나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [5] 경상남도 사천시 실안동 48-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34608 [5] 경상남도 사천시 실안동 48-1 답 경매

• 사건번호: 2023타경34608
• 주소: 경상남도 사천시 실안동 48-1
• 용도: 답

진주지원 경매4계 2023타경34608 | 소재지: 경상남도 사천시 실안동 48-1 | 감정가: 172,938,000원 | 최저가: 84,740,000원 | 용도: 답

1. 사건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경34608 (5)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 48-1

토지 용도: 답

토지 면적: 2109.00㎡ / 약 638평

건물 면적: 제공 정보 없음 (매각 대상은 토지임)

감정가: 172,938,000원

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

비고: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필수 제출

2. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 실안동에 소재하며, 농촌 마을 및 농경지, 순수 임야 등으로 형성된 지역 내에 위치하고 있습니다. 기호(1)의 경우 진주시 배영초등학교 인근으로 설명되어 있으나, 본건 소재지(사천시 실안동)와 다소 차이가 있어 구체적인 확인이 필요합니다.

교통 상황으로는, 기호(3)은 소형 차량 출입이 가능하나 외곽지대라 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 기호(5)의 경우 북측 2차선 도로와 접하나 고저차로 인해 출입이 어렵고, 기호(6)은 맹지이며 대중교통이 불편한 상황입니다. 기호(7)은 남서측 농로를 통해 경운기 등 농기구 진출입이 가능합니다.

인접 도로 상태를 보면, 기호(3)은 남측으로 폭 약 4-6M 포장도로와 접하며, 기호(5)는 북측으로 폭 약 15M 포장도로와 접하나 앞서 언급된 고저차 문제로 실제 이용이 제한될 수 있습니다. 기호(6)은 맹지이며, 기호(7)은 남서측 농로와 일부 접하고 있습니다.

3. 토지 현황 및 이용 계획

토지는 현재 '답'(논)으로 이용되고 있으며, 모양은 부정형에 가깝습니다. 일부 필지는 '전'(밭)으로도 이용되고 있습니다.

토지이용계획으로는 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 제1종 또는 제2종 일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 소로, 중로 등에 해당합니다. 또한, 모든 필지 또는 일부 필지에 가축사육제한구역이 지정되어 있으며, 「농지법」 제8조 규정이 적용되는 농지입니다.

4. 권리 분석

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 일반적으로 경매 물건의 특성상 매각 후에는 낙찰자가 기존의 권리관계를 승계하지 않아 비교적 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, '중복병합사건'으로 표기되어 있어 관련 내용을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

5. 주변 시설 및 상권 분석

본건이 위치한 사천시 실안동 지역은 주로 농촌 마을 및 농경지로 형성되어 있어, 주변의 상권이나 편의시설은 발달하지 않은 지역으로 파악됩니다. 다만, 기호(1) 설명상 진주 배영초등학교 인근 지역은 상가 및 주택이 혼재된 주상복합지대로 언급되어 있으나, 본건 소재지와의 거리 및 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설에 대한 검색 결과, 사천시 환경기초시설(하수처리, 음식물처리 등)이 사천시 사등동 일원에 집적되어 있어 해당 지역 주민들에게 악취, 대기오염 등의 피해가 발생하고 있다는 보도가 있으나, 본건 소재지인 실안동 48-1번지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

6. 생활 정보

본건은 농경지 및 임야 지역에 위치하고 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 생활 편의시설 이용이나 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있으며, 주로 농업 활동을 위한 기반 시설(농로 등)이 일부 존재합니다.

7. 잠재적 리스크 및 주의사항

본건의 가장 큰 리스크는 '맹지' 또는 '접근성 제한'입니다. 기호(6)은 명백한 맹지이며, 기호(5) 역시 지형적 제약으로 차량 접근이 어렵습니다. 기호(7)은 농로만 연결되어 있어 일반 차량 이용에 제한이 있습니다.

또한, 본건은 「농지법」 제8조의 규정이 적용되는 농지로, 매수자는 반드시 '농지취득자격증명'을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 해당 자격 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 농지 취득 관련 규제는 지역별, 목적별로 다양하게 존재하므로, 관련 법규를 사전에 충분히 숙지하는 것이 중요합니다.

건물은 매각 대상에 포함되지 않으나, 일부 필지는 현재 주택 부지나 주상복합 건부지로 이용 중인 것으로 감정평가서에 명시되어 있어, 토지 이용 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 실안동에 위치한 농지(답)로, 자연환경은 비교적 양호하나 접근성 문제와 농지 취득 관련 까다로운 법적 절차를 수반하는 물건입니다. 맹지 또는 접근성이 제한적인 필지가 포함되어 있고, 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이므로, 농업인이나 관련 법규에 대한 이해가 높은 투자자에게 적합할 수 있습니다. 향후 지역 개발이나 용도 변경 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점에서의 접근이 필요해 보입니다.

9. 투자 포인트

- 농지로서의 잠재적 가치: 자연녹지지역 지정으로 향후 개발 가능성 또는 농업 목적 활용 시 가치 증대.

- 경매를 통한 취득: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

- 지역 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획 등과의 연계성을 고려한 투자.

- 철저한 사전 조사 필수: 맹지 여부, 농지 취득 자격 증명 발급 가능성, 관련 법규 준수 여부 등.

법원 정보

진주지원 경매4계