나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1637 [1] 경상남도 양산시 남부동 602-1 양산신도시아파트청어람 106동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엑스텐 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 남부동 소재 "삽량초등학교" 동측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량 접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건 중 106동 4층 404호로 외벽: 모르타르 위 페인팅 등. 내벽: 벽지바름, 내부인테리어, 타일붙임 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 및 소화전설비 등이 설치되어 있으며, 난방설비 작동여부는 경매진행시 확인바람.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1637 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

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1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 양산시 남부동 602-1 양산신도시아파트청어람 106동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

토지면적: 57.38㎡ (약 17.36평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화 물건

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2. 입지조건

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2.1. 주위 환경

대상 물건은 경상남도 양산시 남부동 소재 "삽량초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 현 단계에서 특별히 문제 되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

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2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 양호합니다.

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2.3. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)와 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

* 김정희

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-12-09

확정일자: 2024-12-09

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

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3.2. 권리 관계

등기부상 말소기준권리는 2022년 07월 13일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 채권금액 231,000,000원)입니다.

이 외에도 소유권 보존, 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 존재합니다.

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3.3. 인수되는 권리

없음. 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리 부담은 없습니다.

등기부채권 총액: 284,630,306원

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4. 상권분석

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대상 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 삽량초등학교 등 교육 시설과 주거 단지가 밀집한 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 아파트 단지 정보

아파트 명칭: 양산신도시 청어람 아파트

사용승인일: 2005년 01월 15일

총 동수: 24동

총 세대수: 1737세대

건물 정보: 21층 건물 중 4층, 전용면적 84.84㎡ (약 25.66평)

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다. 지하에는 전기차 충전기(6대)가 설치되어 있습니다.

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5.2. 주변 시설

인근에 삽량초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 특이사항 분석

유동화 물건: 물건 자체가 유동화 자산으로 편입된 상태입니다. 이는 채권 관계나 관리 주체가 다소 복잡할 수 있음을 의미하나, 통상적인 경매 절차에서 낙찰자가 부담해야 할 직접적인 법적 리스크는 크지 않습니다.

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6.2. 기타 확인 사항

난방 설비: 경매 진행 시 난방 설비의 작동 여부를 반드시 현장에서 확인하시기 바랍니다.

임대차 관계: 임차인은 대항력이 없으나, 점유 관계에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 권리상 하자가 없고 임차인의 대항력도 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 아파트입니다. 입지 및 주거 환경이 양호하며, 특히 교육 시설이 인접해 있어 실거주 목적에도 적합합니다. 유동화 물건이라는 특성은 있으나, 낙찰자의 부담으로 이어질 가능성은 낮습니다.

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8. 투자 포인트

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* 권리상 인수되는 부담이 없어 투자 분석이 명확합니다.

* 실거주와 임대 수익을 동시에 고려할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 지역 내 안정적인 주거 수요를 바탕으로 가치 상승 잠재력이 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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감정가는 240,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(84.84㎡)의 경우 2026년 7월 14일에 260,000,000원(9층)으로, 2026년 7월 11일에는 300,000,000원(3층)으로 거래되었습니다.

본 물건은 4층에 위치하며, 감정가와 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 안전 마진 확보를 위해 감정가 대비 10~20% 상향된 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 보수적인 관점에서 250,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.