4) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서
사용승인일: 2002.08.29
외벽: 인조석붙이기 및 모르타르위 페인트마감,
내벽: 1층 모르타르위 페인트마감 등
2층 벽지마감 및 타일마감 등
바닥: 1층 모르타르위 페인트마감 및 장판마감 등
2층 장판마감 및 타일마감 등
창호: 하이새시창 등임.

이용상태

기호(2) 1층 근린생활시설(작업장 및 사무실)
2층 주택
기호(4) 1층 주택기타
2층 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2,4) 위생설비 및 난방설비 되어 있으며 기호(2)는 태양열전기설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 기호(ㄱ - ㅅ)이 소재하나 구조, 규모, 용도 등으로 보아 토지사용 수익에 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-맹지임
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경34608(5) 부동산임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2023타경34608 (5)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 강OO

* 소재지: 경상남도 사천시 실안동 48-1

* 용도: 답

* 감정가: 172,938,000원

* 토지면적: 2109.00㎡ (약 638평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 맹지임, 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

1.2. 입지조건

* 주위환경

본건은 사천시 실안동 소재 실안동 마을 내에 위치하며, 주변은 농촌마을 및 농경지로 형성된 지역임. 일부 기호(5-7)는 사천시 실안동 마을 남동측 인근 및 북동측 원거리에 위치하며, 농경지 및 순수임야 등으로 형성된 지역임.

* 교통상황

기호(3)의 경우 소형차량 출입이 가능하나 외곽지대에 위치하여 일반대중교통 사정은 보통 수준임. 기호(6)은 맹지이며 관내 대중교통 사정이 불편함. 기호(7)은 남서측으로 농로가 개설되어 경운기 등 농기구 출입은 가능함.

* 접근도로 상태

기호(3)은 남측으로 폭 약 4-6m 정도의 포장도로와 접해 있음. 기호(5)는 북측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접해 있으나, 고저차로 인해 출입이 불가능함. 기호(6)은 맹지임. 기호(7)은 남서측으로 경운기 출입이 가능한 농로와 일부 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 자연녹지지역이며, 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지임. 또한, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하), 중로2류(폭 15m-20m) 접함, 가축사육제한구역(일부제한구역) 등의 규제를 받음. 기호(3)의 경우 제1종일반주거지역, 소로3류(8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역(전부제한구역)의 규제를 받음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2011년 07월 18일에 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸예정 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

현재 등기부등본상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 1,121,700,000원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 특이사항

본 사건은 중복병합사건이며, 공동담보로 진행됩니다.

1.4. 상권분석

* 부동산 유형

본 물건은 농경지로 이용 중인 토지입니다.

* 주변 상업 시설 분포

사천시는 우주항공복합도시 건설과 해양관광 중심도시 조성을 추진하고 있으며, 실안관광레저단지 구축, 실비집 문화거리 조성 등 관광 자원 개발에 힘쓰고 있습니다. 다만, 본 물건이 위치한 실안동 마을 내 농경지 주변의 상업 시설 분포는 제한적일 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 가능성

사천시는 우주항공산업 육성과 더불어 해양관광 활성화를 통해 지역 경제 발전을 도모하고 있습니다. 특히 실안동 인근 지역에서 해양박물관 조성사업 변경 고시 등 관광 인프라 확충 노력이 있었습니다. 다만, 본건은 농지법상 규제를 받으므로 개발 가능성은 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

본건의 소재지인 실안동 인근에는 사천여자고등학교, 사천고등학교 등 중고등학교가 있으며, 구체적인 초등학교 정보는 추가 확인이 필요합니다. (참고: 기호(1)의 경우 진주시 소재 배영초등학교와 관련이 있으나, 본건의 주소지와는 다름).

* 편의시설

사천시 전반적으로는 관광객을 위한 다양한 편의시설(케이블카, 아쿠아리움, 테마파크 등)이 구축되어 있습니다. 실안동 마을 내의 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 혐오시설

최근 사천시에서는 생활폐기물 소각장 추가 증설에 대한 반대 의견이 제기된 바 있습니다. 또한, 과거 병원적출물 소각시설 건립 관련 민원이 있었던 사례가 있습니다. 다만, 현재 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 운영 중이라는 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지 (접근성 문제)

본건은 맹지로서 일반 차량의 접근이 어렵다는 점이 중요한 리스크 요인입니다.

* 농지취득자격증명 요구

본건은 농지법상 농지로 취급되어 농지취득자격증명이 필수적입니다. 해당 증명을 제출하지 못할 경우 낙찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지역 지구 제한

자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용 규제가 적용됩니다.

* 외곽지대 및 교통 불편

일부 구역의 경우 외곽지대에 위치하여 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아 채무 관계가 복잡함을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 실안동에 위치한 답(농지)으로, 맹지라는 명확한 접근성 제한과 농지취득자격증명 제출 의무라는 까다로운 조건이 있습니다. 또한, 자연녹지지역 등 개발에 제약이 따르는 용도지역에 해당합니다. 복합적인 요인으로 인해 낙찰 후 활용에 신중한 접근이 필요하며, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 경매 물건의 특성상 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 사천시의 우주항공 산업 발전 및 해양관광 활성화 계획 등 미래 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 각종 개발 제한 등 명확한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 따라서, 입찰 시에는 감정가 이하에서의 보수적인 접근이 필요할 것으로 예상됩니다. 정확한 입찰가는 해당 물건에 대한 본인의 투자 성향, 위험 감수 능력, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (인수 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.