나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1045 [1] 전북특별자치도 김제시 금산면 쌍용리 280-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산감정 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 김제시 금산면 쌍용리 소재 "동국대학교사범대학부속 금산중학교" 남동측 인근에 위 치하고 인근지역은 모악로 남부 인근의 소규모 주택정비지대이며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

북측 인근으로 버스승강장 소재 도로(모악로)가 진행하고 북측 및 동측으로 마을 진입도로가 진행하여 제반교통사정 무난하고 소형차량 접근 가능함.

형태 및 이용상태

기호1,2) 1단으로 조성된 정방형 단독주택 부지로서 지반 평탄함.

인접 도로상태

북측으로 폭 약4미터 막다른 내부 포장도로 및 동측으로 폭 약5미터 마을통과 포장도로가 접 하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전 부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

경계부에 블록담장, 철재쌍대문, 블록 및 자연석 경계 화단 3개소, 조경수목(대추나무2주, 석류나무2주, 반송1주, 기타5주 등 10여주)이 식재되어 있으며 야외아궁이 및 연통, 원형기 둥 및 가방 등이 소재하는 바 토지의 부합물로 간주하여 토지에 포함평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3(가) 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층으로서, 약39년이 경과한 건물로서 일부를 제외 한 외부는 약15년전 증개축 되어 변형되었으므로 외관을 기준으로 조사하였으며, 외벽 : 적벽돌쌓기 및 화강석붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 새시 및 목재창임. 기호3(나) 공부상 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 화장실이었으나, 본체 증개축시 철거되어 현황은 소재불명임.

이용상태

기호3(가) 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 기름보일러 및 전기온수공급시설, 지하수관정설비(수도시설 조사되지 아 니함) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉥이 소재(별첨 지적 및 건물개황도 참조)함.

공부와의 차이

기호3(가)는 현황 면적은 건물의 증개축 상황으로서 정확한 측정이 지난하여 공부상의 면적 으로 사정평가하였으며, 기호3(나)는 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 부합물 및 종물은 본체의 처분에 종속하므로 현상을 기준으로 실측사정하고 본 체의 기능과 견주어 각 일괄하여 기능적 현존가치를 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 태양광발전시설 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경1045 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOO (금산농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 김제시 금산면 쌍용리 280-7

용도: 단독주택

감정가: 90,077,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광발전시설 포함

1.3. 면적 정보

토지면적: 430.00㎡ (약 129.98평)

건물면적: 74.04㎡ (약 22.39평)

건물 제시외면적: 102.40㎡ (약 30.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보 (건축물대장 요약)

건축구조: 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 (단층)

건축년도: 1986년 (준공 1986.04.18)

주요용도: 단독주택

건물외관: 외벽 적벽돌쌓기 및 화강석붙임, 내벽 벽지, 창호 새시 및 목재

1.5. 토지 관련 사항

형태 및 이용상태: 1단으로 조성된 정방형 단독주택 부지, 지반 평탄함.

인접 도로상태: 북측 폭 약 4미터 막다른 포장도로, 동측 폭 약 5미터 마을 통과 포장도로 접함.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 김제시 금산면 쌍용리 소재 "동국대학교사범대학부속 금산중학교" 남동측 인근에 위치함.

인근 지역은 모악로 남부 인근의 소규모 주택 밀집 지역이며, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

북측 인근으로 버스승강장이 있는 모악로가 지나가며, 북측 및 동측으로 마을 진입도로가 있어 제반 교통 사정이 무난함.

소형 차량 접근이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당 (금산농업협동조합, 36,000,000원, 2015.11.13.)

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부

* 을5 근저당 (금산농업협동조합, 36,000,000원, 2015.11.13.) - 말소 (말소기준권리)

* 갑7 가압류 (금산농업협동조합, 10,122,030원, 2023.09.20.) - 말소

* 갑8 소유권이전 (박영기 외 2명, 상속, 2025.11.06.) - 현 소유권

* 갑8-1 소유권경정 (박영기 외 1명, 지고은 상속포기심판, 2025.11.20.)

* 갑9 임의경매 (금산농업협동조합, 30,661,699원, 2025.12.18.) - 말소 (본건 경매)

* 갑10 지분압류 (홍천세무서장, 2026.01.19.) - 말소

* 등기부채권 총액: 46,122,030원

* 건물 등기부

* 을5 근저당 (금산농업협동조합, 36,000,000원, 2015.11.13.) - 말소 (말소기준권리)

* 갑11 가압류 (금산농업협동조합, 10,122,030원, 2023.09.20.) - 말소

* 갑12 소유권이전 (박영기 외 2명, 상속, 2025.11.06.) - 현 소유권

* 갑12-1 소유권경정 (박영기 외 1명, 지고은 상속포기심판, 2025.11.20.)

* 갑13 임의경매 (금산농업협동조합, 30,661,699원, 2025.12.18.) - 말소 (본건 경매)

* 갑14 지분압류 (홍천세무서장, 2026.01.19.) - 말소

* 등기부채권 총액: 46,122,030원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤석상

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (등기부채권 총액 46,122,030원은 모두 말소 대상)

임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 정보 (참고 자료 분석)

제공된 주변 연립/빌라(모악마이빌) 매매 정보(2025년 6월 ~ 2026년 1월)는 105,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 확인됩니다. 해당 물건은 2017년 건축된 연립주택으로, 본건(단독주택, 1986년 건축)과는 건물 연식 및 주택 유형에서 차이가 있습니다.

따라서 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

다만, 유사 지역(김제시 금산면 쌍용리)의 오래된 주택(1972년 건축, 78.7㎡)이 6,700만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가(90,077,600원)는 적정 수준으로 판단됩니다.

4.2. 본건의 시세 잠재력

본건은 단독주택으로, 토지 면적이 430㎡로 비교적 넓고, 제시외 건물(102.40㎡)과 태양광발전시설이 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다.

건물 연식(1986년)으로 인한 노후화는 감안해야 하나, 리모델링 등을 통해 가치 상승 여지가 있습니다.

주거 지역 내 위치하고 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 학교: 동국대학교사범대학부속 금산중학교 인근.

* 교통: 북측 모악로 인근 버스 승강장 이용 가능.

* 주변 환경: 단독주택 및 농경지 혼재, 조용한 주거 환경.

5.2. 기타

* 임대관계: 임차인 윤석상씨가 있으나 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 기타 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1986년 건축되어 39년 경과한 건물로, 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 일부 현황 불일치: 공부상 화장실(기호3(나))이 현황 소재 불명임. (평가에 영향 미미)

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 가축 관련 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 김제시 금산면에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금도 없는 것으로 파악됩니다.

건축 연식이 오래되었으나, 넓은 토지 면적과 추가 제시외 건물 및 태양광 설비 포함으로 인해 잠재적 가치가 있습니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

향후 리모델링 또는 재건축 시 투자가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (430㎡)과 단독주택의 희소성

* 제시외 건물 및 태양광 발전시설 포함으로 추가 활용 가능성

* 말소 기준 권리보다 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담 적음

* 적정 감정가로 인수 후 리모델링 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,077,600원입니다.

주변 시세 조사를 통해 확인된 연립주택(2017년식)의 매매가는 105,000,000원 ~ 160,000,000원이나, 본건은 건축 연식이 오래된 단독주택임을 감안해야 합니다.

김제시 금산면 쌍용리 소재의 오래된 단독주택(1972년식)이 6,700만원에 거래된 사례를 참고할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 결정될 것으로 예상됩니다.

보수적으로 접근 시, 감정가인 90,077,600원을 기준으로 하되, 향후 수리 및 리모델링 비용, 그리고 현장 조사를 통한 추가적인 가치 판단 후 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

안정적인 입찰가 범위는 90,077,600원에서 100,000,000원 사이로 예상됩니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 개발 계획 등을 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.